رکود و تورم در بازار مسکن هم‌خانه شدند

آوین آزادی_روزنامه نگار

خانه خریدن روزبه‌روز در کلانشهرها سخت‌تر می‌شود. در شرایطی که بسیاری از کسب‌وکار‌ها تعطیل شده و کارگران زیادی از کار بیکار شده‌اند، قیمت‌ها در بازار مسکن به شکل مهار نشدنی‌ای روزبه‌روز افزایش پیدا می‌کند، تا جایی که مرکز آمار ایران اعلام کرده که میانگین قیمت هر مترمربع خانه در تهران، در خردادماه سال‌جاری نسبت به فروردین ماه، 2میلیون تومان بیشتر شده و به 19میلیون تومان رسیده است. براساس گزارش‌هایی که در سال98 منتشر شده، با احتساب میانگین قیمت خانه و درآمد سالانه در سال۹۸، شاخص «طول انتظار برای صاحب خانه‌شدن» در کل ایران به 22.8سال رسیده است. مفهوم این شاخص آن است که هر خانوار ایرانی با لحاظ «نرخ متعارف پس‌انداز» که حدود ۳۰درصد درآمد است، می‌تواند پس از حداقل ۲۲سال، صاحب یک واحد مسکونی ۱۰۰مترمربعی شود.کارشناسان بر این باورند که فقط تورم ناشی از تحریم‌ها و وقایع سیاسی نیست که به گرانی مسکن دامن زده. کمبود مسکن در این بازار همیشه یکی از چالش‌های اصلی بوده است. نبود یک برنامه مطالعاتی جامع موجب شده که درک درستی از عرضه و تقاضا در بازار مسکن وجود نداشته باشد و همه تسهیلات و برنامه‌ها و بسته‌های حمایتی درنهایت کمکی به مستأجرانی که از اجاره‌نشینی خسته شده‌اند و دل‌شان خانه‌دارشدن می‌خواهد، نکند.

یک بازار و چند نوسان تاریخی
 نخستین جهش
 جهش‌های قیمتی در بازار مسکن سابقه تاریخی دارد. از سال58 فقط چند بریده از جراید در مورد قیمت مسکن در دسترس است که نشان می‌دهد در آن سال‌ها قیمت اجاره یک آپارتمان 140متری 4خوابه در سلطنت‌آباد سابق (پاسداران کنونی)، ماهانه 5هزار و 500تومان بوده است، اما قیمت‌ها تا پایان جنگ تحمیلی بارها تغییر کرد تا جایی که بعد از آتش‌بس، یک افزایش 50درصدی نرخ‌ زمین و مسکن در ایران، نخستین نوسان تاریخی بعد از انقلاب را رقم زد.
 دومین جهش
 بررسی‌ها نشان می‌دهد که در سال1386 متوسط قیمت هر متر مربع  آپارتمان در تهران از 670هزار تومان به یک‌میلیون و 390هزار تومان رسید.
 سومین جهش
 سومین جهش قیمت مسکن پس از انقلاب در سال91 رقم خورد. متوسط قیمت مسکن از متری 2میلیون تومان به بیش از 4میلیون تومان افزایش یافت.
 نخستین کاهش
کمتر زمانی در تاریخ انقلاب اسلامی، قیمت مسکن کاهش پیدا کرده است. اما در ماه‌های پایانی سال91 و ماه‌های ابتدایی سال92، این بازار وارد رکود عمیقی شد؛ رکودی که تا سال96 ادامه یافت تا برخی آن را یکی از طولانی‌ترین رکودهای این بازار قلمداد کنند. در ماه‌های نخست سال92، به‌رغم افزایش وام مسکن از 18میلیون به 35میلیون تومان، تداوم رکود بازار مسکن سبب شد که قیمت واحدهای نوساز، به‌خصوص در مجتمع‌های مسکونی بزرگ کاهش پیدا کند و مالکان این مجتمع‌ها مجبور شدند واحدهای خود را به‌علت نیاز به نقدینگی تا 30درصد زیر قیمت منطقه به فروش برسانند.

 چهارمین جهش قیمت
افزایش نوسانات در بازار مسکن از سال97 دوباره شروع شد تا جایی که در این سال، متوسط قیمت خانه 70درصد افزایش پیدا کرد؛ اگرچه حجم معاملات 31درصد افت کرد. روند رشد ادامه پیدا کرد و در سال۹۸ میانگین رشد سالانه قیمت مسکن به نزدیک ۶۰درصد رسید. میانگین قیمت در اسفند‌ماه سال 97، ‌برای هر مترمربع خانه در تهران 10میلیون و 950هزار تومان و در آذر‌ماه سال گذشته 13میلیون و 400هزار تومان اعلام شد.   اردیبهشت‌ماه سال1392 متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران 3میلیون و 834هزار و 200تومان بود که این رقم در اردیبهشت‌ماه سال‌جاری به 17میلیون و 600هزار تومان افزایش یافت و در 7سال گذشته 343درصد رشد را تجربه کرد.  براساس آمار منتشرشده از دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، واحدهای مسکونی کمتر از ۴۰ مترمربع با ۵۱درصد و واحدهای ۴۰ تا ۶۰ مترمربع با ۵۰‌درصد رشد قیمت سالانه، بالاترین نرخ افزایش قیمت مسکن شهر تهران را در بهمن‌ماه سال98 به‌خود اختصاص داده‌اند.

اجاره‌نشینی چقدر سخت‌تر شده است؟ 
 میانگین رشد اجاره‌بها در شهر تهران طی سال۹۸ حدود ۳۷‌درصد بوده که اگرچه رقم قابل توجهی است، اما رکورد سال۸۶ را که ۳۹‌درصد رشد برای اجاره‌بها در آن سال ثبت شده جابه‌جا نکرده است. اگرچه به‌نظر می‌رسد این رکورد در سال‌جاری جابه‌جا شود.
اجاره‌نشینی با نیمی از درآمد 
براساس داده‌های بخش هزینه و درآمد مرکز آمار ایران، تا سال گذشته به‌طور میانگین حدود ۴۵درصد از هزینه‌های غیرخوراکی (پوشاک و کفش، مسکن، تفریح، حمل‌ونقل، امور فرهنگی و...) خانوارهای مناطق شهری ایران مربوط به هزینه‌های بخش مسکن بوده است.
مسکن درآمد مردم کدام استان‌ها را بیشتر می‌بلعد؟ 
 سهم مسکن در سبد هزینه غیرخوراکی ساکنان مناطق شهری استان تهران، سال گذشته بیش از ۵۸درصد بوده است. این رقم برای البرزی‌ها حدود ۴۷درصد و برای کرمانی‌ها حدود ۴۳درصد بوده است تا مردم این استان‌ها را در جایگاه‌های دوم و سوم قرار دهد. اما در مقابل، کهگیلویه و بویراحمد با 28درصد و زنجان و چهارمحال‌وبختیاری با 30درصد کمترین سهم مسکن در سبد هزینه خانوار را به‌خود اختصاص داده‌اند.

چقدر منتظر بمانیم تا خانه‌دار شویم؟
 براساس برآوردهای قیمت در نیمه اول سال98، پس از شهر تهران که با پس‌انداز بیش از شانزده‌ساله ۱۰۰درصد درآمد خانوار، خرید مسکن میسر است، استان مرکزی با دوره انتظار ۷سال و ۵‌ماه، اصفهان با ۷سال و ۳‌ماه و آذربایجان شرقی و قم هر یک با ۷سال، در مراتب بعدی شاخص دسترسی به مسکن قرار دارند و وضعیت نامساعدی را تجربه می‌کنند؛ عددی که برخی امروز می‌گویند به 22.8سال و برخی دیگر بر این باورند که برای تهرانی‌ها به 45سال رسیده است.  آنچه در کشورهای اروپایی و آمریکایی به‌عنوان شکل متعارف این نرخ درنظر گرفته می‌شود، ۱۰‌سال است؛ به این معنا که اگر یک خانوار بیش از ۱۰سال زمان برای خانه‌دار شدن با سطوح درآمد فعلی نیاز داشته باشد، وضعیت بازار مسکن را غیرعادی و درجه سختی خانه‌دار شدن را بالاتر از محدوده مجاز تلقی می‌کنند و با وضع سیاست‌های مرتبط با تقویت قدرت خرید مسکن در بالاترین سطح، برای بهبود شرایط بخش مسکن ورود می‌کنند.

تورم نقطه به نقطه مسکن چقدر بوده است؟ 
تورم در بازار مسکن تداوم دارد. بررسی‌ها در زمینه هزینه خانوار در بخش مسکن نشان می‌دهد که به‌صورت میانگین مردم کل کشور برای مسکن نسبت به خرداد پارسال ۲۱.۷درصد بیشتر هزینه کرده‌اند، چرا که تورم 12 ماه منتهی به خرداد برای این موضوع ۲۲.۶ درصد بوده است. 
همچنین تورم مسکن نسبت به ‌ماه قبل، یعنی اردیبهشت‌ماه سال۹۹، به میزان ۱.۴درصد رشد داشته است. بررسی تغییر قیمت در بخش شهری نشان می‌دهد تغییر قیمت مسکن در خرداد ۹۹ نسبت به خرداد ۹۸، ۲۲.۲ درصد و تغییر قیمت مسکن در بخش روستایی، ۱۵.۶ درصد بوده است.

خانه کم است
 براساس برآوردهای انجام‌شده هم‌اکنون کشور نیازمند تولید ۴‌میلیون و ۷۶هزار واحد مسکن جدید است. اما روند تولید مسکن در سال‌های اخیر به این معضل دامن زده‌است، به‌نحوی که طبق آمارهای طرح جامع مسکن، تولید مسکن در کشور روند نزولی شدیدی داشته است.   آمارهای رسمی از عرضه و تقاضا در بازار مسکن نشان می‌دهد که از سال۵۷ تاکنون در هر دهه یک میلیون انباشت تقاضای مسکن در کشور وجود داشته و همین، علت اساسی تبدیل مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای بوده که موجب شده این بازار هر از چندگاهی با سیلی از ورود نقدینگی روبه‌رو شود. طبق گزارش‌های رسمی بیش از 5/2 میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد که عرضه آن می‌تواند  بخشی از تقاضای خرید و رهن و اجاره را پاسخ دهد.
  براساس نتایج آخرین سرشماری نفوس و مسکن در سال۹۵، وضعیت مسکن 60درصد جمعیت به‌صورت تملکی و 30.7درصد به‌صورت رهن یا استیجاری بوده ‌است. این ارقام در سرشماری سال۱۳۹۰ به‌ترتیب، 62.7 و 26.6درصد بوده ‌است که حکایت از افزایش اجاره‌نشینی در کشور دارد.
  21.7درصد از جمعیت کشور در خانه‌های 51 تا 75مترمربع زندگی می‌کنند 
   25.2درصد در خانه‌هایی با متراژ 81 تا 100مترمربع زندگی می‌کنند 
   23.3درصد در خانه‌هایی با متراژ 101مترمربع و بیشتر زندگی می‌کنند 
   تأمل در نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال۱۳۹۵، از افزایش مجدد کمبود مسکن در 5سال منتهی به سال۹۵ حکایت دارد. براساس داده‌های به‌دست آمده از سرشماری سال۹۵، 24.2میلیون خانوار کشور در 22.8میلیون واحد مسکونی زندگی می‌کنند.
   تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در سال۱۳۹۲، ۸۳۴هزار دستگاه در کل کشور بوده که این رقم در ۳ماه نخست سال۱۳۹۷ به ۱۰۰هزار دستگاه کاهش یافته است.
   براساس یک بررسی و تحقیق علمی ارائه شده در نخستین کنفرانس بین المللی علوم جغرافیایی در مرداد 94، نیاز است تا سال1400  سالانه بیش از 688هزار واحد مسکونی در تهران ساخته شود. در حالی‌ که در سال‌های اخیر این شاخص به کمتر از 400هزار واحد در سال رسیده است.
 عدم‌توازن و تناسب عرضه و تقاضا یکی از مهم‌ترین مشکلات بازار است؛ در شرایطی که حدود نیمی از معاملات در واحدهای کمتر از ۸۰ مترمربع انجام می‌شود، طرف عرضه کماکان به تولید واحدهای بالای ۸۰ متر می‌پردازد.