مسکن
گزارشی از وضعیت برنامه‌ریزی برای ساخت‌وساز مسکونی
سقوط ادامه‌دار تولید مسکن
سازندگان مسکن و انبوه‌سازان به دلایل مختلف، رغبتی برای تولید مسکن ندارند؛ این روایت آمارهای رسمی از وضعیت صدور پروانه ساختمانی در مناطق شهری کشور است که از کاهش شدید برنامه‌ریزی برای تولید مسکن جدید حکایت می‌کند.
به‌گزارش همشهری، بررسی نتایج طرح گردآوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور در فصل پاییز سال۱۴۰۰ حاکی از این است که افول تولید مسکن در فصل پاییز امسال نیز تکرار شده و عملا تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی فصل پاییز، کمترین مقدار در سال1400 بوده است.
افول مسکن‌سازی در تهران
براساس اطلاعاتی که مرکز آمار ایران از وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران منتشر کرده، در فصل پاییز امسال درمجموع هزارو198پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری تهران صادر شده است که این تعداد نسبت به فصل گذشته 25.2درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 25درصد کاهش نشان می‌دهد. طبق این اطلاعات، تعداد کل واحدهای پیش‌بینی شده در این پروانه‌های ساختمانی 9هزارو461واحد است و میانگین تعداد واحدهای پیش‌بینی شده در پروانه‌های احداث ساختمان (مسکونی و غیرمسکونی) 7.9واحد و میانگین واحدها در پروانه‌های احداث ساختمان مسکونی 8.1واحد است. از نمایی دیگر، آمارها نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های احداث ساختمان شهر تهران نسبت به فصل گذشته 24.3درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 28.2درصد کاهش پیدا کرده و حداقل یک‌چهارم قدرت موتور تولید مسکن در تهران از دست رفته است. طبق اعلام مرکز آمار ایران، مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث ساختمان صادرشده از سوی شهرداری تهران در پاییز۱۴۰۰ معادل یک‌میلیون و 871هزار مترمربع بوده که نسبت به فصل گذشته 24.7درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 24.5درصد کاهش نشان می‌دهد. از نکات قابل‌توجه در گزارش مرکز آمار ایران این است که به‌نظر می‌رسد در فصل پاییز، فروش تراکم افزایش پیدا کرده و پروانه‌های ساختمانی برای احداث بناهایی بلندتر صادر شده است به‌گونه‌ای که متوسط تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های احداث ساختمان مسکونی از 7.4واحد در پاییز1399 به 8.1واحد در پاییز1400 رسیده است.
کسادی ساخت‌وساز شهری
در شرایطی که تولید مسکن پایتخت با رکود جدی مواجه شده، وضعیت سایر نقاط شهری نیز چندان بهتر نیست. آنگونه که از اطلاعات مرکز آمار ایران برمی‌آید، در پاییز امسال 26هزارو394پروانه ساختمانی در کل مناطق شهری ایران صادر شده که این تعداد نسبت به فصل تابستان امسال 11درصد و نسبت به پاییز سال قبل 30.8درصد کمتر است. بررسی آمارها نشان می‌دهد متوسط تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی 3.1واحد بوده و بر این اساس، کل واحدهای مسکونی برنامه‌ریزی شده برای تولید در پاییز امسال به 82هزارو703واحد رسیده است. این تعداد نسبت به فصل قبل 11.6درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 27.3درصد کاهش نشان می‌دهد. در آمارهای رسمی، مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان در پاییز۱۴۰۰ حدود 15میلیون‌و847هزار مترمربع بوده است که نسبت به فصل گذشته 13.8درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 27.4درصد کمتر است. نکته دیگر اینکه تحت‌تأثیر افزایش تراکم ساخت در شهر تهران، میانگین تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمان شهر در کل کشور رشد کرده و در فصل پاییز امسال در پروانه‌های احداث ساختمان (مسکونی و غیرمسکونی) به 3.1واحد و در پروانه‌های احداث ساختمان مسکونی به 3.2واحد رسیده است. این اعداد در پاییز سال قبل به‌ترتیب 3واحد و 3.1واحد بوده است.
چرا تولید مسکن کم شد؟
تولیدکنندگان مسکن، یعنی سازندگان خرد و سنتی و انبوه‌سازان، نخستین مشکلی که در مسیر خود برای برنامه‌ریزی تولید مسکن دارند، کاهش قدرت خرید سرمایه در گردش است؛ چراکه در 4گذشته، قیمت مسکن به‌شدت افزایش پیدا کرده و به‌طور میانگین حداقل 8برابر شده است. در این وضعیت گرچه قیمت فروش مسکن نیز افزایش 7برابری را تجربه کرده اما همزمان هزینه تولید دوباره این کالا، یعنی نهاده‌های ساختمانی نیز با تورم افسارگسیخته مواجه بوده و عملا سازندگان مجبور بوده‌اند وجوه دریافتی جهت فروش تعداد مشخصی از واحدهای مسکونی ساخته شده را برای تأمین نهاده، مصالح و زمین موردنیاز به‌خاطر ساخت تعداد کمتری از همین واحدهای مسکونی هزینه کنند.
این رابطه، عملا مقیاس تولید مسکن را به‌شدت کاهش داده است؛ اما ماجرا به همین‌جا ختم نمی‌شود چراکه همزمان با رشد قیمت زمین، نهاده و مسکن، قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سرمایه‌گذاری مسکن به‌شدت افت کرده و قدرت جذب مسکن در بازار به پایین‌ترین حد رسیده است. این رکود که در بازار مسکن تهران کاملا مشهود است، باعث می‌شود میزان خواب سرمایه سازندگان مسکن افزایش پیدا کند و عملا حاشیه سود آنها تا جایی کم شود که صرفه اقتصادی ساخت‌وساز با احتساب دو سال دوره ساخت و ماه‌ها خواب سرمایه کاملا از بین برود.
نکته دیگر اینکه اصولا تقاضا برای دریافت پروانه ساختمانی و برنامه‌ریزی برای تولید مسکن جدید، در دوره‌هایی افزایش پیدا می‌کند که دورنمای تقاضا برای خرید مسکن افزایشی باشد و شواهد جهش نرخ تورم در آتیه اقتصاد دیده شود. در این وضعیت، سازندگان با آغاز پروژه‌های مسکونی جدید، خود را برای عرضه در پیک تقاضای بازار مسکن آماده می‌کنند و از مسیر به سود قابل‌توجهی نیز می‌رسند اما در وضعت موجود اقتصاد که از یک‌سو مذاکره برای رفع تحریم‌ها در دستور کار قرار گرفته و از سوی دیگر دولت مترصد مهار نرخ تورم است، سازندگان ترجیح می‌دهند با توان کمتری تولید کنند و در حد امکان با تکیه‌بر توان مالی خود و بدون اتکا به پیش‌فروش یا استفاده از تسهیلات بانکی پروژه‌های خود را پیش ببرند.
