نسخه روحانی برای ساماندهی بازار مسکن

یکه‌تازی قیمت در بازارهای مسکن و اجاره و تشدید فشار به معیشت و روان مردم و جامعه باعث شده دولت تمام ‌قد به میدان بیاید و آخرین تلاش‌ها و امکانات خود را برای ساماندهی و کنترل بازار مسکن و اجاره به‌کار گیرد.
به گزارش همشهری، تأمین زمین مورد نیاز برای ساخت مسکن، کنترل و مدیریت هزینه تولید، تأمین تسهیلات و منابع مالی و تکمیل مسکن مهر ازجمله اقداماتی است که با دستور رئیس‌جمهور به بانک مرکزی و وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، جهادکشاورزی و صنعت، معدن و تجارت باید برای کنترل قیمت در بازارهای مسکن و اجاره از مسیر ایجاد چشم‌انداز مثبت در حوزه مسکن انجام شود.

مسکن ملی در جست‌وجوی زمین
دولت در جریان رونمایی از طرح مسکن ملی، همه دستگاه‌ها را مکلف کرده بود تا زمین‌های شهری خود را برای احداث مسکن ملی در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند که البته با کمترین همکاری مواجه شد؛ دیروز نیز روحانی بار دیگر به دستگاه‌های اجرایی و نهادهای وابسته به دولت دستور داد، اراضی دولتی واقع در محدوده و حریم شهرها را برای اجرای ماده ۶ قانون ساماندهی زمین و مسکن، برای بهره ‌برداری در طرح اقدام ملی مسکن، به وزارت راه و شهرسازی واگذار کنند؛ هرچند در متن این ماده ‌قانونی، دستگاه‌های اجرایی مکلف نیستند بلکه می‌توانند اراضی خود را واگذار کنند و احتمالاً عدم‌ همکاری آنها نیز برخاسته از همین اختیار قانونی است.

4دستور روحانی
اوایل هفته جاری بود که رئیس‌جمهور دستور داد وزارت راه و شهرسازی، وزارت اقتصاد و امور دارایی، سازمان برنامه‌ و بودجه و بانک مرکزی زیرنظر معاون اول رئیس‌جمهور کمیته‌ای چهارجانبه برای بررسی علل و عوامل آشفتگی بازار مسکن و ارائه راهکار برای رفع آنها تشکیل دهند. حسن روحانی در این جلسه با جمله آمره «قیمت مسکن را مهار کنید» عملاً بسیج عمومی دستگاه‌های اقتصادی دولت در مسیر رسیدگی به درد کهنه و تکراری بازار مسکن را خواستار شد و دیروز در شرایطی که وزارت راه و شهرسازی نخستین گزارش تهیه شده در این کمیته چهارجانبه را ارائه داده بود، در 4دستور جداگانه تمام ارکان اثرگذار بر بازار مسکن را مکلف به انجام سیاست‌هایی کرد که به‌زعم روحانی می‌تواند با تسهیل و ایجاد چشم‌انداز مثبت در رونق تولید و عرضه مسکن کوچک و متوسط و مدیریت انتظارات تورمی در بازار مسکن، به مشکل‌گشایی از این حوزه کمک کند. رئیس‌جمهور در جلسه دیروز ستاد اقتصادی دولت با تأکید بر اینکه تسریع در اجرای طرح‌های گسترده مسکن ملی ازجمله برنامه‌های مؤثر در کنترل قیمت مسکن خواهد بود، تصریح کرد: دولت همچنین با اجرای سیاست‌هایی که در تمامی بخش‌های اقتصادی مرتبط طراحی شده است، درصدد کنترل و مدیریت آن بخش از نقدینگی حاضر در بازار مسکن است که می‌تواند این بازار را دچار آشفتگی کند.
در دستور اول روحانی، وزارت راه و شهرسازی موظف به اجرای اقداماتی شده که انتظارات افزایش قیمت، مدیریت شود و واسطه‌ها نتوانند با آشفته کردن فضای بازار، قیمت خرید و فروش و اجاره مسکن را افزایش دهند. همچنین این وزارتخانه مکلف به کنترل و مدیریت هزینه ساخت مسکن شده تا منشأ اصلی تحریک قیمت مسکن کنترل شود. پیرو این تکالیف وزارت راه و شهرسازی، رئیس‌جمهور در دستوری دیگر، ستاد تنظیم بازار و وزارت صنعت، معدن و تجارت را مکلف کرده است تا درخصوص ساماندهی بازار مصالح و نهاده‌های ساختمانی، کنترل‌های لازم را انجام دهند تا افزایش لجام‌گسیخته مصالح ساختمانی رخ ندهد و هزینه تولید را بالا نبرد. همچنین روحانی در سومین دستور مسکنی خود، از بانک مرکزی خواست به‌منظور تقویت عرضه و در راستای اجرای اقدام ملی مسکن، نسبت به افزایش سهم تسهیلات بخش ساخت مسکن اقدامات لازم را انجام دهد. چهارمین دستور رئیس دولت برای کمک به ساماندهی بازار مسکن نیز مکلف کردن وزیر جهادکشاورزی به واگذاری سریع اراضی واقع شده در محدوده و حریم شهرها به وزارت راه و شهرسازی بود که می‌تواند مشکل کمبود زمین برای ساخت مسکن ملی را مرتفع کند. درعین‌حال، وزارت راه و شهرسازی نیز مکلف شد در اجرای ماده ۱۰ قانون زمین شهری و به‌منظور شهرک‌سازی و مجتمع‌های مسکونی براساس ضوابط و مقررات شهرک‌سازی و با رعایت اصل حفظ باغات و اراضی کشاورزی اقدام کند.

کنترل تقاضای سرمایه‌گذاری مسکن با بورس
در جلسه دیروز ستاد اقتصادی دولت، وزیر راه و شهرسازی گزارشی از تحولات بازار مسکن ارائه داد که در آن، تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به‌عنوان یکی از چالش‌های این بازار معرفی شده بود. براساس این گزارش تقاضای برخی اقشار برای خرید مسکن صرفاً با هدف سرمایه‌گذاری صورت می‌گیرد که این نوع تقاضا را می‌توان در چارچوب مدیریت بازار به‌ویژه بورس ساماندهی کرد تا هم سرمایه افراد افزایش یابد و هم چرخه تولید رونق گیرد.

سیاست‌های تعزیری و انبساطی در بازار اجاره
همزمان با مطرح شدن بحث ساماندهی بازار مسکن در ستاد اقتصادی دولت، کمیته چهارجانبه بررسی تحولات بازار مسکن نیز دست‌ به‌کار بررسی پیشنهاد ارائه تسهیلات به مستأجران شده است که درصورت تصویب می‌تواند به‌عنوان یک سیاست انبساطی، به کمک خانه‌به‌دوشان بیاید و بخشی از قدرت خرید از دست رفته آنها را جبران کند. البته این پیشنهاد سال گذشته نیز از سوی وزیر اقتصاد مطرح شد و قرار بود با ایجاد صندوقی در بانک مسکن، به مستأجرانی که در این صندوق سپرده‌گذاری می‌کنند، تسهیلات با نرخ بهره 18درصد و حتی بالاتر پرداخت شود که البته هیچ‌گاه اجرایی نشد. حالا نیز، گرچه جزئیات پیشنهاد پرداخت تسهیلات به مستأجران مشخص نیست، اما اگر مبلغ این تسهیلات پایین باشد یا نرخ بهره آن خارج از توان این قشر تعیین شود، یقیناً در ساماندهی بازار اجاره، ناتوان خواهد بود.
در کنار این پیشنهاد، سیاست فشار به خانه‌های خالی با ابزار مالیاتی نیز به آستانه اجرا رسیده و به‌ محض اینکه وزارت راه و شهرسازی بتواند اطلاعات این خانه‌ها و متراژ آنها را به سازمان امور مالیاتی بدهد، عملیاتی خواهد شد. امیدعلی پارسا، رئیس‌کل سازمان امور مالیاتی کشور تأیید کرده که وزارت راه و شهرسازی، سامانه املاک و اسکان را راه‌اندازی کرده و در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار داده است، اما همچنان این سامانه منتظر تزریق اطلاعات سایر دستگاه‌هاست تا آماده کار شود. طبق قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات خانه‌های خالی از ابتدای سال 95قابل وصول است و بعد از یک سال معافیت، به‌صورت پلکانی مشمول پرداخت مالیات هستند؛ به‌گونه‌ای که سال دوم معادل نصف مالیات بر اجاره ‌بهای واحد، سال دوم معادل کل مالیات بر اجاره واحد و از سال سوم معادل دو برابر مالیات بر اجاره واحد از مالکان خانه‌های خالی دریافت می‌شود. البته رئیس‌کل سازمان امور مالیاتی معتقد است، این میزان مالیات بازدارنده نیست و تا زمانی که جریمه‌ها بازدارنده و مشوق‌ها برانگیزاننده نباشند، اهداف مدنظر سیاستگذار محقق نمی‌شود.

      تقدم و تأخر سیاستگذاری در بازار مسکن

گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن و اجاره در زمستان 98نشان می‌دهد که در این فصل، میانگین قیمت زمین مسکونی در کشور 67.3درصد، قیمت مسکن 65.6درصد و قیمت اجاره 44.6درصد نسبت به فصل مشابه در سال 97افزایش یافته است. این آمارها پرده از بحرانی در بازار مسکن برمی‌دارند که به‌تبع تغییر در شاخص‌های کلان اقتصادی، رشد نرخ تورم و جهش نرخ ارز آغاز شده و همچنان به‌واسطه بالا بودن انتظارات تورمی ادامه دارد. حالا در شرایطی که بازار مسکن در سومین سال از نابسامانی اخیر خود به سر می‌برد، سؤال اصلی در مواجه به تدابیر جدید دولت برای ساماندهی بازار مسکن این است که آیا بازاری که در شرایط فعلی نیازمند عرضه و جذب نقدینگی است، می‌تواند با سیاست‌های میان‌مدت و بلندمدت اصلاح شود؟ این در حالی است که پیش ‌از این بهترین فرصت‌های کارآمدسازی بازار مسکن از سال 92تا 96در اختیار متولیان امر بود؛ اما کمترین توجهی به آن نشد. حالا، از یک‌سو خطر رواج هرج ‌و مرج، شهرفروشی و حتی زمین‌خواری به نام  تسهیل شرایط تولید وجود دارد و از سوی دیگر این مسئله نیز قابل‌تأمل است که آیا بازار آشفته مسکن را می‌توان با نوشدارویی که در بهترین حالت 2 سال آینده آماده عرضه می‌شود، آرام کرد یا نه؟ جدای از همه این مسائل، وزارت راه و شهرسازی در دولت یازدهم یکی از اصلی‌ترین منتقدان فروش تراکم بود و عباس آخوندی، وزیر وقت نیز بارها از این سیاست به شهرفروشی و فروش آینده شهروندان یاد کرده بود؛ اما حالا محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی در تشریع برنامه‌های دولت برای حل مشکل مسکن از جایگزینی سیاست‌های انبساطی به سیاست‌های انقباضی دوره‌های گذشته می‌گوید و رفع سختگیری‌ها درخصوص مجوزهای شهرداری‌ها و تسهیل و تسریع در صدور پروانه‌های ساختمانی. تناقض در برنامه‌های مسکنی دولت‌های یازدهم و دوازدهم گرچه می‌تواند تا حدودی برخاسته از نگرش شخصی وزرا یا اعضای کابینه باشد اما تغییر یکباره آنها بدون نظر کارشناسی و توجیه فنی می‌تواند هم به وجهه سیاستگذاری دولت آسیب بزند و هم او را به زمینه‌سازی برای سوءاستفاده در بازار مسکن متهم کند.