بازگشت تورم به بازار مسکن

تنش بازار مسکن وارد مرحله جدیدی شده و باوجود رکود جدی در معاملات این بازار، دوباره قیمت‌ها در روند صعودی قرار گرفته است؛ تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد در بهمن امسال، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران با رشد 3.7درصدی نسبت به دی‌ماه مواجه شده درحالی‌که تعداد معاملات همچنان 70.5درصد کمتر از بهمن سال قبل است.
به گزارش همشهری، در شرایط فعلی، ثبات نسبی در بازارهای ارز، طلا و خودرو در کنار وضعیت وخیم بازار سرمایه شرایطی ایجاد کرده که تتمه نقدینگی باقی‌مانده در جامعه به فکر سرمایه‌گذاری در ایمن‌ترین بازار سنتی ایران یعنی بازار مسکن باشد و همه پیش‌بینی‌های مرتبط با بازار مسکن را با شکست مواجه کند.

تورم داغ مسکن در دل زمستان
آنگونه که از آمارهای بانک مرکزی برمی‌آید، در بهمن امسال، تعداد معاملات بازار مسکن شهر تهران با 11.4درصد رشد نسبت به ‌ماه قبل به 3هزارو917 معامله رسیده که البته همچنان 70.5درصد کمتر از مدت مشابه سال قبل است. همزمان، میانگین قیمت مسکن رشد 3.7درصدی نسبت به ‌ماه قبل و 97.2درصدی نسبت به بهمن سال قبل را تجربه کرده و بهای هر مترمربع زیربنای مسکونی به 28میلیون‌و389هزار تومان رسیده است.
در سایه رشد قیمت مسکن، بازار اجاره نیز طعم تورم داغ را چشیده و شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران 30.6درصد و در سایر نقاط شهری 33.9درصدی نسبت به بهمن سال قبل افزایش یافته است. نکته دیگر اینکه بررسی توزیع واحدهای معامله شده به تفکیک عمر بنا نشان می‌دهد سهم واحدهای نوساز و با عمر کمتر از 5سال از معاملات مسکن بهمن امسال به 39.4درصد رسیده که پایین‌ترین رقم در تاریخ بازار مسکن محسوب می‌شود. این سهم در سال92 بیش از 52درصد بود اما با تضعیف تدریجی تولید مسکن در طول سال‌های متمادی و کاهش عرضه مسکن جدید، عملا سهم نوسازها در بازار مسکن آب رفته است.

نقشه قیمت زمین در پایتخت
با رشد متوالی قیمت زمین مسکونی، سهم زمین در هزینه نهایی تولید مسکن به حدی افزایش پیدا کرده که در شهر تهران، میانگین نسبت قیمت تولید به قیمت فروش مسکن تقریبا یک به 5 است؛ یعنی به‌طورمعمول 80درصد قیمت یک واحد مسکونی ناشی از بهای قدرالسهم زمین آن است و فقط 20درصد قیمت آن به بهای نهاده‌های ساختمانی و سایر ملزومات تولید مسکن مربوط می‌شود. این مسئله باعث شده، چسبندگی قیمت مسکن به حد اعلا برسد و با هرگونه ورود نقدینگی جدید به این بازار، قیمت‌ها صعودی شوند. آنگونه که از آمارهای رسمی حوزه ساخت‌وساز شهر تهران برمی‌آید، در فصل پاییز امسال، بازه قیمت هر مترمربع زمین با کاربری مسکونی در مناطق 22گانه تهران بین 6میلیون و 606هزار تومان تا 155میلیون و 670هزار تومان ثبت شده و متوسط قیمت به 41میلیون و 273هزار تومان رسیده است.
مناطق 22گانه شهرداری تهران براساس قیمت زمین به 3 دسته ارزان، متوسط و گران‌قیمت تقسیم می‌شوند و هزینه ساخت‌وساز در هر یک از این 3 دسته تفاوت قابل‌ توجهی دارد. آمارها حاکی از این است که در شرایط فعلی، 6منطقه شهر تهران شامل مناطق 15 تا 20شهر تهران به لحاظ متوسط قیمت یک مترمربع زمین با کاربری مسکونی یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در دسته مناطق ارزان‌قیمت پایتخت قرار می‌گیرند و میانگین قیمت هر مترمربع زمین در این مناطق کمتر از 18میلیون تومان است. این سطح قیمتی کمتر از نصف متوسط قیمت زمین در شهر تهران است و بر همین اساس هزینه تمام‌شده ساخت پروژه مسکونی در این مناطق حداقل نصف هزینه میانگین تهران خواهد بود. البته این مسئله به‌منزله سود بیشتر سازندگان نیست و حتی حاشیه سود ساخت‌وساز در این مناطق از عرف بازار نیز کمتر است اما این امکان را برای سازندگان خرد و غیرحرفه‌ای فراهم می‌کند که با سرمایه در گردش پایین‌تر به تولید مسکن بپردازند.
در این میان 8منطقه شهر تهران شامل مناطق 9تا 14و مناطق 21 و 22 ازنظر میانگین قیمت زمین مسکونی در ردیف مناطق متوسط قرار می‌گیرند و عمدتا بهای هر مترمربع زمین در این مناطق حتی به نرخ آماری میانگین تهران نیز نمی‌رسد. از سوی دیگر 8منطقه دیگر شامل مناطق یک تا 8 تهران ازنظر میانگین قیمت زمین جزو مناطق گران محسوب می‌شوند و ازقضا دلیل بالا آمدن میانگین اسمی قیمت زمین در پایتخت نیز گرانی زمین در همین مناطق است. براساس آمارهای رسمی، در فصل پاییز امسال گران‌ترین زمین پایتخت با قیمت متری 155میلیون و 670هزار تومان در منطقه یک معامله شده که 3.7برابر نرخ میانگین تهران است. این مسئله به‌نوعی فضای روانی بازار مسکن شهر تهران را به سمت چسبندگی قیمت‌ها سوق داده و به‌نوعی تولید را زمینگیر کرده است.

گرانی زمین پاشنه آشیل انبوه‌سازی مسکن
حسن بختیاری، کارشناس مسکن

زمین همچنان متهم اصلی و نخستین عامل در گرانی قیمت تمام‌شده مسکن در کشور محسوب می‌شود. هزینه ساخت هر مجتمع مسکونی به‌ترتیب به ۴دسته عامل اصلی هزینه تهیه زمین، هزینه ساخت و بهره‌برداری، هزینه زیرساخت و هزینه پروانه ساخت قابل‌تفکیک است که در شرایط کنونی هزینه تهیه زمین حدودا 50 تا 80درصد قیمت تمام‌شده هر مترمربع آپارتمان را شامل می‌شود.
سیاستگذاری‌های دولتی با کاهش هزینه در این بخش می‌تواند کمک شایانی به بهای تمام‌شده و درنتیجه قیمت فروش هر واحد مسکونی به مصرف‌کننده کند. یکی از بهترین راهکارها برای کاهش هزینه تهیه زمین استفاده از ظرفیتی است که دولت و وزارت راه و شهرسازی برای عرضه زمین‌های دولتی به انبوه‌سازان و دست‌اندرکاران تولید در بخش صنعت ساختمان دارند. این یک راهکار متداول در بسیاری از کشورها برای متعادل کردن هزینه مسکن است، اما متأسفانه در ایران به‌رغم اینکه از سالیان پیش در برنامه دولت‌های مختلف قرار داشته تاکنون نتیجه مطلوبی به‌دنبال نداشته است. به‌عنوان نمونه می‌توان از تلاش دولت دوازدهم در اختصاص بخشی از زمین‌های دولتی به طرح اقدام ملی مسکن اشاره کرد که از 15‌ماه پیش آغاز شده؛ اما به‌خصوص در کلانشهرها به‌واسطه اختصاص زمین در مناطق پیرامونی و شهرک‌ها، تأثیری بر معادلات تولید مسکن نداشته است. این در حالی است که طرح‌هایی همچون جابه‌جایی 19پادگان با هدف آزادسازی ۵هزارو۴۰۰هکتار زمین و الحاق آن به اراضی ذخیره نوسازی، بازگرداندن اراضی دولتی بلااستفاده توسط وزارتخانه‌ها به دولت، آغاز ساخت ۱۷هزار واحد مسکونی بافت فرسوده توسط بخش خصوصی پیرو طرح و رویکرد بازآفرینی شهری یا اجرای قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن که قرار بود مشارکت زمین‌های دولتی در طرح‌های انبوه‌سازی را پررنگ‌تر و بیش‌ازپیش به همراه داشته باشد، می‌توانست تأثیر محسوسی روی تولید مسکن شهری داشته باشد؛ اما این سیاست‌ها به هر دلیل اجرایی نشده و فعالان حوزه ساخت‌وساز مسکن همچنان باید با قیمت‌های سرسام‌آور زمین‌های بخش خصوصی کنار بیایند و کالایی که اولویت اول سبد هر خانواده ایرانی است بسیار گران‌تر و بالاتر از سطح قیمت آن به مصرف‌کننده عرضه ‌شود.
در شرایط حاضر، زمین به پاشنه آشیل تولید انبوه مسکن تبدیل شده؛ اما همچنان این امید وجود دارد که با سختگیری و پشتکار متولیان بخش شهرسازی و مسکن به‌ویژه هیأت دولت و کمیسیون عمران مجلس، راه برای تخصیص زمین‌های دولتی بلااستفاده به صندوق زمین و مسکن وزارت راه و شهرسازی و عرضه آن به سازندگان و انبوه‌سازان ذیصلاح هموار شود و تولید و عرضه مسکن ارزان‌قیمت برای آحاد مردم جامعه تحقق یابد.