شهرداری، 5هزار مسکن استیجاری می‌سازد
کارشناسان مسکن و مدیران شهری برای بررسی ساخت مسکن اقشار آسیب‌پذیر گرد هم آمدند
ساخت مسکن اجتماعی همزمان با اعلام ساخت مسکن ارزان‌قیمت توسط وزارت مسکن و شهرسازی در دستور کار شهرداری تهران قرار گرفته‌است. قرار است شهرداری تهران سالانه 5هزار مسکن استیجاری در شهر تهران بسازد. روز گذشته هم کارشناسان مسکن و مدیران شهری برای بررسی این پیشنهاد گردهم آمدند و کلیات این پیشنهاد را مورد بررسی قرار دادند. در این نشست حسین عبده تبریزی اقتصاددان، کاوه‌حاجی‌علی‌اکبری مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران و پرویز صداقت کارشناس اقتصاد سیاسی حضور داشتند.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با بیان اینکه برنامه شهرداری تهران، پیشنهاد ساخت سالانه 5هزار مسکن در قالب مسکن استیجاری است، گفت: 40درصد خانوارها در شهر تهران زیر خط فقر مسکن و 20درصد حاشیه‌نشین هستند. به گزارش همشهری، کاوه حاجی‌علی‌اکبری در این نشست مسکن را یک کالای اساسی و عمومی دانست و گفت که تحولات تاریخی به‌خصوص بعد از انقلاب صنعتی و جنگ جهانی دوم و رشد شهرنشینی نیاز به مسکن را دو چندان کرده است.
وی با بیان اینکه برخی از گروه‌های اجتماعی و اقتصادی با پدیده‌هایی چون بدمسکنی یا مسکن نایابی روبه‌رو می‌شوند که همین امر سبب رانده شدن آنان از چرخه مسکن در قالب بازار می‌شود، گفت: کشورهای در حال توسعه با ایجاد و توسعه سکونت‌های غیررسمی مواجه می‌شوند؛ این یعنی سیاست‌ها پاسخگو نیست و این امر مداخله بخش عمومی را برای بخش مسکن اجتناب‌ناپذیر می‌کند.
در ایران در دوران بعد از انقلاب اسلامی 2اصل در قانون آمده است که تامین مسکن را جزو وظایف حاکمیتی عنوان کرده است. البته تجربه ثابت کرده، مداخله مستقیم در بخش مسکن به شکست انجامیده است؛ به‌طوری که در یک و سال و نیم گذشته، تهران با این شرایط مواجه شده و اجاره‌بها از بهار 97تا بهار 98، 35درصد رشد داشته است.
حاجی‌علی‌اکبری با بیان اینکه میانگین فروش مسکن 110درصد افزایش داشته است، گفت: 40درصد خانوارها در شهر تهران زیر خط فقر مسکن و 20درصد حاشیه‌نشین هستند که جمعیت این گروه در حال افزایش است و پیش‌بینی شده که سالانه 10درصد به این میزان اضافه می‌شود.
وی به آمارهای دیگری هم اشاره کرد که نشان می‌داد 15درصد جمعیت شهر در بافت فرسوده زندگی می‌کنند و به گفته حاجی‌علی‌اکبری، ویژگی بارز این بخش، بدمسکنی است.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با اعلام اینکه 3میلیون واحد مسکونی در تهران بلااستفاده و خالی هستند، اظهار کرد: چشم‌اندازها نشان می‌دهد سیاستگذاری در مسکن در تهران نیازمند تغییر اساسی است تا با مداخله بخش عمومی نیاز مسکن برای دهک‌های پایین رفع شود.
حاجی‌علی‌اکبری به طرح شهرداری تهران برای رفع نیاز مسکن افراد کم‌درآمد و دهک‌های پایین اشاره کرد و با استناد به ماده 55قانون شهرداری‌ها، بر ضرورت مداخله شهرداری در رفع نیاز مسکن برای افراد و گروه‌های بی‌بضاعت تأکید کرد.
این مقام مسئول گفت: براساس مطالعات سازمان نوسازی، بین 5 تا 6هزار واحد مسکونی برای اقشار کم‌استطاعت نیاز داریم و پیش‌بینی ما ساخت 5هزار واحد مسکونی است.
وی درباره اینکه در کدامیک از بخش‌های تهران قابلیت ساخت مسکن استیجاری وجود دارد، توضیح داد: تحلیل‌ها نشان می‌دهد 270هزار پلاک مسکونی یا پلاک‌های کم‌دوام و ناپایدار در شهر تهران وجود دارد که بخشی از آنها در 10سال آینده از شانس نوسازی برخوردار می‌شوند. این یکی از عرصه‌هایی است که می‌توان با برنامه‌ریزی، مسکن استیجاری را ساخت.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران افزود: مناطق فاقد کاربری خاص هم در پهنه جنوبی تهران شناسایی شده‌اند که اراضی بالای یک هکتار هستند. در این بخش 45درصد زمین برای تامین خدمات به شهرداری داده می‌شود. 55درصد هم برای ساخت مسکن است که می‌توان بخشی از این 55درصد را به مسکن استیجاری اختصاص داد.
به گفته حاجی‌علی‌اکبری، پروژه‌هایی که در پلاک‌های کم‌دوام سالانه به‌طور مثال، برای 10واحد مسکونی پروانه می‌گیرند، می‌توان 20درصد از آنها را به‌عنوان مسکن استیجاری پیش‌بینی کنیم.
وی با بیان اینکه از تیر امسال بررسی مسکن استیجاری و الگوهای معماری و فضاهای پشتیبان آن آغاز شده است، گفت: مسکن استیجاری قاعدتا مساحت پایین‌تری نسبت به مسکن عرفی در تهران دارد و برخی فضاها به‌صورت مشترک اجرا می‌شود. البته همه این موارد فقط در حد پیشنهاد سازمان نوسازی است.
حاجی‌علی‌اکبری شهرداری تهران را به‌عنوان آورنده زمین و تخفیف عوارض، دولت را به‌عنوان ارائه‌دهنده یارانه و تخفیف مالیاتی و بخشودگی عوارض به گروه‌های هدف که خانوارهای فاقد مسکن و دهک‌های یک تا 5 هستند، دستگاه‌های حمایتی مانند کمیته امداد، بهزیستی و بخش خصوصی را به‌عنوان آورنده سرمایه و بانک‌ها را که مدیریت تمام امور مربوط به اجاره‌داری را به‌عهده بگیرند از دخیلان طرح مسکن استیجاری عنوان کرد.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با بیان اینکه 3 سال پیش در طرح جامع مسکن پیش‌بینی شده که اجاره‌داری بر عهده بنیاد مسکن باشد تأکید کرد: چشم‌انداز ما این است که باید امکان تامین مسکن برای همه گروه‌ها در تهران وجود داشته باشد. از طرف دیگر اختلاط اجتماعی باید در مسکن استیجاری رعایت شود و نمی‌توان یکسری واحد ساختمانی را به‌عنوان مسکن اجتماعی ساخت.
وی در ادامه بر توزیع واحدهای مسکونی استیجاری در همه قسمت‌های شهر و تمرکز بر سیاستگذاری و تسهیل‌گری و نه مداخله مستقیم از سوی شهرداری تأکید کرد.
وی ساخت واحدهایی به مساحت 25تا 45مترمربع به‌صورت تملیکی و استیجاری که اجاره در آن کنترل شود و اجاره به شرط تملیک باشد را از ویژگی‌های مسکن استیجاری عنوان کرد و درباره تأیید صلاحیت گروه‌های بهره بردار از مسکن استیجاری هم گفت: براساس برنامه‌های شهرداری تهران، مطلوبیت برای ما این است که احراز صلاحیت و تشخیص باید بر عهده نهادهایی باشد که به بانک‌های اطلاعاتی دسترسی داشته باشند.
حاجی‌علی‌اکبری در پایان گفت: براساس طرح پیشنهادی ما واحدهای مسکن استیجاری الزامی برای تامین پارکینگ ندارند که در این صورت باید به ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی، بازارهای روز و مراکز آموزشی نزدیک باشند. از طرف دیگر بخش تملیکی مسکن استیجاری مربوط به بخش خصوصی است و می‌تواند این واحدها را به گروه‌های کم‌درآمد بفروشد، اما شهرداری باید به‌صورت اجاره یا اجاره به شرط تملیک وارد شود.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران: مناطق فاقد کاربری خاص در پهنه جنوبی تهران شناسایی شده‌اند که اراضی بالای یک هکتار هستند. در این بخش 45درصد زمین برای تامین خدمات به شهرداری داده می‌شود. 55درصد هم برای ساخت مسکن است که می‌توان بخشی از این 55درصد را به مسکن استیجاری اختصاص داد
ظرفیت شهرداری‌ها برای مشارکت در مسکن استیجاری
محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران
کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با توجه به دغدغه و مسئولیتی که دارد در زمینه ورود شهرداری‌ها به حوزه ساخت مسکن اجتماعی و استیجاری، جلسات مختلفی را برگزار و بایدها و نبایدهای ورود شهرداری‌ها به عرصه ساخت مسکن استیجاری و اجتماعی را بررسی کرده است. اما ورود شهرداری‌ها به این حوزه موافقان و مخالفانی دارد. موافقان معتقدند که شهرداری‌ها با توجه به مسئولیت‌هایی که در قوانین برای آن پیش‌بینی شده باید در حوزه ساماندهی و تامین مسکن جامعه ورود کنند. همچنین با توجه به تجربه‌های جهانی متعددی که در حوزه ورود شهرداری‌ها به مسکن اجتماعی وجود دارد و همچنین با توجه به اینکه متولی اصلی صدور پروانه و گواهی‌های ساختمانی هستند، می‌تواند با تغییراتی که در ضوابط ساخت‌وساز و تسهیل‌گری‌هایی که در این حوزه انجام می‌دهند، هم به‌صورت مستقیم و هم از طریق ایجاد زمینه تسهیل‌گری برای بخش خصوصی در حوزه مسکن اجتماعی مشارکت کنند. ضمن اینکه برخی از شهرهای دنیا در این زمینه تجربه‌های موفقی دارند. اما ایده ورود شهرداری‌ها به حوزه مسکن اجتماعی و استیجاری مخالفانی هم دارد. مخالفان عمدتا تجربیات شکست‌خورده گذشته، ایجاد رانت و فساد احتمالی در فرایند اجرا و واگذاری مسکن، هزینه بالای نگهداری ساختمان‌های اجاره‌ای، شانه خالی کردن دولت از انجام تعهدات پیشین خود در بازآفرینی بافت فرسوده، نبود مدیریت یکپارچه شهری و... را از دلایل مخالفت خود با ورود شهرداری‌ها به حوزه مسکن اجتماعی و استیجاری عنوان می‌کنند. اما موضوعی که در این بین اهمیت دارد، ورود شهرداری‌ها به حوزه مسکن به‌ویژه در بافت‌های فرسوده و اجرای طرح‌های بازآفرینی شهری است.در حال حاضر، هم دولت و هم شهرداری و شوراها به این نتیجه رسیده‌اند که باید در چارچوب الگوی بازآفرینی شهری به موضوع بدمسکنی ورود کنند. ضمن اینکه در کنار ارتقای کیفیت محیطی و زندگی، باید احیا و نوسازی بافت فرسوده و ایمن‌سازی اتفاق بیفتد و شهرداری‌ها می‌توانند به‌عنوان نهاد عمومی در این زمینه مؤثر عمل کنند. به‌ویژه اینکه شورا، شهرداری را ملزم به ارائه بسته‌های تشویقی در زمینه عدم‌دریافت عوارض نوسازی کرده است. دولت نیز در کنار آن باید در بهسازی‌های محیطی و بازآفرینی شهری کمک کند. واگذاری انشعابات رایگان آب، برق و گاز، ارائه خدمات فنی و مهندسی رایگان و همچنین مشارکت در ایجاد زیرساخت‌های شهری، به‌خصوص موضوع حمل‌ونقل عمومی شهری که مهم‌ترین مشکل کلانشهرها به‌حساب می‌آیند، ازجمله اقداماتی است که دولت می‌تواند در کنار مشارکت شهرداری اجرا کند.
طرح مسکن استیجاری طرح درستی است
حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان
طرح شهرداری برای مسکن استیجاری مناسب و درست است و اجرای آن از سوی شهرداری اقدام مثبتی است و مطالعات خوبی روی آن انجام شده است.
مسکن اجتماعی به‌معنای واقعی آن هنوز در ایران اجرا نشده است. این اقدام شهرداری تهران باید به فرهنگ و جزو وظایف ذاتی شهرداری‌ها تبدیل شود. اگر شهرداری تهران این کار را آغاز کند به‌طور قطع شهرداری‌های کوچک هم به‌دنبال شهرداری تهران حرکت خواهند کرد. البته برخی واژه‌ها نیاز به اصلاح دارد؛ چراکه مسکن در استطاعت، مسکن اجتماعی را در برمی‌گیرد، اما مسکن اجتماعی لزوماً مسکن در استطاعت را در بر نمی‌گیرد. ما در مسکن در استطاعت می‌توانیم از مالکیت صحبت کنیم، اما در مسکن اجتماعی نه؛ مسکن اجتماعی برای افرادی است که نمی‌توانند کل اجاره را پرداخت کنند، نه کسانی که بی‌خانمان هستند.گرایش‌های مسکن در کشورهای توسعه و سیاست‌های آنها به گونه ای است که این کشورها تلاش می‌کنند تا حد ممکن شرایط بازار را به‌هم نزنند و درواقع از طریق روغن‌کاری به بازار ورود پیدا کنند. نرخ‌های سود بانکی هم در این کشورها نزدیک به صفر رسیده و به همین دلیل 2هزار شرکت در اروپا توان انتشار اوراق به شکل منفی را پیدا کرده‌اند. نکته مهم‌تر این است که بیشتر حمایت‌هایشان از طرف تقاضا است نه عرضه. در کشورهای در حال توسعه توزیع درآمد بسیار دشوار است. حمایت‌ها هم بیشتر به سمت طرف عرضه بوده است. در کشوری که 40درصد مردم آن زیر خط فقر هستند و در تهران 20درصد حاشیه‌نشین داریم که سالانه 10درصد به جمعیت آنان اضافه می‌شود، درصورت اجرای طرح مسکن قابل استطاعت از سوی شهرداری، قطعا صف طولانی تقاضا ایجاد خواهد شد و همین 5هزار واحد مسکونی ممکن است فساد ایجاد کند. اما باید ریسک کرد و کار را انجام داد. از طرف دیگر شناسایی دهک‌ها هم بسیار دشوار است. هر مسکن کوچکی مسکن قابل استطاعت نیست. شهرداری توان تبدیل واحدهای بزرگ به واحدهای کوچک را ندارد چرا که زیرساخت‌های آن فراهم نیست، درغیراین صورت بهترین کار در تهران کوچک کردن واحدهای بزرگ است، اما لزوماً گروه‌های هدف را جواب نمی‌دهد. در کشور به ارزش 140میلیارد دلار خانه خالی وجود دارد و باید یک نظام مالیاتی قدرتمند اجرا شود.
اصلاح ساختار بازار مسکن ضرورت دارد
پرویز صداقت، کارشناس اقتصاد سیاسی
در ایران 2.5میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد، آیا این میزان نمی‌تواند برای مصرف‌کننده و خریدار قابل استطاعت باشد؟ علاوه بر اینها 2میلیون و 100هزار واحد مسکونی دوم داریم یعنی مالکان خانه دوم دارند. بنابراین بدون بررسی این موارد، حل مشکل مسکن ممکن نیست.ما به اصلاح ساختار بازار مسکن نیاز داریم و ساخت مسکن جدید را سبب ایجاد رانت می دانیم که نابرابری‌ها را در درازمدت تشدید می‌کند.
شهرداری در حوزه مدیریت شهری باید فکری کند و در درازمدت باید به سمت کالایی‌زدایی از بخش مسکن برویم و از تجربیات جهانی استفاده کنیم. در کجای دنیا قیمت‌گذار فقط عرضه‌کننده و بانک‌ها هستند. این موضع سبب افزایش فقر و فقر ناشی از فقدان سرپناه و نابرابری شده است.
یک سیاست نئولیبرالی در بخش مسکن ایجاد شده که هر ازچندگاهی دوباره به یاد مسکن اجتماعی می‌افتیم، اما تجربه نشان داده که این کار به هدر دادن منابع منجر می‌شود و برای گروه‌های نزدیک به تولیدکننده مسکن ایجاد رانت کرده است. متأسفانه در ایران نگاه علمی و کارشناسانه به مسکن وجود نداشت و حالا هم نگاه سوداگرانه ترویج پیدا کرده است.
وزارت راه و شهرسازی در ایران مخالف اصلی مالیات بر مزایای سرمایه‌ای بخش مسکن بوده است. کدام اقتصادی است که اجازه می‌دهد زمین‌ها و املاک به تصرف بخش خصوصی در بیاید؟ بازار زمین و مستغلات را رها کردیم و مالیات بر مزایای سرمایه را نمی‌گیریم. حدود 70تا 80درصد درآمدهای شهرداری تهران ناپایدار و با فروش تراکم است؛ اما شهرداری باید اصلاح ساختار درآمدی انجام دهد و به سمت مالیات بر مزایای سرمایه‌ای حرکت کند.
نسبت خانوارهای مستأجر به کل خانوارها از سال65 تا به امروز افزایش یافته است ؛ بنابراین با ایجاد 5هزار واحد مسکونی مشکلی حل نمی‌شود و باید به فکر 2.5میلیون خانه خالی بود.
به هر حال پیشنهاد می کنم جامعه مدنی در امر مسکن تقویت شود؛آن هم در شرایط امروز که آمار مستأجران روبه افزایش است. ضمن اینکه، در همه کشورها مستأجران صاحب اتحادیه هستند اما در ایران چنین اتحادیه‌ای وجود ندارد.
در همینه زمینه :
