حذف تدریجی طبقه متوسط از بازار مسکن

احمد میرخدائی | روزنامه‌نگار

با تداوم ریزش سنگین تعداد معاملات در بازار مسکن پایتخت، در آبان‌ماه نیز تعداد معامله‌های انجام شده در دفاتر مشاوران املاک تهران با افت 26.7درصدی نسبت به‌ماه قبل مواجه شد. نکته قابل‌تأمل اینکه سهم واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 600میلیون تومان که می‌تواند با قدرت خرید اقشار متوسط در شهر تهران متناسب باشد در آبان امسال 37درصد نسبت به آبان پارسال کمتر شده است.

به گزارش همشهری، پس از اینکه دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی وزارت راه و شهرسازی با انتشار کلیات آمار مربوط به بازار مسکن آبان‌ماه1397، ابعاد گسترده بحران شکل گرفته در بازار مسکن را آشکار کرد، دیروز نیز گزارش بانک مرکزی از تحولات این بازار به همراه برخی جزئیات آن منتشر شد که نشان می‌دهد بازار مسکن پایتخت راه چندان درازی تا رکود موعود در پیش ندارد؛ رکودی که عامل اصلی ایجاد آن، نابودی تقاضای مصرفی در بازار مسکن است و برآورد می‌شود به‌مراتب سخت‌تر، طولانی‌تر و البته مخرب‌تر از رکود پنج‌ساله اخیر باشد.

بر پایه گزارش بانک مرکزی اکنون کل معاملات بازار  مسکن، اعم از اینکه کدپستی معتبر داشته باشند یا نه، به 6855فقره رسیده که نسبت به‌ماه مشابه پارسال 53.6درصد کاهش یافته است. البته این گزارش تأیید می‌کند که رشد شتابان تورم در حوزه مسکن ادامه دارد و با رسیدن میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی به 9میلیون و 179هزار تومان در آبان‌ماه، تورم نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن به 91.5درصد و تورم ماهانه آن به 6.6درصد رسیده است.

کاهش سهم اقشار متوسط

آمارهای رسمی ارائه شده از وضع بازار مسکن آبان‌ماه نشان می‌دهد وضعیت تولید و عرضه مسکن به بدترین شرایط در 5سال اخیر رسیده و این موضوع در کاهش 25درصدی سهم واحدهای نوساز و با عمر کمتر از 5سال از کل معاملات نمایان شده است. از سوی دیگر، در آبان‌ماه پارسال، سهم واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 350میلیون تومان که عمدتا مورد تقاضای گیرندگان تسهیلات مسکن است از کل معاملات 49.8درصد بود اما در آبان امسال این سهم به حوالی 25درصد رسیده است. در بازار تهران می‌توان واحدهای باارزش کمتر از 600میلیون تومان را متناسب با قدرت خرید طبقه متوسط دانست که در آبان امسال سهم این واحدها از کل معاملات 46.6درصد بوده است؛ درحالی‌که پارسال این سهم بیش 74درصد بود و این یعنی حذف تدریجی طبقه متوسط از بازار مسکن.

نقطه عطف بحران

نقطه عطف بحرانی شدن بازار مسکن، افت شدید ساخت‌وساز مسکونی در سال‌های اخیر است که عملا باعث شده عرضه واحدهای مورد تقاضای بازار به پایین‌ترین حد از سال92 تاکنون برسد. براساس آمارهای وزارت راه و شهرسازی، در 4سال منتهی به سال1392، برای ساخت 759هزار واحد مسکونی جدید در تهران پروانه صادر شده است؛ درحالی‌که در 4سال منتهی به سال97 تولید مسکن در تهران 62درصد افت کرده و فقط 288هزار واحد مسکونی پروانه ساخت گرفته‌اند. همچنین در طول این مدت تولید مسکن در کل کشور با افت 51درصدی مواجه شده و تعداد کل واحدهای پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی از 2میلیون و 872واحد به یک‌میلیون و 395واحد رسیده است. در این شرایط هرچند تعداد واحدهای مسکونی کشور از تعداد خانوارها بیشتر است و گفته می‌شود 2.5میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد اما شواهد حاکی از این است که تولید و عرضه واحدهای مسکونی که هم متناسب با نیاز بازار باشند و هم در مکان مورد تقاضا ایجاد شوند با اختلال مواجه شده است. در این وضعیت تعداد واحدهای قابل معامله در بازار مسکن به‌شدت کاهش یافته و همین مسئله نیز به یکی از عوامل رشد قیمت‌ها بدل شده است. در این حالت، تنها راه نجات کمک به بهبود وضعیت تولید مسکن است که بازآفرینی بافت‌های فرسوده یکی از مدرن‌ترین شیوه‌های آن به شمار می‌رود. نکته قابل‌تأمل اینکه فعلا بخش عمده فشارهایی که به متولی بازار مسکن وارد می‌شود، با هدف افزایش مبلغ وام خرید مسکن است که اجرای آن می‌تواند چند گره کور دیگر به مشکل بازار مسکن اضافه کند.

   تورم مسکن در انتظار اجاره‌نشین‌ها

در شرایطی که میانگین قیمت مسکن پایتخت در آبان‌ماه امسال نسبت به‌ماه مشابه پارسال 91.5درصد رشد کرده، قاعدتا براساس قاعده موردتوافق بازار، مبلغ رهن و اجاره نیز برای قراردادهای جدید به همین نسبت افزایش خواهد یافت. با وجود این در گزارش‌های بانک مرکزی اساسا نرخ تورم بازار اجاره بسیار کمتر از واقعیت بازار مسکن منعکس می‌شود. بانک مرکزی دلیل این رخداد را یکساله بودن ماهیت قراردادهای اجاره مسکن اعلام می‌کند و در آبان‌ماه نیز به سبک و سیاق گزارش‌های قبلی، افزایش اجاره‌بها را به همین شیوه منعکس کرده است. براساس این گزارش در آبان‌ماه1397، شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران 17درصد و در کل مناطق شهری 14.4درصد رشد کرده و سهم هزینه مسکن در محاسبات شاخص تورم نیز به 33.1درصد رسیده است.