پرونده اجاره‌نشینان در بهارستان

بعد از مصوبه ستاد تنظیم بازار برای تعیین سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن، حالا نوبت به بررسی طرح دوفوریتی کنترل بازار اجاره‌بهای مسکن در مجلس رسیده است. البته مبنای هر دو مصوبه و طرح شبیه مصوبه 2سال اخیر ستاد مقابله با کروناست؛ اما هر یک مدعی اعمال مشوق‌ها و تنبیهات جدیدی هستند که می‌تواند ضمانت اجرای قانون را افزایش دهد.
به گزارش همشهری، از چندی پیش وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که تمهیداتی برای کنترل بازار اجاره اندیشیده و پیشنهادهایی برای تصویب به دولت ارسال کرده است. پیرو این اقدام، اواخر هفته گذشته، ستاد تنظیم بازار با بررسی بسته سیاستی وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن، سقف افزایش اجاره‌بها در تهران، کلانشهرها و سایر نقاط شهری به‌ترتیب 25، ۲۰ و ۱۵درصد تعیین کرد. پیش از این مصوبه، در مجلس نیز برخی نمایندگان «طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی» را ارائه دادند که پس از تصویب دو فوریت آن در هفته گذشته، قرار است در جلسه امروز مجلس بررسی شود.

وجه تشابه مصوبات اجاره‌ای
از اسفند1398 که شیوع کرونا در ایران رسما تأیید شد و اعمال محدودیت‌های اجتماعی و تعطیلی فعالیت‌های اقتصادی در دستور کار ستاد مقابله با کرونا قرار گرفت، طرح‌هایی برای حمایت از معیشت اقشار کم‌درآمد و آسیب‌پذیر به تصویب رسید که دو مورد از آنها مستقیما با بازار اجاره و خانوارهای اجاره‌نشین مرتبط بود. نخستین طرح، تمدید خودکار قراردادهای اجاره سررسید شده در چارچوب سقف قیمتی مشخص بود که ضمانت اجرای آن به منع شدن سیستم قضایی و شوراهای حل اختلاف برای صدور حکم تخلیه مستأجران اتکا داشت و دومین طرح نیز پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستأجران واجد شرایط بود که منابع آن باید از سوی بانک مرکزی تأمین می‌شد. این دو مصوبه، در سال‌های1399 و1400 لازم‌الاجرا بودند اما به‌تدریج از اثرگذاری آنها کاسته شد چراکه سازوکار نظام‌مندی برای آن تعیین نشده بود و هر موجر و مستأجر راسا نسبت به سازش در چارچوب مصوبه ستاد کرونا یا اعلام دعوا علیه این مصوبه اقدام می‌کردند. اکنون نیز هم در مصوبه ستاد تنظیم بازار و هم در طرح دوفوریتی نمایندگان مجلس، تلاش شده سقف قیمتی مشخصی برای میزان افزایش اجاره‌بهای مسکن تعیین شود و هر یک تمهیداتی نیز برای ضمانت اجرای پیشنهادهای خود اندیشیده‌اند که البته هنوز از جزئیات هیچ‌یک از آنها اطلاعی در دست نیست.

نقاط کور حمایت از اجاره‌نشینان
در اقتصاد ایران که نرخ ارز و تورم به دلایل مختلف ازجمله بی‌انضباطی مالی دولت با نوسان شدیدی مواجه است، قیمت کالاهای سرمایه‌ای نیز بنا به اقتضای وضعیت به‌شدت نوسانی خواهد بود و در این میان قیمت کالا و خدمات وابسته به این کالاهای سرمایه‌ای نیز شرایط مشابه اقتصاد کلان را تجربه می‌کنند؛ به‌خصوص که در بازارهای سنتی اقتصاد ایران نظیر بازار اجاره، دولت تقریبا خلع سلاح است و بازار تابع مستقیما از بازار سرمایه‌ای مسکن خواهد بود. در این بازار، قاعده‌گذاری صرف و بدون برنامه، به‌واسطه کمینه کردن حقوق مالکان با مقاومت جدی بازار مواجه می‌شود و سیاستگذار نیز به‌تبع دهه‌ها غفلت و بی‌توجهی، عملا قادر به برخورد با این مقاومت نخواهد بود.
نکته دیگر اینکه تحولات بازار اجاره بیش از اینکه ناشی از اعمال قدرت دلال، بنگاه‌دار، محتکر، گرانفروش و... باشد، بازتابی از تحولات اقتصاد کلان است و اینکه سیاستگذار، مانند طرح مجلس، مبنای قاعده‌گذاری برای بازار اجاره را به برهان‌هایی نظیر قانون‌شکنی مشاوران املاک یا جولان دلالان گره بزند، هرگز قادر نیست قوانینی تصویب کند که منجر به ساماندهی بازار شود. وقتی حدود یک‌سوم خانوارهای شهرنشین کشور به‌اجبار باید مسکن خود را از بازار اجاره تهیه کنند و قدرت خرید آنها سالانه به‌اندازه نصف افزایش هزینه مسکن افزایش می‌یابد، به‌ناچار متحمل فشار اقتصادی از سمت بازار خواهند بود. در این وضعیت سیاستگذار باید با اصلاح ساختار اقتصاد، شیب افزایش دستمزد و درآمد را با رشد هزینه‌های زندگی همسان‌سازی کند یا با توزیع یارانه مستقیم و غیرمستقیم، بازار را به تعادل برساند. راه سوم، استفاده از فرمول کشورهای توسعه‌یافته برای قاعده‌گذاری بازار اجاره و قطع رابطه آن با بازارهای سرمایه‌ای است که البته پیش‌نیاز تحقق این مهم نیز اول ثبات اقتصاد کلان و دوم شفافیت بازار املاک و مستغلات است که عجالتا هیچ‌کدام در کشور ما وجود ندارد.