کلاه گشاد مالیاتی بر سر بازار مسکن

دولت به‌تدریج خود را برای اخذ مالیات از بازار مسکن آماده می‌کند و در این مسیر ضمن راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان، به‌عنوان اصلی‌ترین ابزار شناسایی خانه‌های خالی، پیش‌نویس لایحه موردنیاز برای دریافت مالیات از عایدی سرمایه در خریدوفروش مسکن را نیز ارائه داده است.

به گزارش همشهری، دو نکته مهم در حرکت اخیر دولت این است که اولاً اقامتگاه‌های دوم (اعم از ویلا باغ و...) نیز با نرخی متفاوت مشمول پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی خواهند شد و دوما در مالیات بر عایدی مسکن، اصل اثرگذاری تورم بر رشد قیمت نادیده گرفته می‌شود و فروشندگان مسکن باید 10تا 25درصد از کل تفاوت قیمت زمان خریدوفروش واحد مسکونی خود را به‌عنوان مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن بپردازند.

بازار مسکن در پیچ مالیات‌ستانی
دریافت مالیات از عایدی املاک و خانه‌های خالی، دو مبحثی است که حداقل در 4سال گذشته به‌طورجدی برای ساماندهی بازار مسکن و اجاره مطرح شده اما اجرای آن به دلایلی به تأخیر افتاده است. حالا اما، از یک‌سو وزارت راه و شهرسازی توانسته است سامانه ملی املاک و اسکان را به‌عنوان اصلی‌ترین ابزار شناسایی خانه‌های خالی راه‌اندازی کند و از سوی دیگر پیش‌نویس لایحه دولت برای دریافت مالیات از عایدی سرمایه در بازار مسکن نیز تدوین شده است. با این حساب، از هر نظر مقدمات مالیات ستانی در بازار مسکن مهیا شده و فقط دولت باید با عزم جدی دست‌به‌کار شود. در این میان با توجه به افول درآمدهای نفتی دولت و تمایل حاکمیت به قطع وابستگی بودجه به نفت، احتمال اجرای ضربتی این دو طرح مالیاتی بالاست و اگر هر دو طرح به‌درستی اجرا شود، می‌توان انتظار داشت برخی از ناکارآمدی‌های بازار مسکن اصلاح شود. البته ایرادهایی هم در این ابزارها وجود دارد که می‌تواند به وخامت اوضاع بازار مسکن و تشنج برنامه‌ریزی و محاسبات مردم دامن بزند.

حذف تورم از معادله مسکن
برآوردهای غیررسمی از تحولات بازار مسکن حاکی از این است که به‌طور میانگین بین 60تا 80درصد معاملات این بازار به تقاضای سرمایه‌گذاری اختصاص دارد و از منظر قانون این بخش از تقاضا باید مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شود تا هم احتمال سفته‌بازی در بازار کاهش یابد و هم با خروج بخشی از تقاضای سرمایه‌گذاری از بازار، عرضه بیشتری برای تأمین تقاضای مصرفی ایجاد شود. نکته قابل‌تأمل اینجاست که در پیش‌نویس لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم که از سوی وزارت اقتصاد برای مالیات ستانی از عایدی سرمایه در بازار مسکن ارائه شده، کل مابه‌التفاوت قیمت خریدوفروش واحدهای مسکونی اعم از مصرفی و سرمایه‌گذاری مبنای محاسبه مالیات قرار می‌گیرد که عملاً ضمن نادیده گرفتن اثرگذاری تورم بر تغییر قیمت در اقتصاد ایران، مستقیماً برای رکود جدی معاملات در بازار مسکن زمینه‌سازی می‌کند. براساس مفاد پیش‌نویس لایحه‌ای که با امضای فرهاد دژپسند، وزیر اقتصاد ارائه شده، مابه‌التفاوت (مازاد) ارزش روز زمان واگذاری املاک و حق واگذاری محل نسبت به ارزش زمان تملک یا قیمت تمام‌شده آن براساس مدت‌زمان مالکیت فرد مشمول مالیات بر عایدی خواهد شد؛ به‌گونه‌ای که اگر یک سال یا کمتر از زمان تملک محل گذشته باشد، باید ۲۵ درصد مازاد ارزش فروش آن به‌عنوان مالیات پرداخت شود.در ازای هر سال افزایش زمان تملک، 2.5درصد از نرخ مالیات کاسته خواهد شد. البته در این متن، کف مالیات بر عایدی مسکن 10درصد مدنظر قرار گرفته و بر این اساس خانه‌هایی که 7سال یا بیشتر از زمان تملک آنها گذشته باشد نیز باید 10درصد از مابه‌التفاوت قیمت زمان خریدوفروش را به‌عنوان مالیات به دولت بپردازند. به‌عنوان‌مثال یک آپارتمان که 10سال پیش 100میلیون تومان خریداری شده و ارزش آن در زمان فروش به 500میلیون تومان رسیده است، باید 10درصد از 400میلیون تومان ارزش‌افزوده آن به‌عنوان مالیات پرداخت شود. درحالی‌که در 10سال اخیر اقتصاد ایران 300درصد تورم را تجربه کرده و بخشی از رشد قیمت مسکن نیز ناشی از همین مسئله بوده است.

تبعات اجرای نادرست مالیات بر عایدی مسکن
تورم تحمیل شده بازار مسکن در حالی مشمول پرداخت مالیات عایدی شناخته شده که براساس طرحی که قبلاً مجلس برای دریافت مالیات عایدی سرمایه در بازارهای مسکن، خودرو، ارز و سکه ارائه داده بود، باید نرخ تورم دوره سرمایه‌گذاری از تغییر قیمت کالای خریداری شده کسر و مبلغ باقی‌مانده مبنای محاسبه مالیات بر عایدی قرار می‌گرفت. براساس لایحه پیشنهادی دولت، چنانچه یک متقاضی مصرفی بخواهد آپارتمان یا خانه خود را تبدیل به احسن کند و خانه‌ای بزرگ‌تر بخرد، ناگزیر است بخش قابل‌توجهی از نقدینگی ناشی از فروش واحد مسکونی فعلی خود را به‌عنوان مالیات بپردازد و این مسئله ضمن کاهش قدرت خرید این متقاضی، تمایل او برای خریدوفروش مسکن نیز را کاهش می‌دهد. این مسئله در نگاه اول به کاهش سوداگری در بازار مسکن می‌انجامد اما در واقع نقدشوندگی بازار مسکن در حوزه معاملات مربوط به تقاضای مصرفی را نیز به‌شدت پایین می‌آورد، اما در مقابل وقتی دوره‌های تورمی اقتصاد فرابرسد و مانند سال 91یا 97، نرخ ارز یکباره چند برابر افزایش پیدا کند، مبلغ مالیات نیز به قیمت فروش مسکن افزوده خواهد شد که عملاً به انفجار تورمی در بازار مسکن منجر خواهد شد. البته شاید از نظر متولیان مالیات ستانی، احتمال وقوع این اتفاق چندان بالا نیست اما از منظر کارشناسان بازار مسکن که از کسری 5میلیون واحدی مسکن در کشور و عقب‌ماندگی 50درصدی تولید از تقاضای روز بازار اطلاع دارند، وقوع این اتفاق بسیار محتمل خواهد بود.

مالیات خانه‌های خالی به ویلاها هم می‌رسد
دریافت مالیات از خانه‌های خالی، ابزار دیگری است که با مأموریت ساماندهی بازار اجاره و تقویت عرضه واحدهای مسکونی به بازار مورد استفاده قرار خواهد گرفت. نکته جالب اینکه معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: اقامتگاه‌های دوم اعم از ویلاها، بسته به نوع کاربری، با نرخی متفاوت مشمول مالیات بر خانه‌های خالی می‌شود. براساس آمارهای مربوط به سرشماری عمومی سال 95، در ایران حدود 2.6میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد و آمارهای وزارت نیرو نیز از وجود تقریباً 2.2میلیون واحد مسکونی به‌عنوان اقامتگاه دوم حکایت دارد. محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی درباره مبنای شناسایی خانه‌های خالی از سکنه می‌گوید: خانه‌های خالی سکنه از طریق سامانه‌های متعددی شناسایی می‌شوند و اطلاعات مکمل این سامانه‌ها نمی‌تواند سرعت کار را افزایش و اطلاعات دقیق‌تری را در اختیار مسئولان اجرایی قرار دهد. به گفته او هرچند در گذشته مبنای شناسایی خانه‌های خالی قبوض آب، برق و گاز بود، اما امروز از طریق همکاری نهادهای مختلف فاکتورهای متعددی برای شناسایی این واحدها وجود دارد که می‌تواند موفقیت طرح مالیات ستانی از خانه‌های خالی را افزایش دهد.