احتمال استمرار رکود تورمی در بازار مسکن 98

احمد میرخدائی/روزنامه‌نگار

بازار مسکن که در جریان رشد قابل‌توجه قیمت‌ها از نیمه دوم سال 1396وارد فاز جهش قیمت شده بود، از پایان بهار سال گذشته وارد دوره رکود تورمی شد و در حالی رشد میانگین قیمت در این بازار ادامه پیدا کرد که روند معاملات این بازار سیر نزولی به‌خود گرفته بود.
به گزارش همشهری، در بهمن‌ماه 1397، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران، به‌عنوان شاخص بازار مسکن کشور، پس از رشد بیش از 100درصدی نسبت به آبان‌ماه 96(زمان آغاز حرکت بازار مسکن) به مرز 10میلیون تومان رسید آن‌هم در شرایطی که تعداد معاملات این‌ماه نسبت به‌ماه مشابه سال 1396بیش از 49درصد کاهش یافته بود. بررسی‌ها و اظهارنظر کارشناسان نشان می‌دهد عمده‌ترین عامل کاهش روند معاملات بازار مسکن، کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی در سایه جهش قیمت مسکن و بی‌اثر شدن تسهیلات خرید مسکن در تقویت قدرت خرید تقاضا در این بازار بوده است و اکنون نیز با توجه به اینکه در سال 98هیچ تغییر مثبتی در این دو موضوع رخ نداده، غالب‌ترین سناریو برای معاملات بازار مسکن، تداوم رکود تورمی، یعنی تداوم کاهش معاملات و رشد میانگین قیمت‌هاست چراکه با ادامه رشد نرخ تورم و بهبود نیافتن تولید مسکن، افزایش قیمتی مسکن نیز تداوم خواهد یافت و نبود تقاضای مؤثر برای خرید، رکود بازار را بیش‌ازپیش تشدید خواهد کرد.

آرامش بهاری در بازار مسکن
نایب‌رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک هرچند معتقد است به‌واسطه بی‌توجهی به تولید مسکن در سال‌های گذشته، کاهش قدرت خرید مردم و بی‌اثر شدن تسهیلات خرید مسکن برای تقویت قدرت خرید آنها، تداوم رکود تورمی در بازار مسکن سال 1398محتمل‌ترین سناریوی موجود است اما پیش‌بینی می‌کند وضعیت بازار مسکن در بهار 98چندان تغییری نسبت به فصل زمستان نداشته باشد. حسام عقبایی درباره تحولات احتمالی بازار مسکن در بهار 98به همشهری می‌گوید: طبق تجربه سال‌های قبل، در فروردین‌ماه اتفاق خاصی در این بازار رخ نمی‌دهد و در اردیبهشت‌ماه نیز مالکین و فروشندگان به‌دنبال همسان‌سازی‌ قیمت‌های پیشنهادی خود با شاخص‌های کلان اقتصادی هستند تا به اصطلاح قیمت‌ها دربیاید که البته با توجه به رشد بسیار بالای قیمت مسکن در سال قبل، برآورد می‌شود قیمت‌های تعیین‌شده اختلاف قابل‌توجهی نسبت به سال قبل نداشته باشد. طبق پیش‌بینی عقبایی، بازار مسکن کشور حداقل در بهار امسال رشد بالایی ندارد و بازار بیشتر به سمت تثبیت خواهد رفت مگر اینکه اتفاق غیرمترقبه‌ای در اقتصاد سیاسی کشور رخ دهد و به تغییر شاخص‌های کلان اقتصادی به‌خصوص نرخ ارز منجر شود. او معتقد است جهش نرخ ارز یکی از اصلی‌ترین عوامل تحریم‌کننده قیمت مسکن در ادوار مختلف بوده که در سال گذشته نیز در کنار عواملی مانند نبود توازن میان عرضه و تقاضا، رشد قیمت مصالح ساختمانی و عدم‌مدیریت زمین شهری به جهش قیمت مسکن دامن زد. به همین واسطه وضعیت بازار مسکن در سال‌جاری نیز تا حد زیادی به وضعیت قیمت ارز مرتبط است و هرگونه حرکتی در این بازار در قیمت‌گذاری مسکن نیز منعکس خواهد شد. این کارشناس بازار مسکن پیش‌بینی می‌کند که در نیمه نخست سال‌جاری، رکود تورمی در بازار مسکن ادامه پیدا کند و پس از آرامش بهاری در این بازار، در فصل تابستان نیز میانگین رشد قیمت مسکن زیر خط تورم باشد.

زنگ خطر برای سرمایه‌گذاری در مسکن
توصیه نایب‌رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک به متقاضیان مصرفی مسکن این است که برای خرید تردید و هراس نداشته باشند و اگر قصد خرید مسکن دارند وارد بازار شوند اما درعین‌حال به کسانی که قصد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را دارند توصیه به ورود نمی‌کند و وضعیت فعلی بازار را به صلاح سرمایه‌گذاران و بازار نمی‌بیند. عقبایی با اشاره به خواب سرمایه در شرایط رکود مسکن نسبت به سرمایه‌گذاری در شرایط فعلی بازار مسکن با دید کوتاه و حتی میان‌مدت هشدار می‌دهد.

به اجاره‌نشین‌ها رحم کنید
سال‌هاست که ارزش روز یک واحد مسکونی، مبنا و معیار تعیین اجاره آن قرار گرفته و به همین واسطه، هرگونه افزایش در قیمت مسکن مستقیماً به رشد اجاره‌بها دامن می‌زند. به همین واسطه در شرایطی که میانگین قیمت مسکن در یک سال و نیم گذشته حدود دو برابر شده، عمده مالکان نیز مترصد افزایش اجاره‌بهای واحد مسکونی استیجاری خود در قراردادهای جدید هستند. نایب‌رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک نسبت به این مسئله ابراز نگرانی می‌کند و از مالکان می‌خواهد با توجه به سود قابل‌قبول از محل خرید یا نگهداری واحدهای مسکونی، در تعیین اجاره‌بها در سال جدید جانب انصاف را رعایت کنند و هوای مستأجرها را داشته باشند. عقبایی می‌گوید: در شرایط فعلی درآمد قشر مستأجر که عمدتاً جزو حقوق‌بگیران هستند بین 20تا 30درصد افزایش یافته و حتی اگر نرخ تورم 27درصدی اعلام‌شده از سوی مرکز آمار را ملاک افزایش هزینه معیشت قرار دهیم، این افراد به‌زحمت قادرند با درآمد فعلی معیشت خود را حفظ کنند و ظرفیتی برای افزایش قابل‌توجه اجاره پرداختی از سوی آنها وجود ندارد. به عقیده او در این وضعیت از مالکان انتظار می‌رود که قدرت خرید مستأجران را نیز در محاسبات خود درنظر بگیرند به‌گونه‌ای که رشد اجاره‌بها بیش از 7تا 10درصد نباشد.
 این فعال بازار مسکن با اشاره به اینکه رشد قیمت مسکن در اوایل سال قبل نیز به رشد نرخ اجاره‌بها دامن زد، می‌افزاید: این موضوع در شرایطی که هزینه عمومی معیشت افزایش یافته بسیاری از مستأجران را وادار کرد محل سکونت خود را به محله‌های پایین‌تر منتقل کند و درنهایت بخشی از آنها به‌ناچار به حاشیه شهرها کوچ کردند.

غفلت از اجاره‌داری حرفه‌ای
بازار اجاره ایران‌ همواره  فقط در اختیار خرده‌مالکان بوده و دولت نیز کمترین همتی برای ساماندهی این بازار نداشته است بر همین اساس در همه دوره‌های جهش قیمت مسکن، قشر اجاره‌نشین با بحران و چالش مواجه شده‌اند. در دوره اخیر جهش قیمت مسکن نیز هرچند بارها از سوی کارشناسان نسبت به وقوع بحران اجاره‌نشینی هشدار داده شد اما بازهم تلاشی برای جلوگیری از وقوع این بحران صورت نگرفت و حتی دولت و مجلس باوجود موافقت با طرح ایجاد مسکن استیجاری، قدمی برای اجرایی شدن این طرح برنداشتند. عقبایی با اشاره به این هشدارها می‌گوید: ایجاد واحدهای مسکونی استیجاری و شکل‌گیری شرکت‌های فعال در حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای یکی از راهکارهایی است که سال‌ها مغفول مانده است درحالی‌که این اتفاق می‌توانست بازار اجاره‌داری را از حالت سنتی فعلی به سمت رقابتی شدن سوق دهد. او همچنین به پیشنهاد قبلی خود به دولت مبنی بر درنظر گرفتن بودجه‌ای برای پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت به اجاره‌نشینان در سال 98اشاره می‌کند و می‌افزاید: دولت قانونا مکلف به تأمین مسکن موردنیاز خانوارهای ایرانی است و کمک تسهیلاتی برای تحقق این امر کمترین اقدامی است که می‌تواند انجام دهد اما باوجود پیشنهاد‌هایی که در این زمینه شد، بازهم در بودجه 98ردیفی برای این مسئله مدنظر قرار نگرفت. به عقیده این کارشناس بازار مسکن، در سال 98اجاره‌نشین‌ها نیازمند حمایت و توجه جدی هستند و بی‌توجهی به این بازار می‌تواند در قالب رشد حاشیه‌نشینی به افزایش دعاوی حقوقی مالکان و مستأجران منجر شود.