نرخ‌سازی املاکی‌ها در بازار اجاره

رضا کربلایی- روزنامه‌نگار

با شروع فصل جابه‌جایی، بار دیگر مسئله مستأجران مورد توجه قرار گرفته است. افزایش سالانه هزینه اجاره، فشار سنگینی به بودجه مستأجران وارد می‌کند. دولت امسال چه برنامه‌ای برای کمک به مستأجران دارد؟ چه راهکارهای کارشناسی‌شده‌ای در این زمینه موجود است؟  در این زمینه میزگرد اقتصادی تلویزیون همشهری با حضور سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک و فرشید ایلاتی کارشناس مسکن، به مشکلات بازار اجاره مسکن پرداخت. در این بین برخی کارشناسان معتقدند بنگاه‌های املاک نقش مهمی در گران‌شدن نرخ‌ها در بازار اجاره دارند.

لطفی: دستگاه‌ها به وظایف خود عمل نمی‌کنند
دستگاه‌های حکومتی به وظایف خود در بخش مسکن عمل نکردند. هر سال مشکلات مسکن بدتر می‌شود چون اجاره‌بها تابع قیمت مسکن است. از سال گذشته تاکنون همیشه قیمت مسکن بالاتر رفته و بر قیمت اجاره تأثیر گذاشته است. به همین دلیل است که مالکان با توجه به نرخ تمام‌شده مسکن، قیمت اجاره‌ را تعیین می‌کنند و مستأجران وضعشان بدتر می‌شود.
مشاوران املاک مورد ظلم واقع می‌شوند و چون بخش خصوصی هستیم مورد انتقاد قرار می‌گیریم. سیاست‌های موجود بخش مسکن مثل اجبار کردن بانک‌ها به پرداخت وام ودیعه مسکن یا وضع سقف قیمت برای اجاره‌بها کاملا غلط است؛ به این دلیل که نتایج آنها کاملا منفی بوده است.
رقم فعلی وام خرید مسکن، بسیار اندک است و هیچ کمکی به اقشار مستأجر نمی‌کند. فقط برای شو و نمایش خوب است.
اجاره‌داری حرفه‌ای باید اجرا و طرح تشویقی گذاشته می‌شد. مثل اینکه قراردادهای اجاره 2ساله از معافیت مالیاتی برخوردار باشند. هم‌اکنون حتی موجرانی که قیمت منصفانه و پایین می‌دهند اداره مالیات قیمت بالاتر را لحاظ می‌کند و منطبق با آن مالیات وضع می‌کند. همچنین بانک‌ها باید به تعهداتشان در زمینه وام ودیعه مسکن عمل کنند.

ایلاتی: سکوهای اینترنتی و مشاوران املاک، عاملان گرانی مسکن
درآمد اصلی مشاوران املاک، کمیسیون نیست بلکه رقمی است که با مالک می‌بندند که اگر مسکن را بالاتر بفروشند فلان مقدار دریافت کنند. درواقع نوعی زیرمیزی است که به آن بالابود گفته می‌شود.
اگر قوانین صنفی به‌گونه‌ای اصلاح شود که روی یک ملک فقط یک مشاور املاک کار کند، وضعیت فعلی که رقابت بین مشاوران سبب افزایش قیمت می‌شود، حل می‌گردد.
سامانه کد رهگیری برای 16سال پیش بود و سازمان ثبت همکاری نکرد و باعث شد اختلافات ملکی در کشور ایجاد شود. اکنون سامانه کاتب را راه‌اندازی کرده‌اند. از سال 1387به اتحادیه املاک گفته شد دفاتر منتخبی ایجاد کند تا قراردادهای توافقی بین مردم در آن دفاتر انجام شود اما اتحادیه این کار را نکرد.
یکی از آخرین دستورات شهید رئیسی ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها به این معنا بود که سامانه‌ای ایجاد شود و قیمت واقعی مسکن کشف شود. این سامانه درصورت ایجاد می‌توانست سقف افزایش اجاره‌بها را نظارت کند و ضمانت اجرا هم داشت. درواقع قانون بسیار مهمی بود که متأسفانه اجرا نشد. پس اکنون قانون وجود دارد اما اجرا نمی‌شود.
الان دوباره قضایای 10سال اخیر در حال تکرار است و بازار به امید نتیجه مذاکرات، دچار رکود شده است و این رکود در تولید مسکن، موجب تشدید فشار بر بازار اجاره خواهد شد.

سهم مشاوران املاک در گرانی مسکن
لطفی: با توجه به سکوهای اینترنتی، مشاورین املاک هیچ نقشی در قیمت اجاره ندارند و مالکان و مستأجران در این برنامه‌ها خودشان را پیدا  و قرارداد را منعقد می‌کنند.

 ایلاتی: با وجود رشد برنامه‌های اینترنتی، مشاوران املاک همچنان نقش فعالی در بازار اجاره دارند و بیش از 60درصد قراردادهای اجاره توسط مشاوران املاک تعیین می‌شود. متأسفانه بعضی مشاوران املاک مشاوره منفی به موجران می‌دهند.

نظارت بر بازار؛ الزامی یا پادگانی؟
لطفی: دولت پادگانی رفتار می‌کند و می‌گوید سقف افزایش اجاره 25درصد است. در 4سال اخیر اگر افزایش سقف اجاره رعایت شده بود اکنون باید روی هم 100درصد اجاره‌ بالا می‌رفت اما شاهدیم که تا 500درصد هم بالا رفته است. این سقف اجاره‌بها هیچ ضمانت اجرا ندارد و کسی هم آن را مدیریت نمی‌کند. بارها عرض کرده‌ایم اما هیچ نهاد نظارتی به بازار اجاره ورود نمی‌کند و هر سال بدتر می‌شود.

ایلاتی: مسکن یک کالای اساسی است و دولت باید نظارت شدید کند یا یارانه بدهد. بخشی از جامعه در بخش اجاره دچار مشکل هستند و دولت باید با شناسایی این اقشار، به آنها یارانه بدهد. حتی در نظام‌های لیبرالیستی مثل آمریکا هم دولت از اقشار ضعیف در زمینه اجاره حمایت می‌کند.مسکن حتما باید با سیاست‌های نظارتی قدرتمند دولت همراه باشد. البته که در کنار نظارت بر بازار، باید تولید و عرضه مسکن هم افزایش پیدا کند.

تعداد مشاوران املاک زیاد است؟
لطفی: امکان کاهش مشاوران املاک وجود ندارد؛ البته چون وضعیت بازار راکد است، تعداد زیادی درحال خروج از بازار مشاوران املاک هستند. صدور مجوز مشاوران املاک هم طبق قانون است و افراد حائز شرایط باید مجوز دریافت کنند.

 ایلاتی: تعداد مشاوران املاک خیلی زیاد است و تهران نباید 11هزار مشاور املاک داشته باشد چون امکان نظارت دراین حد وجود ندارد. اتحادیه به سودش است که تعداد مشاوران زیاد شود تا درآمدش بیشتر شود.