چالش‌های بازار مسکن در بخش‌های تولید و بازار چیست؟
رکود ادامه پیدا می‌کند
گفتوگو با بیتالله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن
لیلا شریف/روزنامه‌گار
مسئله مسکن برای مستأجران به استخوانی لای زخم تبدیل شده است، هیچ نسخه درمانی هم نتوانسته از شدت این درد بکاهد. در تمام این سال‌ها مستأجران، امیدشان را به آرزوی کاهش قیمت‌ها در دوران رکود مسکن گره زده‌اند، غافل از اینکه داستان نابه‌سامانی بازار مسکن، سر دراز دارد. هنوز هم رکود، کاهش قیمت موقتی، ساخت مسکن‌های اجاره‌ای و... نتوانسته‌اند پشت غول بازار مسکن را به خاک بمالند. بیتالله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن، سال‌هاست که روی این موضوع مطالعه می‌کند. او با وجود آنکه انتقادهای جدی به شیوه برنامه‌ریزی در مورد آینده مسکن دارد اما تلاش کرده با فعالیت‌های تحقیقاتی به تحلیل این بازار و ارائه راه‌حل‌هایی برای بهبود شرایط بپردازد. گفت‌وگوی ما با بیتالله ستاریان را می‌خوانید.
آقای ستاریان! با توجه به اینکه معاملات مسکن در ماه‌های گذشته به رقم تقریبی 6هزار معامله رسید و از سوی دیگر هم بحث افزایش قیمت مسکن، شما شرایط فعلی بازار مسکن را چطور تحلیل میکنید و این دوره رکود تا چه زمانی ادامه خواهد داشت؟
یک تحلیل در مورد مسکن در اوایل سال 96 ارائه کردیم و گفتیم از شهریور 96 مسکن با خیز کمی رونق پیدا می‌کند و از رکود خارج می‌شود. اوج این خیز در خرداد 97 خواهد بود و تا شهریور98 با خیز بسیار کم، رشد می‌کند و گفته بودیم که احتمالا از شهریور 98 ما وارد یک رکود قطعی می‌شویم. ولی با توجه به اینکه بحث خروج از برجام و حادثه سیل رخ داد، این تحلیل تغییر کرد. با توجه به این اتفاقات برآورد ما این است که بازار مسکن در شهریور‌ماه هم به رکود قطعی نمی‌رسد، بلکه با یک رشد بسیار کمی تا انتهای 98 این رکود ادامه پیدا می‌کند و اگر تدبیری اندیشیده نشود، احتمالا باید منتظر یک رکود 2تا 3ساله باشیم.
در چنین شرایطی آیا این میزان اندک افت قیمت، قابل‌توجه و تأثیرگذار است؟
اینکه می‌گویند قیمت پایین آمده، درست نیست. ما با تکیه بر چه آماری می‌توانیم بگوییم قیمت افت کرده است؟ تعدادی معامله در شرایط خاص و غیرمعمول انجام می‌شوند. ما آمار را اینگونه برآورد نمی‌کنیم که یک ملک در این‌ماه 2درصد ارزان‌تر از ماه قبل فروخته شده است. وقتی آمار سال قبل را محاسبه می‌کنیم، بحث بر سر 100هزار معامله در سال است اما الان صحبت ما در مورد 6هزار معامله در ماه است، یعنی درصد زیادی از این معاملات 6هزارتایی به‌دلیل شرایط حاد است. ممکن است فردی به‌دلیل شرایط سخت مالی یا برگشت خوردن چک یا هر دلیل دیگری خانه را ارزان‌تر بفروشد. اصلا نمی‌توان این اتفاق را به‌عنوان کاهش قیمت تحلیل کرد. اگر بازار در حال رونق باشد و قیمت افت کند، ما می‌توانیم از کاهش قیمت صحبت کنیم. اگر این کاهش قیمت واقعی بود قاعدتا باید تعداد معاملات افزایش می‌یافت، بنابراین قیمت افت نکرده است.
این منحنی افزایش تا انتهای امسال ادامه خواهد یافت. معاملات هم به‌گونه‌ای شده است که چند روز رونق دارند و چند روز دیگر از رونق می‌افتند. برخی می‌گویند هم‌اکنون بحث این است که بسیاری می‌گویند حد مسکن پر شده است و امکان افزایش قیمت وجود ندارد، اما می‌گوییم قیمت افزایش خواهد یافت.
این رکود و رونق فعلی بازار مسکن به چه عواملی بستگی دارد؟
کاملا وابسته به مسائل روانی است. اصلا پارامترهای علمی و اقتصادی در این موضوع دخیل نیست. یک الگوی ثابت ندارد.
باید بگوییم تنش بازار مسکن ناشی از چیست؟
کسری موجودی و عدم‌برنامه‌ریزی برای تولید میزان مورد نیاز در سال عامل تنش در این بازار هستند. از 20سال پیش یعنی سال 76و 86پیش‌بینی کرده بودیم که در 2دهه آینده به چه میزان مسکن نیاز داریم و چه میزان باید تولید شود. ما گفته بودیم اگر این میزان تولید نشود، چه اتفاقی می‌افتد. پیش‌بینی من دقیقا در سال85 برای قیمت مسکن این بود که10سال بعد خانه در تهران از متری 15تا 60میلیون تومان خواهد بود.
با توجه به شرایط امروز بازار، آینده مسکن را چطور پیش‌بینی میکنید؟
این موضوع قابل‌مطالعه است. خود آقایان گفته‌اند که حدود 10میلیون نفر آماده به ازدواج هستند؛ یعنی این افراد نیاز به مسکن دارند.
با توجه به صحبت‌های شما می‌توان این را گفت که رکود ایجاد شده خودبه‌خود موجب کاهش قیمت نمی‌شود و نباید توقع داشت که این رکود در نهایت به کاهش قیمت مسکن منتهی شود؟
این یک سناریوی تکراری است که 40سال در ایران بیان شده است. زمانی که رونق می‌شود، می‌گویند وام مسکن و البته مافیا وجود دارد و افزایش قیمت از درون رخ می‌دهد اما وقتی بازار دچار رکود می‌شود، اعلام می‌کنند مسکن کافی است و حتی مسکن خالی داریم. ما یک تقاضای مؤثر و مطلق داریم. در بازارهای فرهنگی، اقتصادی و...آن تقاضای مؤثر تعیین‌کننده است؛ به‌عنوان مثال خودروسازی‌ها فعالیت‌شان را بر اساس تقاضای مؤثر- اینکه چند نفر پول خرید خودرو را دارند- برنامه‌ریزی می‌کنند. در کالاهای حیاتی موضوع متفاوت است و باید بر اساس تقاضای مطلق برنامه‌ریزی انجام شود. فارغ از اینکه مردم توان خرید دارند یا خیر،باید ارزیابی کنند که چند خانوار تشکیل خواهد شد و براساس آن باید چه میزان مسکن تولید شود. هم‌اکنون جامعه ما یک تقاضای مطلق بسیار بزرگ دارد که نه دولت و نه برنامه‌ریزها علاقه‌ای به دیدن آن ندارند.
چرا؟
چون صورت مسئله خیلی بزرگ است. بر اساس محاسبات تقاضای مطلق، سالانه یک میلیون و 400هزار واحد مسکونی نیاز داریم، درحالی‌که ما در اوج تولیدمان نتوانسته‌ایم رکورد یک میلیون را بزنیم. این تقاضاهای مطلق در چند سال رکود صبر می‌کنند، ظاهر قضیه می‌گوید که قیمت‌ها ثابت است اما در واقع چون تقاضای مؤثر در بازار وجود ندارد، قیمت‌ها ثابت مانده است. به محض اینکه نقدینگی ایجاد شود و یک متقاضی مطلق در قامت متقاضی مؤثر وارد بازار می‌شود. در چنین شرایطی به‌دلیل آنکه مسکن کمتر از درخواست است، قیمت روند صعودی پیدا می‌کند. این سیکل رکود و تورم در مسکن ناشی از این مسئله است.
سالانه چند واحد مسکونی کمتر از میزان تقاضاست؟
ما سالانه یک‌میلیون و 400هزار واحد مسکونی نیاز داریم و به همین میزان زمانی که بازار رونق گرفته و همه سرمایه‌ها در بخش تولید مسکن می‌چرخد، توانسته‌ایم حداکثر یک میلیون تولید داشته باشیم. درحالی‌که در سال‌های رکود، تولید تا رقم 300هزار واحد کم شده است. این کمبود تبدیل به متقاضی مطلقی می‌شود که همواره در بازار وجود دارد. مسئولان ذی‌ربط برای اینکه این تعداد کسری دیده نشود، با مطالبی مانند خانه‌های خالی، مالیات بر خانه‌های خالی را طرح می‌کنند.
پس شما معتقدید که خانه خالی در واقعیت معنا ندارد؟
معنی خانه خالی این است که حاشیه‌نشینی شما صفر شود و هر کارمند با حداکثر یک ساعت تا یک ساعت‌و نیم کار در روز بتواند اجاره خانه‌اش را پرداخت کند. در ایران اینگونه نیست و پس نباید بگویند که خانه خالی و اضافه داریم. این جمله خانه‌های خالی نتایجی به‌دنبال دارد. در یک کشوری اگر تعداد خانوار با مسکن مساوی شد، در آن جامعه هزینه مسکن در سبد خانوار حداکثر 15درصد درآمد افراد خواهد بود و اگر اندک‌اندک تعداد خانه‌ها بیشتر شود، این درصد تا رقم 8درصد کاهش خواهد یافت. در شهرهای بزرگ ما، 80درصد درآمد صرف تأمین هزینه مسکن می‌شود، این واقعیت نشان می‌دهد که ما کسری خانه داریم.
در سال 95سرشماری‌ای انجام دادند و گفتند که 2میلیون و 500هزار خانه خالی وجود دارد، این آمار و عدد درست نیست. 24میلیون خانه مسکونی داریم، با جمع شهرهای توریستی باید 6درصد آن یعنی تقریبا یک میلیون و 500هزار واحد خالی باشند. چرا یک میلیون اضافه در آمار ذکر شده است؟ پاسخ این است که چون در سال 94 وقتی برجام اتفاق افتاد تمام پروژه‌هایی که به سطح 70درصد رسیده بود به سرعت تمام شدند و گمان کردند که بعد از برجام بازار از رکود خارج می‌شود. یکباره یک‌میلیون واحد مسکونی در سال94 تکمیل شد و به بازار آمد اما قبل از اینکه به فروش برسند، در آمار محاسبه شدند، این اتفاق موجب فریب تمام برنامه‌ریزهای سطح کشور شد. این آمار تبدیل به دستاویز مناسبی برای برنامه‌ریزهایی شد که به‌دنبال یک بهانه بودند.
چرا با وجود چنین آمار و اطلاعاتی مشکل مسکن پابرجاست و این برنامه‌ریزی غلط مدام تکرار می‌شود؟
برای مسکن در این 40سال برنامه‌ریزی نشده است؛ چرا که یک گروه کارشناسی هستند که هدفمند می‌‌خواهند جامعه را در بخش مسکن به بحران برسانند وگرنه این موضوع قابل‌حل بود. ما شاهد بودیم که در سال90جشن گرفتند و گفتند که ما حتی خانه خالی داریم ولی در سال 91یکباره قیمت‌ها 140درصد افزایش پیدا کرد. من نمی‌خواهم بگویم مجریان یا دولتمردان مشکل‌ساز هستند اما یک حرکت خائنانه از بخش کارشناسی در حال انجام است و نمی‌خواهند صورت مسئله اصلی را طرح کنند. چطور ممکن است یک موضوع خاص بیش از 7دهک یک جامعه را درگیر کند اما برنامه‌ریزی انجام نشده باشد؟ این موضوع کاملا قابل‌مطالعه است. مسکن در مدت 30سال هزاروصد برابر اما قیمت ارز 186برابر شده است. بنابراین این موضوع نیازمند یک برنامه‌ریزی بلندمدت است و نمی‌توان با یک نگاه کوتاه‌مدت و فشار مشکل را حل کرد. از نظر من این کارها سرگرم کردن قوه مقننه و مجریه از سوی یک سری کارشناسی مخرب است.
اینکه می‌گویند افرادی که نیاز ندارند، خانه را می‌خرند و در گرانی می‌فروشند، سوداگر هستند، غلط است. این افراد سرمایه‌گذارند، پتانسیل درون خود مسکن موجب افزایش قیمت شده است. وقتی افرادی بالای 20تا 25درصد یک کالا را بلوکه کنند، آن وقت می‌توان انگ سوداگری را به آنها زد؛ یعنی اگر 24میلیون واحد مسکونی داریم و افرادی توانستند 25درصد از این میزان را بلوکه کنند، می‌توانیم به آن افراد سوداگر بگوییم وگرنه با بلوکه کردن 100یا حتی 10هزار خانه نمی‌توانند بازار را در دست بگیرند.
به‌نظرتان طرح دولت برای مسکن اجاره‌ای تا چه حد می‌تواند به کمک بازار مسکن بیاید؟
بارها و بارها گفته شده است که مسکن اجاره به شرط تملیک، ویژه، شهرداری و...در جایی قابلیت اجرا دارد که مشکل مسکن حل شده و تنها درصدی از دهک پایین جامعه امکان خرید مسکن ندارند. در این شرایط دولت 40یا 50هزار واحد مسکونی می‌سازد تا مشکل حل شود. اما در کشوری که باید سالانه یک‌میلیون و 400هزار مسکن تولید کند و سالانه 700هزار خانه کسری دارد، رقم 50هزار خانه اجاره‌ای تولید شده از سوی دولت، اصلا مشکل را حل نمی‌کند.
