همسایگی با طعم حقوق

فرزین جم-کارشناس حقوقی

زندگی آپارتمانی با وجود همه خوبی‌هایی که دارد، اما همزمان به‌دلیل همسایگی با قومیت‌ها، روحیات و آداب و رسوم متفاوت مشکلاتی به ‌لحاظ اجتماعی به‌وجود می‌آورد و این مشکلات مقدمه‌ای برای نزاع‌های بعدی می‌شود. در این میان دولت‌ها چاره‌ای جز به نظم‌درآوردن روابط اجتماعی و اقتصادی این مجتمع‌های مسکونی نداشته و ندارند. در نخستین اقدام مجلس شورای ملی در سال 1343اقدام به تصویب قانون تملک آپارتمان‌ها کرد و متعاقب آن نیز آیین‌نامه اجرایی این قانون در سال1347به تصویب رسید. اکنون باید به این نکته توجه داشت که گسترش زندگی آپارتمان‌نشینی در ایران بیش از نیم‌قرن است که باب شده و تبعات اجتماعی و اقتصادی آن بیشتر حس می‌شود و ما در سال‌های اخیر با ورود تکنولوژی در بحث مهندسی ساختمان و معماری و همچنین امکانات رفاهی نوین برای آپارتمان‌های مدرن مواجهیم و به‌نظر می‌رسد که قوانین ما دوباره نیاز به تدوین در حوزه آپارتمان‌نشینی دارند و معضلات آپارتمان‌نشینی بلوغ بحرانی است که از گذشته می‌آید. اما در کل و روی هم‌رفته، قانونگذار به‌ درستی در مواد متعدد و در جهت حفظ روحیه همکاری و جلوگیری از اختلافات آتی، بارها به توافق ساکنان به‌عنوان رکن اصلی اداره ساختمان‌ها اشاره کرده است و در همین راستا تشکیل مجمع عمومی سالانه را لازم دانسته که این مجمع با ایجاد نهاد مدیریت با رأی و نظر اکثریت اقدام به اداره آپارتمان‌ها کنند. با هم نگاهی به قوانینی که قانونگذار درصورت عدم‌هماهنگی افراد درخصوص حقوق و تکالیف ساکنان درنظر گرفته، می‌اندازیم.


طرز انتخاب و وظایف و تعهدات مدیر
اگر تعداد مالکان از 3نفر تجاوز کند، باید مجمع عمومی حداقل یک‌بار در سال برگزار شود. مالکان بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی به جلسه و تصمیمات آن رسمیت می‌دهند و درصورت عدم‌حصول اکثریت 15روز بعد جلسه باید تکرار شود و اگر دوباره اکثریت حاصل نشود، جلسه‌ای برای 15روز بعد تشکیل می‌شود که تصمیمات آن با اکثریت عده حاضر معتبر است. کارکرد این مجمع نهایتاً انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال به‌منظور اتخاذ تصمیم و اداره ساختمان خواهد بود. وظیفه مدیر یا مدیران، اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی ساختمان است؛ تعداد آنها باید فرد باشد و تصمیمات‌شان با اکثریت آرا برای ساکنان لازم‌الاجراست. مدیر، امین ساکنان است و نمی‌تواند وظایفش را به دیگری بسپارد. مدیران مکلفند هزینه‌های جاری را برای ساکنان مشخص و دریافت کرده و باید ساختمان را بیمه آتش‌سوزی کنند.

هزینه‌های مشترک با کیست؟
قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده یا در سند مالکیت اختصاصی نیامده مشترک محسوب می‌شود و همه ساکنان نسبت به این قسمت‌ها چه به‌منظور استفاده از آن یا تأمین هزینه و نحوه اداره‌کردن آنها دارای حقوق و تکالیفی هستند که این حقوق و تعهدات با مساحت هر واحد آپارتمان متناسب است. اگر توافقی برای هزینه‌های مشترک نشده باشد، سهم هر یک از استفاده‌کنندگان به نسبت مساحت زیربنای قسمت اختصاصی تعیین و اخذ می‌شود و مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، متصدی آسانسور و... به‌طور مساوی بین استفاده‌کنندگان تقسیم  و توسط مدیران تعیین و دریافت می‌شود. همچنین مدیران برای تأمین هزینه‌های فوری و ضروری می‌توانند وجوهی را با تصویب مجمع عمومی دریافت کنند. اگر موقعیت بخش‌هایی از قسمت‌های مشترک ساختمان به‌نحوی باشد که تنها یک یا چند واحد آپارتمان امکان استفاده از آن‌ را داشته باشند، طبیعتاً هزینه حفظ و نگهداری آنها تنها با استفاده‌کنندگان است.

اگر مالک سهمش را ندهد چه می‌شود؟
اگر واحدی سهم خود از هزینه‌های مشترک را نپردازد، مدیر یا هیأت‌مدیره ساختمان می‌تواند به ‌وسیله اظهارنامه براساس مقررات ماده 10«قانون تملک آپارتمان‌ها» با مراجعه به مجتمع قضایی محل سکونت، اظهارنامه‌ای برای مالک یا مستأجر واحد مربوطه ارسال و با قید ریز بدهی نسبت به مطالبه آن اقدام کند. اگر مالک یا مستأجر طی 10روز بدهی خود را تسویه نکند، مدیر به استناد اظهارنامه می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل درخواست اجراییه کند. اگر در این صورت هم بدهی معوقه پرداخت نشد، مدیر با مراجعه به دادگاه حقوقی به استناد تبصره یک ماده 10قانون شکایتی علیه مالک یا مستأجر، تنظیم می‌کند و دادگاه خارج از نوبت به این شکایت رسیدگی خواهد کرد. در این حالت، دادگاه نه‌تنها می‌تواند فرد را ملزم به تسویه حساب کند بلکه حتی می‌تواند او را مجبور کند تا 2برابر بدهی‌های معوقه‌اش را بپردازد. همچنین طبق این شکایت دادگاه می‌تواند برای واحد بدهکار محرومیت‌های قانونی از قبیل قطع خدمات رفاهی مشترک مانند شوفاژ، تهویه مطبوع، آب‌گرم، گاز و ... را نیز درنظر بگیرد. درصورتی‌که استفاده‌کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه‌های مشترک شود، علاوه بر سایر پرداختی‌ها مکلف به پرداخت جریمه‌ای معادل مبلغی که محکوم به پرداخت آن شده خواهد شد.

نوسازی ساختمان‌ها
درصورتی ‌که 3نفر از کارشناسان رسمی دادگستری تشخیص دهند که عمر مفید یک ساختمان به پایان رسیده است یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان‌ که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند براساس حکم دادگاه، با اجاره‌کردن مسکن مناسب برای مالک یا مالکانی که برای نوسازی ساختمان همکاری نمی‌کنند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند. اگر مالکی که برای تجدید بنا همکاری نکرده واحد خود را به‌منظور تجدید بنا تخلیه نکند، براساس درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل پس از اینکه از تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان مطمئن شد، دستور تخلیه آپارتمان یادشده را صادر خواهد کرد. همچنین پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام‌‌شده، سهم مالک یا مالکان یادشده را به‌ اضافه هزینه‌ای که برای اجاره مسکن ایشان پرداخته‌اند از اموال آنها از جمله همان واحد برداشت می‌کنند. اگر ساکنان نسبت به انتخاب کارشناسان توافق نکنند، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد.