تجربه 10کشور در حمایت از اجارهنشینها
اجارهنشینی در همهجای دنیا یک چالش است و مسئولیت دولتهاست که از مستأجران حمایت کنند، اما این حمایت بهگونهای است که بازار اجارهبها دچار اختلال در عرضه و تقاضا نشود. مهمترین شاخص و وجه تمایز در تنظیم اجارهبها در کشورهای مختلف با ایران، مدت اجارهبهاست که معمولا بیش از یک سال است. سؤال مهم این است که کدام الگو برای مداخله دولت در تعیین مدت و میزان اجارهبها مطلوب است و آیا نظام اجارهداری ایران میتواند بازنگری و مدرن شود. تجربه 10کشور دنیا اکنون پیش روی دولت قرار دارد و بهنظر میتوان نظام اجارهنشینی را متحول کرد؛ بهگونهای که هم رضایت اجارهنشینها و هم صاحبخانهها را به همراه داشته باشد، مشروط بر اینکه نرخ تورم در بلندمدت تکرقمی باشد.
حمایت از مستأجران آلمانی
تنظیم تمام قراردادهای اجاره بدون توجه به اینکه مالک شخص حقیقی یا حقوقی باشد، براساس قانون مدنی این کشور است و قرارداد اجاره الزاما غیرقطعی تنظیم میشود. بهگونهای که به غیر از سرپیچی مستأجر نظیر پرداختنشدن اجارهبها، آسیب به ملک یا رفتارهای ضداجتماعی، تنها دلیل قانونی مالک برای فسخ قرارداد اجاره، نیاز او به ملک جهت سکونت شخصی است. با این حال، اگر مستأجر از تخلیه سر باز زده و به دادگاه شکایت کند، درصورتیکه از نظر دادگاه مستأجر آسیبپذیرتر از مالک تشخیص داده شود، تملک توسط مالک دشوار خواهد بود. سیاستهای حمایتی دولت آلمان از مستأجران در کنار اجارهبهای نسبتا پایین، مهمترین دلیل تمایل کم افراد به خانهدارشدن نسبت به سایر کشورهای اروپایی است. در بخش مسکن استیجاری بدون کمکهزینه که 90درصد از کل ذخیره مسکن استیجاری را در آلمان تشکیل میدهد، مبلغ اجارهبهای اولیه نمیتواند آزادانه تعیین شود و باید براساس اجاره مبنای محلی تنظیم شود. همچنین در یک قرارداد جاری اجاره، تا زمانی که مبلغ اجارهبها بیش از اجاره مبنا باشد، هیچ اجازه افزایشی وجود ندارد و همچنین مالک نمیتواند اجارهبها را بیش از 20درصد در 3سال افزایش دهد.
کنترل اجارهبها در سوئد
مهمترین ویژگی نظام اجارهداری در سوئد وجود یک سیستم مذاکره جمعی است که مبنای آن قراردادهای توافقی بین انجمن مستأجران سوئد و شهرداری و مالکان خصوصی است که بعد از جنگ جهانی دوم راهاندازی شده است. در این سیستم اجاره تعیینشده توسط شرکتهای مسکن شهرداری برای مالکان خصوصی نیز ملاک عمل قرار میگیرد و این نظام اجارهداری بهنحوی طراحی شده که مالکان را وادار کند تا بخشی از این سیستم مذاکره جمعی اجاره شوند که براساس آن اجارهبها برای قراردادهای بلندمدت حتی بدون مدت و افزایش اجارهبهای منظم طبق شرایط مورد توافق تعیین میشود. اجارهبها در سوئد از طریق سیستم ارزش ملک اجاره منطقی تعیین میشود، به شکلی که اگر اجارهبهای یک ملک بالاتر از اجاره واحدهای مشابه و همتراز باشد، منطقی تلقی نمیشود و اگر طرفین روی اجارهبهای بالاتر به توافق نرسند، مستأجر حق دارد شکایتی برای دادگاه اجاره منطقهای تنظیم کند و این دادگاه با بررسی اجارهبهای واحدهای مسکونی مشابه، اجارهبهای منطقی را برای ملک مورد نظر تعیین میکند و معمولا ارجاع فرایند به دادگاه به نفع مستأجر تمام میشود.
فرانسه؛ کمکهزینه دولت به مستأجران
براساس قانون اجاره که از سال2015 اجرا شده، دولت مقررات ویژهای را به اجرا میگذارد ازجمله اینکه قرارداد اجاره باید بهصورت کتبی تنظیم شده و مدت آن درصورتی که مالک شخص حقیقی باشد، 3سال و اگر شخص حقوقی باشد، 6سال تعیین میشود و مالک تنها هنگام به پایان رسیدن مدت قرارداد میتواند به آن خاتمه دهد مگر در مواقعی مانند نیاز سکونت خود، فروش و مواردی از این قبیل. البته در تمام قراردادهای جدید، اجارهبها بهطور آزادانه تعیین میشود و اگر مالک هیچ بهبودی در ملک ایجاد نکرده باشد، افزایش اجاره نسبت به مستأجر قبل تنها به یک میزان مشخص از قبل تعیینشده میتواند صورت گیرد. افزون بر اینکه درصورت تمدید قرارداد با مستأجر قبلی در طول مدت 3 یا 6سال، اجاره به شاخص اجاره مبنا تعیین خواهد شد و اگر مقدار اجارهبها بسیار پایینتر از نرخ بازار باشد، میتواند تا سطح ملکی مشابه در همسایگی افزایش داده شود.
فنلاند؛ اجاره بدون دخالت مستقیم
در فنلاند هیچ سیستم کنترل اجاره مستقیمی برای بخش خصوصی استیجاری وجود ندارد و مالک میتواند معادل اجاره بازار را از مستأجر طلب کند، اما درصورت شکایت مستأجر، اگر مبلغ اجاره بیشتر باشد، دادگاه میتواند مقدار آن را کاهش دهد یا از فسخ قرارداد بدون مدت درصورتی که مالک اجارهبهای بیشتر را بهعنوان شرطی برای ادامه قرارداد با مستأجر درنظر بگیرد، جلوگیری کند. البته زمینه و شرایط افزایش اجارهبها نیز بهصورت توافقی بدون درنظر گرفتن هیچ حقی برای مالک برای افزایش اجارهبها بهصورت یکطرفه در قرارداد درنظر گرفته میشود. مهمترین شاخصهایی که در تعیین اجارهبها درنظر گرفته میشود، 2شاخص هزینه زندگی و شاخص هزینه مصرفکننده است و در سال2003 با همکاری انجمن مالکان و انجمن مستأجران یک راهنما با عنوان شیوههای اجاره منصفانه تهیه شد که در آن توصیه شده مذاکرات افزایش اجارهبها حداقل از 6ماه قبل انجام شود و میزان افزایش نیز باید منطقی باشد و براساس تجربه افزایش اجارهبها نباید بیش از 15درصد در سال درنظر گرفته شود. مالک هم درصورت درخواست اتمام قرارداد در قراردادهای بالای یک سال حداقل 6ماه و در قراردادهای زیر یک سال حداقل 3ماه قبل باید به مستأجر اطلاع دهد.
دانمارک؛ قانون پیچیده
در دانمارک قوانین کنترل اجاره تنها به بخش استیجاری خصوصی اعمال میشود و دارای 4نوع مقررات اجاره بسته به سن ساختمان است که فرایند پیچیدهای دارد. از میان آنها قانون اجاره بازار تنها موردی است که به عرضه و تقاضای واقعی ارتباط پیدا میکند. در این کشور تعیین اجاره بر مبنای ارزش است که در سال1976 معرفی شده و کماکان 80درصد از بخش خصوصی استیجاری را پوشش میدهد. این قانون به واحدهای مسکونی که از سال1991 به بعد ساخته شدهاند، اعمال نمیشود و اجاره براساس هزینههای جاری ملک تعیین میشود و مالک میتواند مقداری سود و هزینه اضافی بهدلیل بهبود ملک نسبت به وضعیت احداث اولیه به اجارهبها اضافه کند و به این ترتیب اجارهبها مقدار دقیقی ندارد و تخمین زده میشود و البته مستأجران اغلب اجاره کمتری را نسبت به نرخ بازار پرداخت میکنند.
آمریکا و تنوع بالای قوانین
قوانین نسل دومی که در این کشور به اجرا گذشته شده، اغلب بهعنوان قانون «ثبات اجاره» شناخته میشود و سیاستگذاران درنظر داشتند که قوانین کنترل اجاره به نفع مستأجران آسیبپذیر بدون کاهش کیفیت و کمیت تأمین مسکن تمام شود. با این حال، قوانین کنترل اجاره در مناطق خارج از نواحی ساحلی ایالات متحده بهکار گرفته نشده و در سال2018 تنها 4ایالت دارای دولتهایی با قوانین فعال کنترل اجاره هستند و 36ایالت بهطور آشکار از قوانین کنترل اجاره ممانعت میکنند درحالیکه 9ایالت دیگر با اصل قانون موافق هستند؛ اما هیچ حوزه اجرایی و قضایی برای آن ندارند. برنامههای قانون کنترل اجاره در ایالات آمریکا دارای این قانون، تنوع بالایی دارد. وظیفه نهادهای قانون ثبات اجاره تعیین نرخ افزایش اجارهبهای ساختمانهای مشمول این قانون است که بهطور سالانه بررسی و از اول اکتبر سالجاری تا 30سپتامبر سال آینده اعمال میشوند.
ملاک تعیین اجاره در ترکیه
براساس قانون ترکیه یک قرارداد اجاره تحت ضوابط قانونی خاصی محدود نمیشود و میتواند بهصورت شفاهی یا کتبی (ترجیحا کتبی) بین مالک و مستأجر برقرار شود. آزادبودن قرارداد اجاره یکی از اصول اولیه در قانون اجاره ترکیه است و مفاد قرارداد شامل مدت اجاره، اجارهبها، افزایش سالانه اجارهبها و مقدار ودیعه بهطور توافقی بین مالک و مستأجر تنظیم میشود. البته اگر طرفین در مورد افزایش اجارهبهای سالانه به توافق نرسند، میتوانند از طریق دادگاه اقدام کنند که در این صورت اجارهبهای سال آینده بهنحوی تعیین میشود که نرخ تغییر آن از متوسط شاخص هزینه مصرفکننده در 12ماه گذشته بیشتر نباشد. البته مقدار ودیعه تحت هیچ شرایطی نباید بیش از مبلغ اجاره 3ماه درنظر گرفته شود و این مبلغ توسط مستأجر به یک حساب بانکی واریز میشود و 3ماه بعد از اتمام قرارداد با رضایت موجر به مستأجر بازگردانده میشود.
ژاپن؛ اجارهنشینی باکیفیت
قانون تسهیل و عرضه مسکن باکیفیت برای اجاره در سال1999 در ژاپن بهتصویب رسیده و از سال2000 میلادی در حال اجراست. براساس این قانون 2نوع قرارداد اجاره ساختمان در ژاپن وجود دارد؛ قرارداد معمولی و قرارداد مدتدار که در قرارداد معمولی طرفین آزاد هستند مدت زمانی را برای قرارداد بهصورت توافقی تعیین کنند و تا زمانیکه هیچکدام از طرفین اتمام قرارداد را درخواست نکند، قرارداد بهطور خودکار با شرایط مشابه قبل تمدید میشود. درصورت تمایل به اتمام قرارداد، مستأجر و مالک بهترتیب از 3 و 6 ماه قبل باید طرف مقابل را از درخواست اتمام قرارداد مطلع سازند و لازم است مالک دلیل موجهی مانند عدمپرداخت اجاره یا نقض مفاد قرارداد توسط مستأجر داشته باشد. درصورتی که مدت قرارداد بیش از یک سال باشد مالک باید 6ماه قبل از اتمام قرارداد، تاریخ انقضای آن را به مستأجر یادآوری کند و اگر این کار را انجام ندهد، قرارداد اجاره 6ماه پس از هر زمانی که مالک اطلاع دهد، پایان مییابد. البته اجارهبها بهصورت ماهانه و در ابتدایماه پرداخت میشود.
مالزی؛ آزادی تعیین اجارهبها
در مالزی قراردادهای اجاره بهطور آزاد و قابل بحث بین طرفین در چارچوب قانون ملی زمین مالزی تنظیم و میزان اجارهبها بهصورت توافقی بین مالک و مستأجر تعیین میشود. نیاز به ودیعه و نحوه تعیین آن نیز بستگی به توافق مالک و مستأجر دارد و در عین حال استانداردهایی نیز نظیر تعیین اجارهبهای 3ماه بهعنوان ودیعه برای قراردادهای اجاره 3ساله اعمال میشود؛ چراکه در قانون ملی زمین مالزی، مدت زمان اجاره را تا سقف 3سال درنظر میگیرد و تمدید قرارداد بهطور خودکار وجود ندارد، اما طرفین میتوانند در مورد تمدید قرارداد بهطور توافقی قبل از انقضای آن تصمیم بگیرند. قرارداد اجاره در صورت عدمپرداخت اجاره یا پرداخت آن با تأخیر و نقض مفاد اساسی قرارداد اجاره فسخ میشود.
کرهجنوبی؛ حمایت از اجارهنشینها
سیستم اجاره مسکن در کره متفاوت از اغلب کشورهاست و پرداخت اجارهبهای ماهانه همراه با ودیعه تضمینی بخش بسیار محدودی از بازار استیجاری را تشکیل میدهد. قراردادهای مختلف موجود در کره شامل موارد متعددی است ازجمله اینکه مستأجر ودیعه قابلتوجهی را حدود 30 تا 60درصد ارزش مسکن به مالک پرداخت میکند و معمولا 2سال بدون پرداخت اجارهبهای ماهانه سکونت کند.
این نوع اجاره درواقع نوعی وام است که ازسوی مستأجر به مالک پرداخت میشود و مقدار آن تحتتأثیر شرایط بازار مالی و مسکن است.
همچنین یک قرارداد نیز بهصورت ترکیب ودیعه و اجاره ماهانه وجود دارد و نوع دیگری از قرارداد پرداخت کل اجاره بهصورت پیشپرداخت و بدون ودیعه به مالک است و در قوانین مربوط به قراردادهای اجاره بخش خصوصی حمایت از مستأجر اهمیت زیادی دارد.
در همینه زمینه :
