بازده بازار مسکن دوش به دوش تورم

احمد میرخدایی-روزنامه‌نگار

میانگین قیمت مسکن شهر تهران در 9ماه سال‌جاری دوش به دوش تورم مصرف‌کننده رشد کرده است. قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی از محدوده 35میلیون تومان در انتهای اسفند1400 به بیش از 48 میلیون تومان در آخر آذر امسال رسیده است. به‌گزارش همشهری، شاخص قیمت مصرف‌کننده از ابتدای سال‌جاری تاکنون 40.2درصد رشد کرده که نشان‌دهنده میانگین افزایش قیمت کالا و خدمات در اقتصاد ایران است؛ هرچند در این میان برخی از اقلام با تورم به‌مراتب بالاتر مواجه بوده‌اند و برخی نیز افزایش قیمت کمتری را تجربه کرده‌اند؛ اما در بازار مسکن، تازه‌ترین اطلاعات منتشر شده از سوی بانک مرکزی حاکی از این است که میانگین قیمت مسکن تهران در انتهای آذر از  محدوده 48میلیون تومان گذشته  که نشان‌‌دهنده رشد 42.4درصدی  در 9 ماه است  و با رشد 40.2درصد نرخ تورم تقریبا مناسبت دارد.

بازی‌خوانی مسکن و تورم
از اواخر پاییز1396 که دور جدید تنش‌ها در اقتصاد ایران آغاز شد تا اواخر پاییز امسال، شاخص مصرف‌کننده 410درصد رشد کرده؛ اما میزان رشد میانگین قیمت مسکن در این بازه زمانی 883درصد بوده است. به‌عبارت دیگر، در این دوره 5ساله میزان بازده بازار مسکن بیش از 2برابر میزان رشد تورم بوده و سرمایه‌گذاران این بازار ضمن در امان ماندن از تورم، سود ریالی خوبی نیز نسبت به میانگین اقتصاد به جیب زده‌اند. البته بررسی روند نرخ تورم و قیمت مسکن در این دوره زمانی نشان می‌دهد بالاتر بودن بازده سالانه مسکن نسبت به نرخ تورم بیش از هرچیز ناشی از جهش‌های دوره‌ای قیمت بوده و به‌تدریج، بازده سالانه این بازار به محدوده نرخ تورم نزدیک شده است. در این میان، شکاف تورمی بازار مسکن و شاخص قیمت مصرف‌کننده که در بازه 5ساله به 473واحد درصد می‌رسد، فقط درصورت رفع رکود تورمی بازار مسکن و کاهش میزان رشد آن به کمتر از میزان رشد تورم امکان‌پذیر است. بررسی‌ها نشان می‌دهد اگرچه در سال گذشته، در چند مقطع رشد مسکن به کمتر از رشد تورم رسیده و عملا این بازار وارد دوره تخلیه حباب قیمتی شده‌ است اما باز هم تکانه‌های قیمتی مقطعی اجازه چنین اتفاقی را نداده‌اند. به‌گونه‌ای که فقط در سال1399 میزان رشد قیمت مسکن تهران 15درصد کمتر از شاخص تورم بوده و در سال‌1400 و 9ماه 1401 در بهترین حالت تورم این بازار همدوش نرخ تورم و اندکی بیش از آن رشد کرده است.

سناریوی محتمل مسکن
بازار مسکن همواره دوره‌های رونق و رکود پیوسته را به همراه جهش و ثبات قیمت تجربه کرده است؛ به‌گونه‌ای که در دوره‌های رونق و جهش قیمت بازده آن به‌مراتب از نرخ تورم و سود بدون ریسک(سپرده بانکی) بیشتر بوده و در دوره‌های رکود این نسبت معکوس شده به‌گونه‌ای که رشد میانگین قیمت مسکن نه‌تنها کمتر از نرخ تورم بوده بلکه به پای نرخ سود بانکی نیز نرسیده است. البته این اتفاق در شرایط معمول اقتصاد ایران تکرار شده و آخرین دوره آن مربوط به سال‌های 1391 تا 1396 بوده که سیاست‌های مهار نرخ تورم موفقیت‌آمیز بود. در دوره حاضر نیز، اگر سیاست‌های ضد‌تورمی دولت موفق باشد، انتظار می‌رود اهرم افزایش قیمت مسکن از محل رشد هزینه ساخت و بالا رفتن ارزش جایگزینی، خنثی شده و شتاب رشد قیمت مسکن در مقایسه با نرخ تورم متوقف و حتی معکوس شود؛ اما با توجه به وضع موجود اقتصاد که همچنان کسری بودجه دولت و تنش نرخ ارز استمرار دارد، قوی‌ترین سناریو برای بازار مسکن، رشد هم‌پای نرخ تورم است که از 2سال گذشته در حال اجرا بوده و از تخلیه حباب قیمت مسکن جلوگیری کرده است. نکته قابل توجه اینکه در 2سال اخیر، بازار مسکن درگیر رکود تورمی بوده و با وجود کاهش تعداد معاملات، رشد قیمت را تجربه کرده است؛ یعنی این بازار در اثر عاملی غیر از رابطه عرضه و تقاضا رشد کرده که این عامل می‌تواند باعث افزایش مداوم قیمت نهاده‌های ساختمانی و سفته‌بازی در قیمت زمین شهری باشد.