تورم علیه اجاره‌نشین‌ها

آرین رضایی-روزنامه‌نگار

تورم بالای 40درصد در 4سال گذشته، به دغدغه نخست اجاره‌نشین‌ها تبدیل شده و با آغاز فصل تابستان و جابه‌جایی مستأجران، این سؤال مطرح می‌شود که نرخ اجاره‌بها تا چه میزان قرار است افزایش یابد و مهم‌تر اینکه دولت چگونه می‌تواند از اجاره‌نشین‌ها حمایت کند؟ نظام اجاره‌داری در ایران بیشتر بر اصل مالکیت اشخاص حقیقی استوار است و سهم مالکیت دولتی و حقوقی به اندازه‌ای پایین است که مسیر مداخله دولت‌ها برای کنترل اجاره‌بها را سخت و ناهموار ساخته است.
از سوی دیگر مشوق‌های قانونی جذاب برای تشویق سرمایه‌گذاری در بازار اجاره‌بها هم در کشور نداریم و حتی نوع نگاه دولت‌ها به صاحب‌خانه‌ها به‌گونه‌ای است که هرگونه انگیزه برای سرمایه‌گذاری در این بازار را متزلزل می‌سازد، حال آنکه در کشورهای دیگر،  قانون و مقرراتی برای حمایت از سرمایه‌گذاری جهت عرضه هرچه بیشتر واحدهای استیجاری وجود دارد، اما ایران از این قاعده مستثنی است و باید بپذیریم که ما نظام اجاره‌داری حرفه‌ای نداریم.
یک‌ساله بودن زمان قرارداد اجاره باعث می‌شود که هم صاحب‌خانه‌ها و هم اجاره‌نشین‌ها همه ساله هزینه زیادی بابت قرارداد اجاره بپردازند و البته مبنای تعیین اجاره‌بها به ارزش ملک مورد اجاره هم باعث شده تا با افزایش نرخ تورم، عملا نرخ اجاره‌بها افزایش شدیدی را تجربه کند.
تجربه دولت‌های پس از انقلاب در مواجهه با تورم اجاره‌بها نشان می‌دهد که کشور هنوز به یک الگوی شفاف و هدفمند برای حمایت از اجاره‌نشینی‌ها در برابر امواج تورم نرسیده و به همین سبب شاهد آزمون و خطا هستیم، اما درس گرفتن از تجربه موفق کشورهای دیگر می‌تواند در برقراری یک نظام اجاره‌داری حرفه‌ای با کمترین نوسان و فشار بر مستأجران به‌کار گرفته شود. در چنین الگویی نسخه واحد و یکسان برای حمایت از مستأجران جواب نمی‌دهد و بهتر است که در طراحی الگوی مدیریت بازار اجاره متناسب با قدرت خرید اجاره‌نشین‌ها و وضعیت درآمدهای آنها، سیاست‌های حمایتی و مشوق‌های بلندمدت درنظر گرفته شود؛ ازجمله اینکه دولت به مستأجران کم‌درآمد و دارای بیشترین ضریب آسیب‌پذیری در برابر تورم، مشوق‌هایی چون بهره‌مندی از املاک مسکونی اجاره‌ای دولتی و یا با سرمایه‌گذاری شرکت‌های حرفه‌ای پیش‌بینی کند چرا که انتظار صاحب‌خانه شدن همه اجاره‌نشین‌ها دست‌کم در افق کوتاه‌مدت دور از انتظار خواهد بود.
از سوی دیگر در الگوی مدرن نظام اجاره‌داری، دولت و مجلس می‌توانند به جای تمرکز بر روش‌های تنبیهی مالکان به روش‌های تشویقی جهت تقویت انگیزه سرمایه‌گذاران در بازار اجاره روی آورند و این مشوق‌ها و حمایت قانونی دولت‌ها باید بلندمدت و قابل پیش‌بینی باشد؛ به‌نحوی که به انعقاد قراردادهای بلندمدت اجاره و با نوسان قیمت منطقی بینجامد.
چنانچه به هر میزان، مشوق‌های قانونی مالیاتی، در نظام اجاره‌داری مدرن شفاف باشد، می‌تواند از اصابت نوسان نرخ تورم بر قدرت خرید اجاره‌نشین‌ها تا اندازه زیادی جلوگیری کند. به واقع این نظام به جای تمرکز بر سیاست‌های تنبیهی و یا تثبیت دستوری نرخ اجاره‌بها، باعث تعادل در این بازار خواهد شد و دست دولت‌ها برای مدیریت این بازار را بازتر خواهد کرد.
شاه‌بیت کارآمدی سیاست‌های مدیریت بازار اجاره‌ و ثبات قابل پیش‌بینی البته در گروی این امر بدیهی و مسلم است که دولت‌ها تلاش کنند تا از تکرار نرخ تورم‌های بالا در اقتصاد جلوگیری کنند زیرا با تورم بالا، عملا رابطه معنادار و قابل انتظار سیاستگذاران در تعیین نرخ اجاره از بین می‌رود و با پدیده شوک‌های قیمتی مواجه می‌شویم. چرا که از یک سو صاحب‌خانه‌ها مطالبه اجاره یا رهن بیشتر برای جبران هزینه‌های خود به سبب تورم را دارند و از سوی دیگر اجاره‌نشین‌ها هم شاهد افت شدید ارزش پس‌انداز و قدرت خرید خود می‌شوند.
تجربه نشان داده با کاهش نرخ تورم و حرکت آن به دامنه تک‌رقمی، انتظارات تورمی در بازار اجاره و مسکن افت می‌کند و بازار به تعادل نسبی می‌رسد و البته در چنین شرایطی سیاستگذاری در حوزه مسکن و اجاره‌بها سهل‌تر و عملیاتی‌تر خواهد بود و عکس این رابطه هم صادق است چه اینکه با جهش نرخ تورم از سال1397 به بعد شاهد جهش نرخ اجاره‌بها بوده‌ایم و انتظار اینکه با تورم بالا و شدید می‌توان بازار اجاره را کنترل کرد، چندان قابل دفاع نخواهد بود.
از این جهت نام‌گذاری سال1402 به‌نام سال مهار تورم و رشد تولید را باید به فال نیک گرفت و همه می‌توانند مطالبه‌گر نرخ تورم پایین‌تر باشند و اگر توفیقی در این مسیر حاصل شود، می‌توان انتظار رشد تولید مسکن و سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن استیجاری را داشت. دولت سیزدهم می‌تواند در کنار سیاست ضدتورمی، یک الگوی جامع، مدرن و شفاف اجاره‌داری مدرن را با هدف تشویق سرمایه‌گذاری در بازار اجاره به‌ویژه در کلانشهرها در دستور کار خود قرار دهد و از تکرار آزمون و خطای دولت‌های قبلی درس بگیرد. در چنین الگویی گروه‌های کم‌درآمد و آسیب‌پذیر باید اولویت باشند و در گام نخست می‌توان سرمایه‌گذاران بخش‌های غیردولتی و حتی خصوصی را به تولید مسکن باکیفیت و ارزان‌قیمت جهت عرضه در بازار اجاره‌بها ترغیب کرد. سال1402 سال تغییر نظام اجاره‌داری در ایران می‌تواند باشد.