بازآرایی بازار مسکن با وام درمانی

 بازار مسکن پس از رشد قابل‌توجه در ماه‌های گذشته، اینک به وضعیتی مبهم و گیج رسیده و دودلی فروشندگان و سردرگمی خریداران را به همراه آورده است. از سوی دیگر، رونق اخیر بازار مسکن که حدود نیمی از آن مدیون معاملات واحدهای کوچک متراژ و ارزان‌قیمت بود، یکی از مشکلات دیرینه بازار را نیز عیان کرده و آن بی‌تناسبی عرضه و تقاضا در این بازار است.

به گزارش همشهری، آمارهای منتشرشده بانک مرکزی حاکی از این است که در طول ماه‌های گذشته همواره 50درصد معاملات بازار مسکن به واحدهای با متراژ کمتر از 80متر و ارزش کمتر از 400میلیون تومان اختصاص داشته و همین مسئله رشد بیش‌ازپیش قیمت این واحدها را به‌دنبال داشته است زیرا تناسبی بین تقاضای بازار و واحدهای مسکونی در ساخت و عرضه به بازار وجود ندارد. 

بررسی داده‌های آماری در حوزه صدور پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد در شرایطی که 25درصد واحدهای معامله شده در بازار مسکن تهران به واحدهای زیر 60مترمربع مربوط می‌شود،  سهم این واحدها از کل واحدهای درنظر گرفته شده در پروانه‌های جدید،  فقط یک درصد است. از سوی دیگر میانگین متراژ واحدهای پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی صادر شده،  به بیش از 150مترمربع برای هر واحد رسیده که با توجه به افزایش قیمت مسکن عملاً به‌معنای بی‌پاسخ ماندن بخش عمده‌ای از تقاضاها در بازار مسکن‌است.


تلاش برای متناسب‌سازی تولید و تقاضای مسکن

در این وضعیت، متولیان حوزه تأمین مالی مسکن در سال 97 سیاست اصلی خود را بر محور هدایت بخش تولید به سمت پاسخگویی به تقاضا متمرکز کرده‌اند تا از این مسیر الگوی تولید مسکن تغییر کند و انبوه‌سازان با مشوق‌های تسهیلاتی به سمت تولید واحدهای با متراژ کمتر گرایش پیدا کنند.

بر این اساس اخیراً ابوالقاسم رحیمی انارکی،  مدیرعامل بانک مسکن اعلام کرده است از این به بعد این بانک تسهیلات ساخت را به‌صورت مشروط به واحدهایی تخصیص می‌دهد که الگوی مصرف آن در واحدهای با مساحت کمتر از 100مترمربع را رعایت کنند،  ضمن اینکه تسهیلات ساخت مسکن صرفاً به مناطقی داده می‌شود که تقاضا برای خرید واحدهای ساخته شده وجود داشته باشد.

رحیمی انارکی تغییر رویکرد در پرداخت تسهیلات را نیز به‌عنوان یکی از عوامل تشویق‌کننده سازندگان برای رعایت الگوی ساخت مسکن جزو برنامه‌های بانک مسکن دانست که براساس آن در سال‌جاری سقف تسهیلات ساخت سازندگان سنتی کاهش یافته و در مقابل سقف تسهیلات سازندگان صنعتی و فناوری‌های نوین تقویت شده است ضمن اینکه نرخ سود تسهیلات ساخت مسکن برای سازندگان بهره‌مند از فناوری‌های نوین نیز با یک درصد تخفیف از 18درصد به 17درصد می‌رسد و زمان بازپرداخت برای این سازندگان نیز افزایش می‌یابد.


بازگشت خانه اولی‌ها به خانه اول

سیاست دولت یازدهم برای بازگرداندن رونق به بازار مسکن از همان اوایل روی کار آمدن در سال 1392بر افزایش مبلغ تسهیلات خرید مسکن استوار شد دولت در ادامه با ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن یکم تلاش کرد این سیاست را با چاشنی تشویق متقاضیان به پس‌انداز تقویت کند.

درمجموع میزان تسهیلات مسکن که از سال 1385تا سال 1392روی رقم 20میلیون تومان ثابت مانده بود،  به‌تدریج افزایش یافت و عاقبت شرایط به‌نحوی مهیا شد که زوجین خانه‌اولی بتوانند به‌صورت همزمان پس‌انداز کرده و 2برابر سقف مصوب وام مسکن را با نرخ سود تعدیل شده دریافت کنند.  این سیاست که از سال 1394اجرایی شد اگرچه در ابتدای امر به‌واسطه رکود سنگین بازار مسکن نتوانست افراد زیادی را به‌خود جلب کند اما در ادامه با مطرح شدن تقویت احتمال رونق بازار مسکن در نیمه دوم سال 95،  موج جدیدی از متقاضیان بالقوه بازار مسکن را نسبت به افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ترغیب کرد و اتفاقاً همین موج با ورود به بازار مسکن از نیمه دوم سال 96، مقدمات جهش قیمتی مسکن را فراهم آورد.

در حقیقت این افراد برندگان خانه‌اولی بودند که توانستند با ارزان‌ترین تسهیلات موجود برای خرید مسکن،  واحدهای مسکونی مورد نظر خود را در بهترین شرایط قیمتی و قبل از جهش خریداری کنند زیرا در میانه‌های سال 96،  تسهیلات مسکن یکم زوجین قادر بود نیمی از قیمت یک واحد مسکونی متوسط را پوشش دهد و یک زوج خانه اولی با احتساب 80میلیون تومان سپرده در صندوق مسکن یکم و 160میلیون تومان تسهیلات،  می‌توانست یک واحد مسکونی 240میلیون تومانی را خریداری کند یا حداکثر با تأمین 100میلیون نقدینگی اضافه،  یک واحد مسکونی متوسط را خریداری کند.

درحالی‌که موج بعدی سپرده‌گذاران خانه‌اولی اگر همین امروز قصد خرید همان واحد مسکونی 240میلیون تومانی را داشته باشند باید 70تا 100میلیون تومان رشد قیمت آن را نیز متقبل شوند. در حقیقت موج دوم خانه‌اولی‌ها مجبورند واحد مسکونی موردنیاز خود را حداقل 30درصد گران‌تر از موج اول خانه‌اولی‌ها خریداری کنند و به آورده سنگین‌تری نیاز دارند؛ زیرا میانگین نسبت پوشش‌دهی قیمت مسکن با تسهیلات مسکن یکم برای خریداران موج اول 48درصد بوده و این نسبت برای خریداران موج دوم به 28درصد تنزل یافته است.


هر روز 1200نفر خانه‌اولی می‌شوند

تضعیف اهرم تسهیلاتی دولت در حوزه مسکن،  یعنی افت نسبت پوشش‌دهی قیمت مسکن با تسهیلات مسکن یکم در حالی اتفاق افتاده است که متولیان حوزه مسکن در وزارت راه و شهرسازی پیش‌ازاین هرگونه افزایش مبلغ وام را منتفی اعلام کرده بودند که در این صورت راه بر بازآرایی قدرت خرید تسهیلات مسکن بسته می‌شود. در مقابل کارشناسان معتقدند حتی

درصورت متوقف شدن روند صعودی قیمت در بازار مسکن، قیمت‌ها در این بازار کاهش نمی‌یابد و طبق معمول بازار مسکن در رکود فرو خواهد رفت که در این صورت سناریوی افزایش قدرت خرید تسهیلات مسکن یکم از محل کاهش قیمت مسکن نیز منتفی خواهد بود. بااین‌وجود آنگونه که حامد مظاهریان،  معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: متقاضیان خرید مسکن استقبال قابل‌توجه از سپرده‌گذاری در صندوق مسکن یکم داشته‌اند و هم‌اکنون روزانه ۱۲۰۰ متقاضی جدید نیز به جمع متقاضیان و سپرده‌گذاران قبلی این صندوق اضافه می‌شود.

به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی،  مظاهریان می‌گوید: تاکنون ۴۴۰ هزار نفر برای دریافت ارزان‌ترین و مناسب‌ترین شکل تسهیلات خرید مسکن که هم‌اکنون از طریق سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن به متقاضیان واجد شرایط پرداخت می‌شود اقدام به سپرده‌گذاری در صندوق یکم کرده‌اند. حال پرسش اساسی این است که آیا این افراد می‌توانند با تأمین کسری نقدینگی موردنیاز به خریدار بالفعل بازار مسکن تبدیل شوند یا دولت ناچار می‌شود برای تقویت قدرت خرید آنها دوباره مبلغ تسهیلات را افزایش دهد.

البته کارشناسان معتقدند در دوره رونق مسکن،  هرگونه افزایش رقم تسهیلات می‌تواند با ضریب سنگین‌تری به افزایش قیمت مسکن دامن بزند که در این صورت بازهم سناریوی کاهش قدرت خرید تسهیلات حوزه مسکن اتفاق خواهد افتاد.