گزارش
حساب‌کشی از محتکران زمین
طبق مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری، مالکان اراضی مسکونی در محدوده شهرها، مکلف به دریافت پروانه و احداث مسکن هستند
احمد میر خدایی- روزنامه‌نگار
شناسایی زمین‌های مناسب برای احداث مسکن در متن و حاشیه شهرها در دستور کار قرار گرفته و مالکان این زمین‌ها اعم از حقوقی و حقیقی تا 6ماه پس از شناسایی زمین فرصت دارند تا نسبت به دریافت پروانه ساخت و احداث مسکن اقدام کنند. البته در مورد زمین‌هایی که برای ساخت مسکن به تعاونی‌ها و اشخاص حقیقی واگذار شده و صرف احداث مسکن نشده است، در کنار مهلت 6ماهه برای دریافت پروانه و ساخت مسکن توسط شهرداری، احتمال بازپس‌گیری زمین‌ها و تغییر کاربری آنها به خدماتی نیز وجود دارد. به گزارش همشهری، زمین، اصلی‌ترین نهاده تولید مسکن شهری در ایران است که به‌واسطه خلأهای قانونی و همچنین احتکار و سفته‌بازی در این حوزه، شتاب رشد قیمت آن از قیمت مسکن نیز بالاتر است؛ ازاین‌رو سهم زمین از هزینه تمام‌شده تولید مسکن همواره در حال افزایش است. همین مسئله از اواسط دهه 80سبب شد تا احداث مسکن در زمین‌های رایگان دولتی در دستور کار قرار گیرد که تا امروز3 طرح مسکن مهر، اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن با همین رویکرد اجرا شده‌اند. حالا اما، شورای‌عالی شهرسازی و معماری، مترصد افزایش عرضه زمین مسکونی از طریق شناسایی محتکران و فشار به آنهاست؛ اما همچنان این سؤال بی‌پاسخ می‌ماند که آیا قوانین موجود و به‌خصوص قانون مالکیت، اجازه اجرای چنین مصوبه‌ای علیه مالکان زمین‌ها، به‌خصوص زمین‌داران دانه‌درشت می‌دهد یا این کار نیز مانند استرداد زمین دستگاه‌های دولتی به وزارت راه و شهرسازی، ابتر می‌ماند؟
میزان زمین‌های احتکار شده
معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی می‌گوید: حداقل ۱۰ درصد اراضی مسکونی محدوده شهرها احتکار شده است و اراضی قابل‌توجهی در تمامی استان‌ها و شهرهای کشور وجود دارد که گاه با گذشت 2 طرح جامع از آنها هنوز در چرخه ساخت‌وساز قرار نگرفته‌اند. فرزانه صادق‌مالواجرد، در نشست خبری تبیین مصوبه شورای‌عالی معماری و شهرسازی، از اعلام ضرب‌الاجل حداکثر ۶ ماهه پس از شناسایی به مالکان این اراضی، برای اقدام به دریافت پروانه و احداث بنا خبر داد و گفت: براساس این مصوبه، مالکان اراضی احتکار شده در محدوده شهرها طبق مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری که نهاد سیاستگذار در این خصوص است مکلف شده‌اند حداکثر تا ۶ماه پس از شناسایی برای اقدام به دریافت پروانه و احداث بنا توسط شهرداری برای رونق تولید مسکن و جلوگیری از سوداگری زمین اقدام کنند.
شهرهای مشمول مصوبه
مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری همه شهرهای با بیش از 50هزار نفر جمعیت را که در فرایند طرح نهضت ملی مسکن با محدودیت تأمین زمین در اراضی پیرامون مواجه بوده‌اند، شامل می‌شود؛ مشروط به اینکه بیش از 2سال از ابلاغ طرح جامع شهر گذشته باشد و قید محدودیت جمعیت‌پذیری در طرح جامع مصوب، ذکر نشده باشد. همچنین درصورت عدم‌تغییر جمعیت‌پذیری شهر در اثر اعمال اصلاحات این مصوبه یا افزایش جمعیت در چارچوب موارد قید شده در متن مصوبه، موضوع مغایر با اساس طرح جامع نبوده و تصمیم کمیسیون ماده 5در تغییر طرح تفصیلی به‌عنوان مصوبه نهایی قابل‌اجرا خواهد بود.
حمایت زمینی از نهضت ملی مسکن
در اجرای قانون جهش تولید مسکن که تکلیف دولت است، علاوه بر بانک‌ها که وظیفه تأمین مالی این نهضت را بر عهده دارند، بخش‌های دولتی و بخش‌های خصوصی نیز باید مشارکت فعالی داشته باشند. معاون وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: با اجرای مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری و ساخت مسکن در اراضی داخل محدوده شهرها انتظار می‌رود نهضت خانه‌سازی سرعت بیشتری بگیرد؛ هرچند برای عرضه اراضی احتکار شده، به‌ویژه اراضی بزرگ‌مقیاس، مقاومت‌هایی وجود دارد که با این مصوبه باید این مقاومت‌ها خنثی شود. آمارهای وزارت راه و شهرسازی از نیاز قابل‌توجه نهضت ملی مسکن به تأمین زمین حکایت دارد به‌گونه‌ای که تاکنون با نظر کارشناسی کمیته‌های فنی، نزدیک به ۳۰ هزار هکتار زمین برای ساخت مسکن دولتی به محدوده شهرها الحاق شده درحالی‌که در طرح مسکن مهر فقط ۸ هزار هکتار زمین دولتی به اجرای طرح تعلق گرفته بود.
تنبیه و تشویق همزمان
مصوبه اخیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری گرچه به‌دنبال شناسایی و عرضه زمین‌های مسکونی احتکار شده در متن و حاشیه شهرهاست؛ اما در عمل تلاش می‌کند با ارائه بسته‌های تشویقی کالبدی در بافت فرسوده، اعمال سیاست محرک عرضه زمین و جلوگیری از احتکار اراضی مسکونی در محدوده شهرها، به اجرای قانون جهش تولید مسکن کمک کند. صادق مالواجرد، دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران با اشاره به اینکه عرضه و تقاضای مسکن باید همخوانی داشته باشد، می‌گوید: هم‌اکنون عرضه و تقاضای مسکن، تعادل لازم را ندارد و بنابراین نیاز است تا در کنار عرضه دولتی مسکن که توسط وزارت راه و شهرسازی با همکاری معاونت شهرسازی و معماری و سازمان ملی زمین و مسکن در حال انجام است بخش خصوصی نیز همکاری لازم را داشته باشد.
مأموریت استانداران
در قانون جهش تولید مسکن، همه دستگاه‌های دولتی مکلف شدند زمین‌های در اختیار خود که برای احداث واحدهای نهضت ملی مسکن مناسب است را به وزارت راه و شهرسازی منتقل کنند؛ اما این تکلیف با مقاومت دستگاه‌ها روبه‌رو شد. درنهایت، در دوره وزارت مرحوم رستم قاسمی، استانداران مکلف به همکاری در این حوزه شدند و این مسئله تا حدودی توانست معضل کمبود زمین به‌خصوص در شهرهای کوچک را برطرف کند. حالا نیز، در مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری برای شناسایی و عرضه زمین‌های مسکونی
احتکارشده، مأموریت نظارت بر فرایند اجرای مصوبه و مشکلات احتمالی اجرا به استانداران محول شود و آنها باید هر ۶ماه یک‌بار از استان متبوع خود گزارشی از چگونگی فرایند این مصوبه و مشکلات اجرا را ارائه دهند.
مکث
شهرسازی بی‌قاعده، ممنوع
یکی از نکات مهم که در مصوبه شناسایی زمین‌های احتکار شده و اختصاص آنها به ساخت مسکن مورد توجه قرار گرفته این است که فرایند ساخت مسکن در این زمین‌ها نمی‌تواند به‌گونه‌ای باشد که وضعیت جمعیت‌پذیری شهر مورد نظر را مغایر با طرح جامع یا تفصیلی آن تغییر دهد.
همچنین در فرایند اختصاص زمین‌ها به تولید مسکن، باید مقررات مربوط به کاهش تراکم ساختمانی یا ممنوعیت احداث بنا مانند پهنه‌های فرونشست، خطوط گسل، حریم‌های طبیعی یا مصنوعی مانند حریم رودخانه، حریم آثار تاریخی، حریم‌های امنیتی و... رعایت شود. صادق‌مالواجرد درخصوص الحاق اراضی به محدوده شهرها، تأکید می‌کند: تک‌تک الحاق به محدوده‌ها در حال حاضر با پشتوانه کارشناسی انجام شده است و موضوعاتی همچون تأمین آب، قرار نداشتن روی پهنه گسلی و فرونشست و میزان دسترسی به شریان‌های اصلی در آن دیده شده است.
در همینه زمینه :
