60 سال انتظار برای خانه‌دار شدن

میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، سال گذشته را با فتح قله 11میلیون تومانی به ازای هر مترمربع زیربنا به پایان رساند. در این شرایط یک خانوار تهرانی برای خرید یک واحد مسکونی متوسط متناسب با الگوی مصرف به متراژ 75مترمربع، باید 825میلیون تومان پرداخت می‌کرد. این رقم معادل 740برابر حداقل حقوق کارگری در سال 97 و بیش از 19برابر میانگین کل درآمد سالانه یک خانوار شهری در سال گذشته بوده است.

به گزارش همشهری، روند صعودی قیمت مسکن که از میانه سال 1396و به‌دنبال تنش‌های ارزی آغاز شد، تا فروردین امسال چیزی در حدود 140درصد به قیمت یک واحد مسکونی در تهران اضافه کرده است، آن‌هم در شرایطی که بررسی‌ها نشان می‌دهد در طول این دوره 5/1ساله، میانگین درآمد خانوارها کمتر از 30درصد افزایش یافته است؛ به‌عبارت‌دیگر، رشد اخیر قیمت مسکن، فقط کفه هزینه خانوارها را سنگین کرده و درنتیجه دوره انتظار خانوار برای خرید یک واحد مسکونی با ابزار پس‌انداز به‌شدت طولانی شده است.

بحران در شاخص دسترسی به مسکن
شاخص دسترسی به مسکن از نسبت ارزش خرید یک واحد مسکونی مطابق با الگوی مصرف خانوار (یک آپارتمان ۷۵‌مترمربعی) به کل درآمد متوسط خانوارهای شهری محاسبه می‌شود که نشانگر قدرت مالی خانوارها برای صاحب‌خانه شدن است؛ مثلا اگر قیمت یک واحد مسکونی 5‌برابر درآمد سالانه یک خانوار باشد، شاخص دسترسی به مسکن این خانوار 5سال محاسبه می‌شود، چراکه باید مجموع درآمد 5سال این خانوار صرف خرید یک آپارتمان متوسط شود. البته در عمل، یک خانوار نهایتا قادر است یک سوم درآمد سالانه خود را برای خرید مسکن ذخیره کند؛ درنتیجه باید 15سال منتظر بماند تا با پس‌انداز یک سوم درآمد سالانه خود، آپارتمان مورد نظر را خریداری کند؛ یعنی دوره انتظار یک خانوار شهری با شاخص دسترسی به مسکن 5سال، 15سال به طول می‌انجامد.

در این فرمول هرچه قیمت مسکن تحت‌تأثیر جهش‌های دوره‌ای افزایش پیدا کند، قدرت مالی خانوارها کم اثرتر می‌شود و در این وضعیت دولت‌ها پرداخت تسهیلات خرید مسکن به خانوارهای طبقه‌متوسط را در دستور کار قرار می‌دهند که قدرت مالی خانوار به اتکای درآمدهای آتی آنها را  افزایش می‌دهد. البته این سیاست در وضعیتی که نسبت پوشش‌دهی تسهیلات خرید مسکن مانند شرایط فعلی افت قابل‌توجهی داشته باشد، کارایی خود را از دست می‌دهد و دولت باید به شیوه‌های دیگری مانند تولید مسکن ارزان‌قیمت و توزیع یارانه در این حوزه اقدام کند؛ دقیقا مشابه اقدامی که دولت‌های نهم و دهم در طرح مسکن مهر اجرا کردند و به واسطه آن، فارغ از اشتباهات فاحش در جانمایی و مصیبت‌هایی که از اجرای نادرست این طرح نصیب اقتصاد ایران شد، حدود 2میلیون خانوار توانستند صاحب‌خانه شوند.

آرزویی که رؤیا شد
خانه‌دار شدن در جامعه ایرانی سال‌هاست که به آرزویی برای خانوارها تبدیل شده است؛ آرزویی که برای برخی از خانوارها به‌راحتی محقق می‌شود و برای برخی به‌سختی دست‌یافتنی  است. حالا اما با اتفاقاتی که در معادله قیمت مسکن و درآمد خانوار رخ داده، طول دوره انتظار برای خرید مسکن به‌شدت افزایش یافته است، به‌گونه‌ای که آرزوی خانه‌دارشدن بخش قابل‌توجهی از خانوارها به رؤیایی بعید تبدیل شده و تقریبا بدون حمایت جدی از سوی دولت عمر این خانوارها به فراهم شدن پول مورد نیاز برای خرید خانه قد نمی‌دهد.

به گزارش همشهری، بازخوانی تحولات قیمتی بازار مسکن و تغییرات درآمد خانوارهای شهری در ایران نشان می‌دهد، دوره انتظار خرید مسکن برای خانوارهای شهری در ایران ‌همواره در دوره‌های جهش قیمت مسکن به‌شدت افزایش یافته است، چراکه در هیچ‌کدام از این دوره‌ها درآمد خانوار تفاوت محسوسی نسبت به نرخ تورم نداشته و بازیابی قدرت خرید آنها تا چند سال به طول انجامیده و فقط در مواقعی که دولت‌ها توانسته‌اند از رشد حبابی قیمت مسکن جلوگیری کنند و فضای اقتصاد سیاسی را آرام نگه‌ دارند، طول دوره انتظار خانوارها برای خرید مسکن ثابت مانده و حتی اندکی کم شده است، چراکه قیمت یک واحد مسکونی همواره چندین برابر مجموع درآمد سالانه یک خانوار بوده و مثلا جبران رشد 10درصدی قیمت مسکن، نیازمند افزایش 100درصدی پس‌انداز یک خانوار بوده است. آمارها نشان می‌دهد طول دوره انتظار برای خانه‌دارشدن خانوارهای شهری در ایران در طول دهه 70 و تا میانه دهه 80 در محدوده 12تا 18سال بوده اما این دوره از میانه دهه 80 تا ابتدای دهه 90 به 35سال رسیده و در ادامه با وجود کاهش این دوره به 30سال در سال 96، باز هم در اثر جهش قیمت مسکن پرواز کرده و در شهر تهران، بر مبنای میانگین قیمت مسکن در اسفندماه 97به حدود 58سال رسیده است. با ادامه این وضعیت، اگر درآمد خانوارهای تهرانی در سال98 معادل 25درصد افزایش پیدا کند و میانگین قیمت مسکن نیز در حدود نرخ تورم 30درصدی افزایش یابد، پیش‌بینی می‌شود دوره انتظار خانوارهای تهرانی برای خانه‌دار شدن به 60سال برسد.