مسکن
آقایان صاحبخانه! انصافتان کجاست؟
بررسی بازار رهن و اجاره ملک در استان و پیش بینی‌ها و راهکارهای فعالان این حوزه برای روزهای پیش رو
زهرا اشرف زاده| البرز-خبرنگار:
رهن و اجاره مسکن برخلاف خرید و فروش به این دلیل که صرفا یک ماهیت مصرفی دارد دچار روند پرنوسان و شوک آوری از سمت تقاضا نیست اما بازار مسکن می‌تواند مسیرهای مختلفی را در دوره‌های رونق و رکود طی کند؛ از این رو نمی‌توان برای تمامی بخش‌ها حکم کلی داد. از طرفی به عقیده کارشناسان این حوزه به دلیل تغییرات رشد جمعیت و کاهش نرخ تشکیل خانوار مسکن به شکل دو دهه قبل نمی‌تواند از جذابیت برخوردار باشد. اکنون که بازار مسکن پس از سپری کردن یک دوره رکود نسبتا طولانی، با افزایش حجم معاملات در آستانه ورود به ایستگاه رونق قرار گرفته است، این سوال پیش آمده که وضعیت بازار اجاره چگونه خواهد بود؟
با این حال به دلیل آنکه بخشی از مستاجران قرارداد‌های خود را بدون حضور در بنگاه مشاوران املاک می‌بندند، نمی‌توان بر اساس اجاره نامه‌های ثبت شده در سامانه جامع املاک و مستغلات کشور، برآورد دقیقی از وضعیت بازار رهن و اجاره مسکن به دست آورد. به همین دلیل معمولا آمار اجاره مسکن متکی به جمع‌آوری اطلاعات و گزارش‌های میدانی از مناطق مختلف شهر است.
گلایه مردم از افزایش اجاره بها
زوج میانسالی که برای اجاره مسکن به بنگاه معاملات ملک در هفت تیر کرج مراجعه کرده اند، می‌گویند: بسیاری از صاحب خانه‌ها به بهانه افزایش تورم و بالا رفتن نرخ دلار، کرایه‌ها را به شکل سرسام آوری بالا برده اند. سال گذشته در همین ایام برای یک خانه چند سال ساخت در هفت تیر که یکی از نقاط متوسط شهر است 300هزار تومان کرایه می‌دادیم اما اکنون اجاره تا یک میلیون تومان هم بالا رفته است.
«احمد آذری» می‌افزاید: زمان برای مستاجرها به سرعت برق و باد می‌گذرد. هر ماه مشکل پرداخت اجاره خانه دارند و یک ماه مانده به پایان مهلت قرارداد هم تمامی اعضای خانواده درگیر کابوس پیدا کردن خانه جدید می‌شوند. در شرایط فعلی مستاجر که باشی دو راه بیشتر نداری یا تمدید قرارداد با قیمتی بالاتر از سال قبل یا اسباب کشی و نقل مکان به خانه‌ای کوچک تر، با اجاره‌ای کمتر.
وی ادامه می‌دهد: تیرماه قرارداد ما به پایان می‌رسد و از الان نگرانم که صاحب خانه چقدر می‌خواهد روی کرایه خانه اش بکشد به همین دلیل دنبال خانه هم هستیم. این شهروند معتقد است این اجاره بها ارتباطی با افزایش دلار و تورم ندارد بلکه به انصاف مردم برمی‌گردد.او می گوید: حالا که وضعیت اقتصادی کشور به این شکل است حداقل مردم باید به فکر یکدیگر باشند.
افزایش کاذب قیمت ها
یک مشاور املاک در منطقه گلشهر می‌گوید: برخی از موجران که واحدهای خود را برای اجاره فایل کرده بودند، اعلام کرده اند قصد افزایش مبلغ پیشتر اعلام شده خود را دارند اما این خواسته موجران محقق نخواهد شد چون ظرفیت پرداخت این مبالغ در مستأجران وجود ندارد.
«رامین رستگار» با اشاره به وضعیت اجاره در منطقه گلشهر می‌گوید: قیمت‌ها در این منطقه متفاوت است؛ از 30 یا 40 میلیون تومان پول پیش با مبلغ اجاره‌ای که گاهی توافقی است تا 130 میلیون تومان رهن کامل که اینها بستگی به سال ساخت خانه و امکانات آن دارد.
رشد اجاره بها متأثر از افزایش قیمت مسکن
مشاور املاک دیگری در منطقه جهانشهر می‌گوید: قیمت ملک در این منطقه حدودا متری یک میلیون تومان است که نسبت به سال گذشته افزایش داشته و این متاثر از افزایش قیمت مسکن است. البته بازار رهن و اجاره بعد از ماه رمضان رونق می‌گیرد.
«مجید رضایی» می‌افزاید: برای مثال اکنون با 100 میلیون رهن می‌توان خانه‌ای 120متری پیدا کرد که البته این خانه‌ها بالای 10 سال ساخت و معمولا در طبقه‌های سوم و چهارم هستند. در این منطقه خانه ویلایی هم برای اجاره پیدا می‌شود که همین چند ساعت قبل خانه‌ای 180 متری را با 50 میلیون ودیعه و ماهی 3 میلیون تومان اجاره دادیم.
شاخص‌های تعیین کننده قیمت اجاره
یک مشاور املاک در فردیس می‌گوید: اجاره خانه در فردیس نسبت به مرکز شهر کرج کمتر است البته بستگی به منطقه آن دارد. کسانی که توان اجاره خانه در کرج را ندارند سمت شهرک‌های حاشیه‌ای مانند فردیس می‌آیند.
«رحمان فضل اللهی» با اشاره به شاخص‌های تعیین کننده قیمت اجاره مسکن می‌افزاید: اصلی ترین شاخص تعیین اجاره بها در هر زمانی، قیمت مسکن و ارزش ملک است. شاخص هایی، مانند نرخ سود سپرده‌های بانکی یا تورم حاکم بر کشور یا قیاس مالکان میان قیمت واحدهای مسکونی تحت تملک خود با سود سپرده بانکی نیز به دلیل نبود توازن در عرضه و تقاضا در تعیین اجاره بها مؤثر هستند این در حالی است که نباید چنین شاخص‌هایی در اجاره بها دخالت داده شوند.
افزایش 15 درصدی اجاره بها
رئیس اتحادیه مشاوران املاک کرج درباره افزایش نرخ اجاره در این کلانشهر می‌گوید: در دو ماهه نخست سال شاهد رشد قیمت مسکن بودیم که این رشد 10 تا 15 درصدی قیمت باعث شد همین میزان بر اجاره خانه هم افزوده شود. وابستگی اجاره بها به قیمت مسکن، افزایش ارزش ملک و تلاش برای حفظ این ارزش از عوامل موثر در افزایش اجاره بهاست. معمولا اگر قیمت مسکن افزایش یابد، اجاره بها نیز بالا می‌رود و این وابستگی کاملا منطقی است.
«محمد قمی» می‌افزاید: افزایش تقاضا و کاهش عرضه همواره در قیمت مسکن تاثیر داشته است، بنابراین وقتی عرضه از تقاضا عقب باشد و قیمت مسکن هم به گونه‌ای باشد که خرید در توان متقاضیان نباشد مردم به اجاره‌نشینی روی می‌آورند و همین موضوع موجب رشد بیش از حد اجاره بها می‌شود. وی در پاسخ به اینکه چرا در برخی مناطق قیمت‌ها تا 40 درصد افزایش داشته است، بیان می‌کند: این افزایش قیمت کاذب است چرا که مردم توان پرداخت این مبالغ را ندارند و پس از مدتی دوباره به حالت اولیه باز می‌گردد.
قمی درباره نظارت بر بازار مسکن می‌گوید: متاسفانه نظارتی بر این بازار وجود ندارد چرا که ملک شخصی است و میزان اجاره و پول پیش که تعیین می‌شود توافقی بین مالک و مستاجر است که نمی‌شود خیلی دخالتی در آن داشت.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک کرج اضافه می‌کند: با توجه به شرایط پیرامون بازار مسکن پیش بینی می‌شود قیمت‌ها تا تابستان امسال و زمان جابجایی مستاجران افزایش را تجربه نکند.
