تأثیر 5مؤلفه در مسکن‌سازی‌ برای پایتخت

سیدمهدی هدایت؛ مدیرعامل سازمان نوسازی شهر  تهران

نیاز تهران به ساخت مسکن چنان ضروری است که باید به یک جریان پایدار تبدیل شود. آمارها نشان می‌دهد شهرنشینی از 31درصد در سال1335 به حدود 85درصد در سال1403 رسیده است. همچنین براساس آمارها 79درصد از عامل افزایش جمعیت تهران، تولد و 21درصد هم ناشی از مهاجرت است. این اعداد نشان می‌دهد که نیاز به مسکن در تهران افزایش یافته است. به‌طور کلی نیاز پایتخت به مسکن ناشی از علل مختلف است که در 5مؤلفه دسته‌بندی می‌شوند. واحدهای مسکونی خالی، میزان مهاجرت، بعد خانوار، تعداد ازدواج و طلاق و تعداد واحدهای مسکونی فرسوده و ناپایدار، 5مؤلفه اصلی تأثیرگذار در حوزه مسکن‌سازی‌ هستند و ‌باید متناسب با آنها در حوزه مسکن‌سازی‌ گام برداشت تا نیاز شهر و شهروندان تأمین شود.
ضرورت مسکن‌سازی‌ زمانی بیشتر نمود می‌یابد که تورقی بر عملکرد مدیریت شهری پیشین داشته باشیم. در شهر تهران طی یک دوره ۱۰ساله باید حدود 1.5میلیون واحد مسکونی(سالانه 150هزار واحد) ساخته شود که با توجه به رکود 10ساله‌ ساخت‌وساز در تهران(میانگین سالانه 65هزار مسکن ساخته شده است)، مشکلات حوزه مسکن تشدید شده است. از سوی دیگر باید براساس برنامه توسعه شهر تهران سالانه 2درصد از بافت‌های فرسوده نوسازی شوند که مغفول ماندن این موضوع در ادوار گذشته هم چالش‌های حوزه مسکن را افزایش داده است. نکته قابل تأمل دیگر در حوزه مسکن هم این است که حدود 42درصد از خانوارهای شهر تهران زیر خط فقر قرار دارند و عدم‌تناسب زیربنای واحدهای مسکونی با توان خانوارها چالش‌هایی را در حوزه مسکن ایجاد کرده است. بعد از ابلاغ طرح تفصیلی در شهر تهران شاهد هستیم که صدور پروانه برای تعداد واحدهای مسکونی کوچک به‌خاطر محدودیت‌هایی که طرح تفصیلی ایجاد کرده، کاهش یافته و ساخت‌وساز به سمت واحدهای بزرگ‌تر رفته است؛ واحدهایی که با نیاز خریداران(42درصد کسانی که زیر خط فقر قرار دارند) تناسبی ندارد و از این‌رو براساس تکلیفي که در برنامه چهارم تعیین شده، در این دوره توانستیم زیرساخت‌های لازم برای ساخت 200هزار واحد را در شهر تهران فراهم کنیم که بیش از 90درصد آنها عموماً در پهنه جنوب تهران و در عرصه‌های ناکارآمد و بی‌دفاع شهری قرار دارند.
رونق ساخت‌وساز و بهبود شرایط تولید مسکن در بافت‌های فرسوده و ناپایدار طی 2سال اخیر به واسطه اصلاح بند۱۵ ضوابط طرح تفصیلی و تسری آن به بافت ناپایدار، تدوین ۶۴طرح موضعی و اصلاحات طرح تفصیلی و رفع موانع توسعه در ۹هزار هکتار از اراضی در سطح شهر، برنامه‌ریزی توسعه مسکن در قالب محله‌های الگو برای توسعه همزمان مسکن و خدمات پشتیبان سکونت در محله‌های نفرآباد(منطقه۲۰)، اسلام‌آباد(منطقه۲)، هشت‌بهشت اکباتان(منطقه۱۹)، تهرانسر(منطقه۲۱)، کمیل و موقوفه کنی(منطقه۲۲) انجام شده است.
مدیریت شهری علاوه‌بر ظرفیت‌های شهر از طریق تفاهم و توافق تلاش کرده برای مسکن‌سازی‌ و جبران کمبود مسکن در تهران از ظرفیت سایر نهادها و ارگان‌های نظامی و آموزشی و... در قالب طرح‌های بازتوسعه اراضی نظامی غیرفعال یا واجد فعالیت ناسازگار در شهر  استفاده کند. اراضی جنگ‌افزارسازی و پادگان دوشان‌تپه در منطقه۱۳، پادگان جی در منطقه۹، تالار نهاجا در منطقه۱۴، پادگان کمیل در منطقه۲۲، اراضی موسوم به قصرفیروزه۲ در منطقه۱۵، پادگان کوهک در منطقه۴ و اراضی جنوب هتل بوستان و... و به‌طور کلی 290عرصه مستعد تولید مسکن و خدمات در شهر شناسایی و برای ساخت 200هزار مسکن بارگذاری شده‌اند. مدیریت شهری ششم در راستای تأمین مسکن سیاست بازآفرینی شهری را هم پیگیری می‌کند. این رویکرد با ایجاد محله‌های الگو پیگیری می‌شود و از این طریق می‌توان عرصه‌های ناکارآمد را احیا و از سوی دیگر اراضی مورد نیاز برای ساخت مسکن را تأمین کرد. در واقع با این شیوه(ساخت محله‌های الگو) فضاهای ناکارآمد و بی‌دفاع شهری به محدوده حیات آتی تبدیل می‌شوند.