ریزش پاییزی معاملات در بازار مسکن

احمد میرخدائی | روزنامه‌نگار

در دومین‌ماه از فصل پاییز، رکورد افت معاملات در بازار مسکن شکسته شد و با رسیدن تعداد کل معاملات قابل‌قبول این بازار به 5941فقره، یکی از بی‌سابقه‌ترین دوره‌های کسادی بازار مسکن پایتخت به ثبت رسید.


در دومین‌ماه از فصل پاییز، رکورد افت معاملات در بازار مسکن شکسته شد و با رسیدن تعداد کل معاملات قابل‌قبول این بازار به 5941فقره، یکی از بی‌سابقه‌ترین دوره‌های کسادی بازار مسکن پایتخت به ثبت رسید. پیش‌ از این در مهرماه سال1392 در طلیعه دوره 5ساله رکود بازار مسکن، تعداد معاملات این بازار به 4317فقره رسیده بود و بعدازآن، به‌استثنای فروردین‌ماه که بازار مسکن در تعطیلی به‌سر می‌برد، فقط در مهرماه سال1395 تعداد به 9510فقره رسید و در بقیه ماه‌ها هیچ‌گاه این تعداد از 10هزار و 500فقره کمتر نشد.

به گزارش همشهری، آمارهای دفتر اقتصاد مسکن و برنامه‌ریزی وزارت راه و شهرسازی از تعداد و میانگین قیمت معاملات بازار مسکن در آبان‌ماه1397 نشان می‌دهد در این‌ماه کل معاملات قابل‌قبول بازار مسکن تهران که با کد پستی معتبر در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور به ثبت رسیده 5941فقره بوده و نسبت به ‌ماه قبل 26.8درصد و نسبت به‌ ماه مشابه سال قبل 51.7درصد کاهش یافته است. در این‌ ماه میانگین هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 9میلیون و 185هزار و 800تومان رسیده که نسبت به‌ ماه قبل 6.4درصد و نسبت به‌ ماه مشابه سال قبل 94.8درصد افزایش نشان می‌دهد. مقایسه وضعیت معاملات و قیمت مسکن در آبان‌ماه امسال نسبت به اردیبهشت‌ماه امسال که بالاترین تعداد معاملات در آن به ثبت رسیده، نشان می‌دهد در این‌ماه تعداد معاملات 64.5درصد افت داشته و میانگین قیمت 53.5درصد رشد کرده است.

گرای آمارها به بازار مسکن

بازخوانی آغاز دوره قبلی رکود بازار مسکن در سال1392 نشان می‌دهد در شرایطی که روند شدید افت معاملات این بازار آغاز شده بود تا 2ماه بعدتر، همچنان روند صعودی قیمت‌ها ادامه داشت اما در خردادماه سال1392، بالاخره ترمز رشد میانگین قیمت مسکن پایتخت روی 4میلیون تومان کشیده شد و تا 9ماه بعد، یعنی اسفند1392 هرگز به بالاتر از 4میلیون تومان نرسید و در 4سال بعدی نیز میانگین رشد سالانه آن بیش از 5درصد نبود.

در این دوره رکود سنگین، بازده سرمایه‌گذاری کسانی که اوایل سال1392 در قله قیمتی مسکن وارد این بازار شده بودند هیچ‌گاه به‌ پای بازده سپرده‌های بانکی نرسید و حتی در قیمت‌های فعلی نیز که میانگین قیمت مسکن نسبت به 5سال پیش 128درصد رشد کرده، همچنان خواب سرمایه آن سرمایه‌گذاران در مقایسه با سود سپرده‌های بانکی جبران نشده است. حالا اما، در شرایطی تعداد معاملات مسکن به همان سطح خردادماه1392 نزدیک شده است که هنوز یک‌سال نیز از آغاز دوره پیش‌رونق و رونق این بازار نگذشته است؛ اما نشانه‌های رؤیت‌شده در بازار تا حد زیادی با نشانه‌های رکود مسکن در سال92 شباهت دارد.

البته نکته قابل‌تأمل این است که در دوره قبلی رکود، بازار مسکن به‌تبع کلیت اقتصاد ایران وارد رکود شد و تداوم رکود آن نیز تابعی از رکود سنگین کلیت فضای اقتصادی ایران بود اما اکنون، در شرایطی نشانه‌های رکود در بازار مسکن بروز کرده است که کلیت اقتصاد ایران در مسیر تورمی قرار گرفته و احتمال شکل‌گیری رونق تورمی در آن تقویت شده است. در این وضعیت، عامل اصلی رکودی شدن بازار مسکن، جهش قیمت‌ها به بالاتر از سطح توان خریداران واقعی این بازار است چراکه در حالت عادی بخش عمده معاملات مسکن به متقاضیان مصرفی آن تعلق دارد و هدف نهایی کسانی که واحدهای مسکونی را با هدف سوداگری یا سرمایه‌گذاری مستقیم خریداری می‌کنند نیز فروش این واحدها به کسانی است که در ردیف متقاضیان مصرفی مسکن قرار می‌گیرند.

   رکود سال92 تکرار می‌شود؟

دوره قبلی رکود مسکن در شرایطی آغاز شد که میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی در شهر تهران ظرف چند‌ماه از محدوده 1.8میلیون تومان به 4میلیون تومان رسید و در وضعیتی که کمتر کسی قادر بود مسکن را برای استفاده مصرفی خریداری کند وارد رکود شد. حالا هم در شرایطی بار دیگر تعداد معاملات مسکن به همان سطح آغاز رکود92 برگشته که میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی در شهر تهران در دوره کمتر از یک‌سال از محدوده 4.8میلیون تومان به 9.2میلیون تومان رسیده و عملاً بخش عمده متقاضیان مصرفی مسکن از بازار اخراج شده‌اند. در اردیبهشت‌ماه امسال، که بیشترین حجم معاملات بازار مسکن رقم خورد، مراجع مختلف از اختصاص 60 تا 80درصدی کل معاملات مسکن تهران به تقاضای سوداگری و سرمایه‌گذاری خبر داده بودند؛ تقاضاهایی که با هدف کسب سود ضربتی و فروش در بالاترین قیمت به خریداران مصرفی مسکن برنامه‌ریزی شده بودند و چه‌بسا بخش عمده آنها نیز در ماه‌های اخیر به هدف خود رسیده باشند. بر این اساس حالا بازار مسکن راهی جز ورود به دوره سنگین رکود ندارد و این رکود تا زمانی که قدرت خرید متقاضیان مصرفی‌ترمیم شود همچنان ادامه خواهد یافت. البته در این میان احتمال افزایش قابل‌توجه وام مسکن برای جلوگیری از رکود بازار مسکن وجود دارد اما این کار نیز دستاوردی جز رونق چندماهه بازار مسکن و سنگین‌تر کردن دوره رکود آن نخواهد داشت؛ چراکه تقویت قدرت خرید متقاضی مصرفی مسکن از محل تسهیلات، عملا به‌معنای به تعویق‌انداختن تضعیف قدرت خرید اوست و راهکار حل مشکل محسوب نمی‌شود. نکته قابل‌تأمل در بازار فعلی این است که برخی از تحلیلگران معتقدند همچنان رشد قابل‌توجه مسکن در ماه‌های آتی اتفاق خواهد افتاد. در تحلیل این مدعا باید گفت چنین رشدی شاید از طریق ورود پول سفته‌بازانه به بازار محقق شود اما در پایان سرنوشت تلخی برای حوزه مسکن کشور رقم خواهد زد و بعدازآن باید در انتظار رشد بدمسکنی در کشور بود.