ادامه رونق در تولید مسکن شهرستان‌ها

بعد از رشد بهاری تولید مسکن مناطق شهری کشور نسبت به تهران، این بار در فصل تابستان رونق مضاعفی در ساخت‌وساز مسکونی خارج از تهران شکل گرفته و تولید مسکن در این مناطق 39.3درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته؛ درحالی‌که تولید مسکن در شهر تهران با افت 4.9درصدی مواجه بوده است.
به گزارش همشهری، بهار امسال، آغاز چرخش آمارها در حوزه تولید مسکن میان تهران و دیگر نقاط شهری در کشور بود؛ به‌گونه‌ای که در این فصل تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های ساختمانی صادر شده در شهر تهران15.3درصد کمتر از بهار سال قبل بود درحالی‌که این آمار در سایر نقاط افزایشی بود و از میانگین رشد 6.8درصدی حکایت داشت؛ حالا اطلاعات منتشر شده مرکز آمار ایران از وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی در شهرداری‌های کشور نشان می‌دهد: تغییر مناسبات تولید مسکن میان پایتخت و سایر نقاط شهری کشور در فصل تابستان با شدتی بیشتر ادامه پیدا کرده است.

انقباض تولید مسکن در پایتخت
نتایج طرح گرد‌آوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده در شهرداری‌های کشور در تابستان سال ١٣٩٩ از کاهش 4.9درصدی واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی صادر شده برای شهر تهران حکایت دارد. البته در این فصل قدری از عقب‌ماندگی تولید مسکن شهر تهران جبران شده و مجموع واحدهای پیش‌بینی شده برای شهر تهران نسبت به فصل بهار 7.8درصد بیشتر بوده؛ اما در هر دو فصل، مقایسه آمارهای تولید مسکن شهر تهران و سایر نقاط شهری کشور از بی‌رغبتی و قهر سازندگان پایتخت با تولید مسکن خبر می‌دهد. آمارهای رسمی حاکی از این است که در تابستان امسال، مجموعاً 13هزار و 822واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از شهرداری‌ تهران پیش‌‌بینی شده که نسبت به فصل گذشته ٧، ٨ درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته4.9 درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث ساختمان‌ شهر‌ تهران در تابستان امسال 2میلیون و 426هزار مترمربع بوده که نسبت به فصل گذشته 6.4درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 9درصد کاهش داشته است.

ریسک گریزی سازندگان تهرانی
انبوه‌سازان دلیل اصلی بی‌رغبتی سازندگان در پایتخت را هزینه بسیاری بالای ساخت‌وساز در پایتخت اعلام می‌کنند که البته بخش قابل‌توجهی از آن به هزینه زمین مربوط می‌شود. فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان به همشهری می‌گوید: رابطه مستقیمی میان هزینه پروژه، سود مورد انتظار و ریسک آن وجود دارد و در بازار فعلی مسکن هرچه هزینه پروژه بالاتر برود، ریسک سرمایه‌گذاری نیز افزایش پیدا می‌کند؛ زیرا به‌واسطه کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن و کساد شدن بازار، پروژه‌های مسکونی بزرگ با خطر خواب‌سنگین سرمایه مواجه هستند. بر همین اساس در شهر تهران به‌واسطه سنگینی هزینه‌های ساخت‌وساز، انتظار کاهش صدور پروانه ساختمانی وجود داشت. اما به عقیده پورحاجت، فعلاً تحولات بازار مسکن به بالا رفتن صرفه اقتصادی تولید در شهرستان‌ها منجر شده و برای یک دوره نه‌چندان طولانی، وضعیت تولید در خارج از تهران رونق بیشتری خواهد داشت.
این فعال حوزه مسکن می‌گوید: در شرایطی که با جهش قیمت زمین و مسکن، سرمایه موردنیاز برای ساخت‌وساز در تهران نجومی شده، وضعیت در شهرستان‌ها ‌قدری متفاوت‌تر است و هنوز رشد هزینه‌های تولید نتوانسته است سازندگان را وادار به عقب‌نشینی کند. البته به عقیده پورحاجت، رونق تولید مسکن در خارج از تهران نیز چندان دوام ندارد؛ زیرا پایتخت نقش لیدر بازار مسکن ایران را بازی می‌کند و در تمام دوره‌های رونق و رکود، شهرستان‌ها نیز با اندکی وقفه از تحولات این بازار تبعیت می‌کنند. نکته دیگری که او مطرح می‌کند، تأثیر صدور پروانه‌های مسکن ملی بر آمارهای تولید مسکن است که باعث شده آمار تولید مسکن در خارج از تهران با رشد قابل‌توجه مواجه شود؛ به‌خصوص که در شهر تهران تعداد اندکی پروانه برای ساخت مسکن ملی صادر شده و بخش عمده این طرح به شهرستان‌ها اختصاص داشته است.

نهضت خانه‌سازی خارج از پایتخت
اطلاعات مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در تابستان امسال تعداد 137هزار و 431واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌های کشور (به‌جز تهران) پیش‌‌بینی شده است که نسبت به فصل بهار 34.5درصد و نسبت به تابستان سال قبل 39.3درصد افزایش داشته است. اگرچه انبوه‌سازان بالا رفتن صرفه اقتصادی ساخت‌وساز مسکونی را یکی از دلایل افزایش استقبال سازندگان برای تولید مسکن خارج از تهران عنوان می‌کنند؛ اما همانگونه که دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان نیز می‌گوید، تجمیع پروانه‌های ساختمانی مرتبط با مسکن ملی با آمارهای معمول این حوزه نیز نقش به‌سزایی در ترقی آمارها داشته است. البته رشد تولید مسکن خارج از پایتخت، چه نتیجه بالا رفتن حاشیه سود و جذب سازندگان باشد و چه ثمره ترویج نهضت خانه‌سازی و اجرای مسکن ملی، درهرصورت به تولید یک کالای ضروری و دارای ضریب اشتغال بالا منجر می‌شود و همین نکته برای استقبال از این وضعیت کافی است؛ اما نکته اینجاست که اگر رشد آمارها ناشی از صدور پروانه ساخت مسکن ملی باشد، در ماه‌های آتی، رکودی سخت نظیر رکود ساخت‌وساز پایتخت در سایر نقاط شهری کشور نیز تجربه خواهد شد و این یعنی تحلیل رفتن اشتغال صنعت ساختمان در کل کشور.

تردید در تولید
جهش نرخ ارز و افت شدید ارزش ریال، مستقیماً قدرت خرید سرمایه در گردش تولیدکنندگان را کاهش داده و حوزه مسکن نیز از این قاعده مستثنا نبوده است. در حقیقت سازنده‌ای که فرضاً در سال 96با سرمایه‌گذاری 2میلیارد تومانی می‌توانست 10دستگاه آپارتمان متناسب با الگوی مصرف بسازد و با احتساب خواب سرمایه و حاشیه سود مطلوب، این واحدها را 4میلیارد تومان در بازار عرضه کند، در سال 99به وضعیتی رسیده که باید برای ساخت همین 10دستگاه‌ها آپارتمان، بیش از 10میلیارد تومان هزینه کند؛ آن‌هم در شرایطی که قیمت معقول فروش این سرمایه‌گذاری 20میلیارد تومان است و فعلاً به‌واسطه عقب‌نشینی تقاضای سرمایه‌گذاری و حذف متقاضی مصرفی، امکان فروش آن وجود ندارد. بر همین اساس، تولیدکنندگان مسکن برای حفظ مقیاس تولید خود نیازمند افزایش چند صد برابری سرمایه در گردش هستند و وقتی امکان چنین کاری نداشته باشند یا تولید را تعطیل می‌کنند یا مقیاس کار خود را به یک‌پنجم کاهش می‌دهند. این موضوع حتی در مورد انبوه‌سازان و تولیدکنندگان کلان مسکن نیز صدق می‌کند؛ به‌گونه‌ای که حسن محتشم، عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران به همشهری می‌گوید: بسیاری از تولیدکنندگان مسکن به‌دلیل اینکه در شرایط فعلی اقتصاد و تورم، امکان برآورد هزینه‌ها وجود ندارد و قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز روشن نیست، ترجیح می‌دهند وارد گود نشوند و برای سرمایه‌گذاری جدید صبر کنند تا شرایط به ثبات برسد و برنامه‌ریزی برای آینده میان‌مدت امکان‌پذیر باشد.