راهنمای حقوقی
چند نکته حقوقی باریک‌تر از مو برای خرید و فروش ملک
خانه امن
سیدعلی عبادی- وکیل پایه یک دادگستری و پژوهشگر مقطع دکتری حقوق‌خصوصی
از بدو تشکیل جوامع بشری تاکنون، افراد برای رفع نیازهای خویش در جهت تأمین معیشت و پیشبرد و متعالی ساختن اقتصاد، همواره به دادوستد پرداخته‌اند. بنابراین خریدن شیء و مال و پرداختن بهای آن به طرف مقابل یا فروختن آن و اخذ و گرفتن بهای آن امری معمول و متداول بین جوامع است و این مسئله صرفاً اختصاص به یک قوم یا کشور یا ملیت خاص ندارد. اما نکته اینجاست که آیین و روش دادوستد در هر کشور و جامعه با دیگران حتی اگر در عمده موارد کلی فرق نداشته باشد، بلاشک در جزئیات آن متفاوت است؛ بنابراین از رهگذر این معنا کشور ما نیز برای آیین و سبک و منش خرید و فروش مقرراتی را تدوین کرده که این مقررات ذیل عنوان عقد بیع تحت سیطره و لوای قانون مدنی ذکر شده و بدین‌منظور، مقررات و سبک و سیاقی را برای این معامله پراهمیت ذکر کرده است. شایان ذکر است خرید و فروش مال غیرمنقول (نظیر زمین، آپارتمان، ویلا و اشباه و نظایر آن...)که منتخب بحث پیش‌روست و اصطلاحاً به نام ملک در این گفتار خطاب می‌شود، یکی از شایع‌ترین و بااهمیت‌ترین نوع از انواع خرید وفروش است که در این مقاله به نکته‌های حقوقی مرتبط با آن پرداخته شده است.
قرارداد خرید و فروش چه شرایطی دارد؟ می‌توان آن را مبایعه‌نامه خطاب کرد...؟
در مبایعه‌نامه به آن شخصی که ملکی را می‌فروشد بایع(فروشنده) گویند و به آن شخصی که ملکی را خریداری می‌کند مشتری (خریدار)گویند و به آن مالی که در ازای ملک از جانب خریدار به فروشنده پرداخت می‌شود ثمن معامله (به معنای قیمت و بهای معامله) گفته می‌شود. براساس اصول و قواعد مسلم قانون که البته حاکم بر کل معاملات است و صرفاً اختصاص به عقد بیع ندارد، باید مشخصات دقیق مورد معامله و میزان دقیق عوض معامله (یعنی آن چیزی که درقبال مورد معامله پرداخت می‌شود) در قرارداد ذکر شود. در غیراین صورت آن قرارداد از درجه اعتبار ساقط بوده و اصطلاحاً باطل است. بنابراین عقد بیع نیز از این قاعده مستثنی نبوده، درنتیجه در مبایعه‌نامه می‌بایست مشخصات دقیق ملک از قبیل نشانی دقیق، پلاک ثبتی و متراژ و کاربری دقیق آن ذکر شود و در مقابل نیز میزان دقیق ثمن و بهای ملک هم معین شود. در غیراین صورت چنانچه ابهام یا تردیدی در این دو رکن صورت پذیرد، مبایعه‌نامه باطل خواهد بود.
حتماً مدارک فروشنده با دقت تمام بررسی شود
متأسفانه بی‌توجهی به مدارک فروشنده و امضا‌زدن مبایعه‌نامه با چشمان بسته و اعتماد بی‌چون و چرا به فروشنده، باعث عواقب سنگینی برای خریدار می‌شود. بنابراین توصیه اکید می‌شود قبل از امضا‌زدن مبایعه‌نامه و بدون تحت‌تأثیر قرار گرفتن جو حاکم بر لحظه انعقاد معامله، در وهله نخست مدارک فروشنده بررسی شود و پس از اطمینان حاصل‌کردن از مالکیت وی، آن زمان مبادرت به معامله کرد. بر این اساس لازم است که فروشنده در زمان معامله، مدارک مالکیت خودش نظیر اصل سند رسمی ملک را همراه داشته باشد و اگر ملک به او نیز صرفاً به‌طور مبایعه‌نامه منتقل شده، اصل مبایعه‌نامه یا اصول مبایعه‌نامه‌های مربوطه را همراه بیاورد؛ تا اینکه سلسله ایادی از فروشنده با ایادی ماقبل که نهایتاً منتهی شود، به مالک رسمی و نخستین همگی کاملاً و با دقت احراز شود. در غیراین صورت، اگر به این مسئله دقت نشود و فروشنده، ملک دیگران را به خریدار بفروشد، خریدار نیز در مظان اتهام خرید مال غیرقرار می‌گیرد و بر این اساس می‌بایست در مراجع کیفری یا حقوقی یا هردو پاسخگو باشند و برای پیگیری حق خودش هم علیه فروشنده می‌بایست به مراجع کیفری و حقوقی مراجعه کند.
شاید ملک در اداره ثبت مربوطه توقیف است...
زمانی که شخصی ملک را صرفاً براساس مبایعه‌نامه خریداری می‌کند، خبر از وضعیت ثبتی ملک در اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه ندارد، شاید فروشنده براساس بدهی‌ای که به اشخاص دیگر یا اصطلاحاً ثالث دارد، ملک در اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه در قبال بدهی توقیف باشد، و بر این اساس اگر خریدار در مورد این ملک هرگونه معامله کند، براساس قوانین مربوطه در این خصوص، باطل است و همچنین می‌بایست برای باطل کردن مبایعه‌نامه تنظیمی خودش با فروشنده و استرداد ثمن و خسارات متحمله به محاکم دادگستری مراجعه کند یا در مواقعی برای از دست‌ندادن ملک متحمل می‌شود که برای پرداخت بدهی فروشنده به دیگران پیشقدم شود و با پرداخت بدهی، ملک را از توقیف خارج سازد. بنابراین قبل از انجام معامله وضعیت ثبتی ملک در اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه بررسی شود.
مبایعه‌نامه کد رهگیری‌دار، سند رسمی تلقی نمی‌شود
برخی اشخاص تصور می‌کنند که مبایعه‌نامه کد رهگیری‌دار سند رسمی است که این موضوع صرفاً یک باور غلط است و بر این اساس خود را بی‌نیاز از هرگونه بررسی برای احراز مالکیت فروشنده می‌دانند. حتی شاید در برخی مواقع هم از سوی اشخاص اینچنین تصور شود که شخصی که پیش‌تر با یک مبایعه‌نامه عادی ملک را خریداری کره، حقی نسبت به ملک ندارد و صرفاً وی است که با مبایعه‌نامه کد رهگیری‌دار خریدار واقعی و مالک جدید تلقی می‌شود، ولی در مقابل این مطالب می‌بایست متذکر شد که مبایعه‌نامه کد رهگیری‌دار سند رسمی تلقی نمی‌شود و تمام این فرضیه‌ها از سوی دارنده مبایعه‌نامه کد رهگیری‌دار که ذکر شد صرفاً باور غلط و از روی ناآگاهی است. بنابراین خریدار واقعی کسی است که پیش‌تر ملک را خریداری کرده، حتی اگر مبایعه‌نامه او کد رهگیری هم نداشته باشد و اوست که مالک جدید است و بنابراین همانطور که پیش‌تر هم ذکر شد، خریدار دومی و ثانوی در مظان اتهام خرید مال غیرقرار می‌گیرد و می‌بایست در قبال خریدار اولی پاسخگو در مراجع مربوطه باشد و بابت پیگیری حق خویش نیز می‌بایست به مراجع قضایی مربوطه مراجعه کند.
در پیش‌خرید آپارتمان به چه نکات اساسی و کلیدی باید توجه کرد...
یکی از معاملات شایع و متداول در جامعه، پیش‌خرید آپارتمان است. ممکن است زمینی جهت احداث آپارتمان از سوی مالک زمین با سازنده مورد قرارداد اصطلاحاً مشارکت در ساخت قرار گیرد و در همین راستا سازنده یک دستگاه آپارتمان را قبل از ساخت و احداث یا تکمیل ساختمان، به اشخاص دیگر (منظور پیش خریداران) بفروشد. بنابراین توجه به نکات پیش‌رو ضروری است، در غیراین صورت پیش‌خریدار متضرر واقع می‌شود و متحمل مراجعه به دادگستری و صرف وقت و هزینه می‌شود:
1- پیش‌خریدار، قرارداد مشارکت در ساخت را حتماً مطالعه کند و حتی الامکان جهت تجزیه و تحلیل حقوقی متن آن، با یک فرد حقوق‌دان یا وکیل دادگستری مشورت کند.
2-قرارداد پیش‌فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.
3-اگر در قرارداد مشارکت در ساخت ابهام یا تردیدی در حق واگذاری از سوی سازنده به دیگران
(پیش خریدار) وجود دارد، حتما امضای مالک یا مالکین زمین حسب مورد، ذیل قرارداد پیش‌فروش درج شود.
