امیر الهی-روزنامه‌نگار
عواملی به ناترازی بازار مسکن و اجاره در ایران و شیوع واسطه‌گری به‌جای تولید منجر شده‌اند که رفع آنها جز با اصلاح تحولات کلان اقتصادی میسر نیست؛ اما برای اصلاح قواعد در دوره‌گذار به اصلاحات اقتصادی یا کنترل وضعیت موجود، باید تمهیداتی اندیشید که با کاهش تب سوداگری، فشار به متقاضی مصرفی و حتی سرمایه‌گذاری را نیز کاهش دهد. البته یک اصل مهم در همین وضعیت نیز جهش تولید مسکن است که بهترین راهبرد برای آن، تقویت توان متقاضیان مصرفی از طریق حمایت دولت (نهضت ملی مسکن)، تغییر شیوه‌های تأمین مالی (تسهیلات بلندمدت و لیزینگ مسکن) و تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی (واقعی‌سازی دستمزد) محسوب می‌شود؛ اما همزمان با این اقدامات و به‌خصوص در دوره فعلی که بازار مسکن و اجاره با تنش‌های متوالی قیمت مواجهند، باید آفت‌کشی در حوزه املاک و مستغلات، به‌خصوص بازارهای مسکن و اجاره نیز در دستور کار قرار گیرد.
در گام نخست، اصلاح فرایند موجود در تغییر کاربری اراضی است که اغلب شهرهای خوش آب‌وهوای کشور را به کلونی بنگاه‌های مشاور املاک تبدیل کرده است. این مسئله، مستقیم بازار مسکن و اجاره این مناطق را به سمت و سویی بوده که بومیان هر منطقه به‌سختی می‌توانند در فضای سوداگری بازار، صاحب مسکن یا واحد استیجاری شوند.
گام دوم برای چاره‌سازی غائله املاکی‌ها، شفافیت اطلاعاتی حوزه املاک و مستغلات و به‌تبع آن رصد هوشمند و بازدارنده معاملات مکرر مسکن در همه ابعاد اعم از رسمی، قولنامه‌ای و وکالتی است. این کار باید باهدف حذف اثرگذاری دلالان و سوداگران بازار املاک و مستغلات و نه خلق درآمد با دریافت مالیات از عموم مردم، در دستور کار قرار بگیرد و شناوری بازار املاک را به‌نحوی مدیریت شده فریز کند. این اقدام از یک‌سو به‌توالی سودهای تحمیل‌شده به معاملات مسکن پایان می‌دهد و از سوی دیگر مسکن و ساختمان را حتی اگر از زمره کالاهای سرمایه‌ای خارج نکند، آن را به یک سرمایه‌گذاری با قدرت نقدشوندگی پایین تبدیل خواهد کرد که یکی از ثمرات آن، کاهش فعالیت‌های سوداگری در این بازار است.
راهکار دیگری که باید با فوریت به آن توجه کرد تا راه برای مدیریت بازار از مسیر قاعده‌مند کردن بنگاه‌های مشاور املاک فراهم شود، تغییر قوانین نظام صنفی در حوزه صدور و تمدید مجوز است که به اتحادیه‌های صنف مشاور املاک، اجازه سختگیری در صدور مجوز را می‌دهد. در شرایط فعلی، یک متقاضی راه‌اندازی بنگاه مشاور املاک فقط با داشتن سواد خواندن و نوشتن و تأمین محل کسب و رعایت الزاماتی نظیر دوربین مداربسته، یوپی‌اس و یک دستگاه رایانه، می‌تواند مجوز فعالیت خود را از اتحادیه املاک دریافت کند و این اتحادیه در بدترین سناریو فقط می‌تواند زمان اعطای مجوز را با درنظر گرفتن شرایط آرمانی برای تجهیز محل کسب و تأییدیه‌های پلاک شهرداری و... اندکی طولانی کند. این در حالی است که به‌واسطه حساسیت حقوقی حوزه املاک و مستغلات و اهمیت شرایط فنی و مهندسی ساختمان به‌عنوان بزرگ‌ترین خرید یک خانوار و محل زندگی بلندمدت آن، صنف مشاوران املاک باید دارای حداقل دانش حقوقی و فنی و مهندسی باشند و بتوانند وظایف کارگزاری خود را به نحو شایسته به انجام برسانند.
در یک گام دیگر که به‌نوعی مکمل راهکار قبلی نیز محسوب می‌شود، باید پایش مشاوران املاک فعال فعلی، از منظر حرفه‌ای، امانت‌داری و قانون‌مداری در دستور کار قرار گیرد و ضمن اینکه امکان دریافت مجوز املاک محدود به افراد متخصص و متعهد می‌شود، از تمدید مجوز واحدهای فاقد صلاحیت حرفه‌ای نیز ممانعت به عمل‌آید. این اقدام هرچند برخلاف سیاست‌های حفظ اشتغال و کاهش بیکاری، باید برای اصلاح بازاری که اساسی‌ترین نیاز خانوارها را تأمین می‌کند، اجرایی شود و در ادامه، نظارت قانونی و ابزاری بر دلالان ملکی به سمتی سوق پیدا کند که ضمن افزایش هزینه تخلف، امکان بروز تخلف نیز به حداقل برسد. در این شرایط، با حذف سودهای نجومی و آسان از معاملات مسکن که فشار زیادی به مصرف‌کنندگان نهایی وارد می‌کند، عملا عوامل منجر به رشد قارچ‌گونه بنگاه‌های ملکی نیز حذف می‌شود.
یک راهکار دیگر که البته تا زمان کاهش تعداد مشاوران املاک و حرفه‌ای‌سازی آنها نمی‌توان به اجرای آن خوش بین بود، تغییر سازوکار معاملات ملکی از وضعیت تک کارگزاری به شرایط 2 یا چند کارگزاری است. در شرایط فعلی، طرفین یک معامله ملکی، مسکنی یا استیجاری به یک بنگاه مشاور املاک به‌عنوان کارگزار خدمات ملکی مراجعه می‌کنند و البته حق کمیسیون جداگانه به او می‌پردازند تا یک معامله را جوش بدهد. در این شیوه، گرچه در ظاهر امر، معامله براساس توافق طرفین انجام می‌شود اما به فراخور شرایط بازار، امکان میل کردن کارگزار ملکی به یکی از طرفین معامله وجود دارد که گرانفروشی به خریدار، ارزان خریدن از فروشنده یا کلاهبرداری در قالب سند یا ملک مشکل‌دار ازجمله نتایج آن خواهد بود؛ اما اگر سازوکار معاملات ملکی به سمت 2 یا چند کارگزاری شدن به فراخور نوع معامله سوق پیدا کند، هر یک از ذینفعان یک معامله ملکی، یک بنگاه مشاور املاک را به‌عنوان کارگزار انتخاب می‌کند و کارگزاران مکلف می‌شوند در ازای دریافت حق کمیسیون، خواسته موکلان خود را اجرا کنند. این راهبرد، درصورتی‌که حرفه‌ای‌سازی مشاوران املاک و شفافیت اطلاعاتی حوزه املاک و مستغلات محقق شده باشد، هم می‌تواند از وقوع بسیاری از نقایص و مشکلات حقوقی جلوگیری کند و هم تبانی در معاملات را به‌واسطه تعهد کارگزاران و قابلیت بازخواست آنها از سوی ناظران به حداقل می‌رساند.
چاره‌سازی برای ختم غائله املاکی‌ها
در همینه زمینه :
