تقلای ‌‌کشورها برای کنترل اجاره‌ مسکن

مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین نیازهای زندگی، معمولا در کشورهای مختلف بخش قابل‌توجهی از درآمد افراد را به‌خود اختصاص می‌دهد. از زمان جنگ جهانی، دولت‌ها با هدف اصلاح یا بهبود بازار مسکن فعالانه در این بخش مداخله داشته‌اند و بیشتر کشورها در مقاطعی بازار اجاره‌بهای مسکن را کنترل کرده‌اند. گرچه تا اوایل دهه2010میلادی قوانین نظارتی بازار مسکن در بیشتر کشورها کنار گذاشته شد، اما به‌نظر می‌رسد که در چند سال اخیر بار دیگر ضرورت کنترل این بخش به صدر سیاستگذاری‌ها بازگشته است؛ ازجمله 3سال پیش در شهرهای پاریس و لیون فرانسه محدودیت‌هایی برای تعیین سقف اجاره اعمال شد. در کالیفرنیای آمریکا نیز سقف اجاره محدود شد؛ قانونی که قرار است تا سال 2031اجرا شود. در برلین آلمان هم افزایش اجاره مسکن به‌مدت 5سال متوقف شده است. در این میان، همه‌گیری کرونا اهمیت چنین اقداماتی را بیشتر کرده است؛ به‌طوری که پس از اعمال قرنطینه دولت‌ها صاحبخانه‌ها را از گرفتن حکم تخلیه و افزایش اجاره مسکن ـ به‌دلیل کاهش درآمد افراد ـ منع کردند. برخی کشورها با استناد به قانون مسکن ملی 1937آمریکا، نسبت استاندارد اجاره به درآمد را 30درصد محاسبه کرده و اعلام می‌کنند که نسبت مناسب اجاره به درآمد باید چیزی حدود 20تا 30درصد باشد؛ این در حالی است که در برخی دیگر از کشورها، مثلا در هند این رقم تا 40درصد نیز درنظر گرفته می‌شود. شرایط بازار مسکن در نقاط مختلف جهان متفاوت است و دولت‌ها فراخور این شرایط، در بخش‌هایی از آن دخالت‌هایی دارند.

ترکیه؛ جریمه برای موجران 
قیمت اجاره مسکن در ترکیه در 2022نزدیک به20درصد افزایش داشت. بنا بر گزارش وب‌سایت Turkey iResdence، کاهش عرضه در بازار مسکن باعث افزایش اجاره شده که این مسئله به نوبه‌خود موارد پرونده‌های مربوط به شکایت صاحبخانه‌ها و مستأجران از یکدیگر را در دادگاه‌ها بیشتر کرده است. احتمالا به همین دلیل بوده که روزنامه حریت ترکیه 2ماه پیش از طرح دولت برای کاهش و کنترل اجاره مسکن خبر داد و نوشت که وزارتخانه‌های مربوطه و حزب عدالت ‌و توسعه در حال بررسی این 3گزینه هستند: اعمال جریمه برای صاحبخانه‌هایی که اجاره‌هایی بیش از نرخ تورم دریافت می‌کنند، تعیین سقف اجاره‌بها در شهرهای بزرگ و همچنین ساخت منازل مسکونی توسط شهرداری‌ها و شرکت‌های ساختمانی تنها با هدف اجاره دادن. دولت پیش‌تر نیز با راه‌اندازی کمپین مسکن اجتماعی(Toki) و ساخت واحد‌های ارزان‎قیمت مقاوم در برابر زلزله که براساس معماری افقی ساخته می‌شوند، تلاش کرده بود تا از اقشار کم‌درآمد و طبقه متوسط حمایت کند. این واحدهای مسکونی به‌صورت اقساط، فقط در اختیار شهروندان ترکیه‌ای قرار می‌گیرند.

قطر؛ بازار اجاره حامی مستأجر
به گزارش منابع محلی، هزینه اجاره مسکن در قطر به‌دلیل میزبانی این کشور برای مسابقات جام‌جهانی فوتبال افزایش چشمگیری داشته و این روند همچنان ادامه خواهد داشت. در قطر همچون ترکیه آژانس‌های مسکن بیشترین نقش را در این بازار ایفا می‌کنند. با این حال دپارتمان مسکن در وزارت کار و امور اجتماعی قطر وظیفه دارد که مسکن مناسبی را برای کارمندان ارشد دولتی، شهروندان با درآمد کم، سالمندان و کودکان بی‌سرپرست تهیه کند. در قطر به‌عنوان یکی از کشورهایی که قوانینش بیشتر در حمایت از مستأجران است، صاحبخانه‌ها اجازه دارند که در سال 10درصد به مبلغ کرایه بیفزایند و مستأجر می‌تواند تا زمان قید نشدن مبلغ اضافه شده در قرارداد، همچنان مبلغ توافق شده قبل را به‌عنوان کرایه بپردازد.

پاکستان؛ شهرداری نهاد ناظر
پاکستان جزو کشورهایی است که سیاست کنترل اجاره‌بهای مسکن را دنبال می‌کند. قوانین کنترل اجاره‌بها اغلب توسط شهرداری‌ها اعمال می‌شود و جزئیات آن در شهرهای کوچک و بزرگ متفاوت است که البته گفته شده هدف اصلی آن، پایین نگه داشتن هزینه‌های زندگی برای اقشار کم‌درآمد است. براساس گزارش آسوشیتدپرس پاکستان (APP)، هزینه‌های اجاره در 2سال اخیر در شهرهای بزرگی چون اسلام‌آباد و راولپندی بیش از 25درصد افزایش داشته است. در پاکستان اجاره مسکن سالانه10درصد افزایش پیدا می‌کند یا اینکه پس از 3سال مبلغ اجاره به‌طور خودکار 25درصد بالا می‌رود. آژانس‌های مسکن و وب‌سایت‌های آنلاین ازجمله مرسوم‌ترین روش‌های یافتن مورد مناسب برای اجاره مسکن در پاکستان هستند.

چین؛ بازار داغ اجاره 
قانون کهن کنترل اجاره‌بها در چین به انقلاب فرهنگی (1976-1966) بازمی‌گردد که البته این روزها به‌شدت گذشته اجرا نمی‌شود و قوانین و رویه‌هایی در سطح محلی، برای برداشتن محدودیت‌های آن تصویب شده است؛ بر همین اساس، امروزه در شهرهای بزرگی مثل پکن، شانگهای، گوانگ‌ژو و شنزن قانون کنترل اجاره‌بها وجود ندارد. این در حالی است که اغلب شهرهای بزرگ طی 2سال بیش از 90درصد افزایش اجاره‌بها را تجربه کرده‌اند و هزینه‌های تامین مسکن بیش از 60درصد از درآمد ماهانه افراد را می‌بلعد. بر همین اساس دولت سال گذشته در نخستین قدم برای آرام کردن بازار اجاره اعلام کرد که نرخ افزایش اجاره‌بها در شهرها نباید از 5درصد فراتر رود. همچنین در برخی از شهرها صاحبخانه‌ها نمی‌توانند بیش از مبلغ یک‌ماه کرایه را به‌عنوان پول پیش درخواست کنند. در این کشور پول پیش واحدهای مسکونی معمولا معادل یک یا 2ماه اجاره‌بهاست. در چین به‌دلیل رویه‌های سخت خرید ملک مسکونی، اجاره مسکن تقاضای بالایی دارد.

ژاپن؛ خانه‌های اجاره‌ای یارانه‌ای
در ژاپن برخلاف قطر، قانون بیشتر حامی صاحبخانه‌هاست تا مستأجران. قیمت مسکن در این کشور تقریبا در 20سال گذشته، دستخوش تغییر چندانی نشده که دلیلش هم به نوشته فایننشال‌تایمز سیاست‌های حمایتگرانه دولت در ساخت‌وساز مسکن در شهرهای بزرگی چون توکیوست. در ژاپن پول پیش تقریبا برابر با 5تا 7ماه مبلغ اجاره‌بهاست و نظام مسکن ملی این کشور برای افراد با درآمد کم، مسکن اجاره‌ای ارزان یا یارانه‌ای تهیه می‌کند. در این موارد مبلغ یارانه دولت برای اجاره مسکن درصورت افزایش درآمد افراد کاهش پیدا می‌کند. در سال‌های اخیر دولت ژاپن با انجام اصلاحاتی، رویه‌های قانونی صدور حکم تخلیه را برای صاحبخانه‌ها تسهیل کرده است.

فرانسه؛ مداخلات گسترده در بازار اجاره 
در فرانسه بخش خصوصی و دولتی نقش پررنگی در بازار اجاره مسکن دارند. به گزارش بروکینگز، بیش از 40درصد از اجاره‌نشین‌های فرانسوی در واحدهای مسکونی دولتی زندگی می‌کنند. شمار اجاره‌نشین‌های فرانسوی در 2دهه گذشته تقریبا ثابت بوده است. مشخصه اصلی سیاست‌های دولت در بخش اجاره، مداخلات گسترده در بازار مسکن و تامین واحدهای مسکونی یارانه‌ای برای افراد کم‌درآمد و قشر آسیب‌پذیر است. با این حال، بازار مسکن این کشور پس از همه‌گیری ویروس کرونا دچار بحران شد و اکنون بنا بر اعلام سازمان توسعه و همکاری، نزدیک به 4میلیون فرانسوی در منازلی با شرایط نه چندان مطلوب زندگی می‌کنند. در فرانسه حداقل زمان قرارداد اجاره برای واحدهای مسکونی غیرمبله 3سال و واحدهای مبله یک سال است. در این کشور تنها شهرهای بزرگ پاریس و لیون سقف تعیین‌شده برای اجاره دارند.

هلند؛ خانه‌های اجاره‌ای رتبه‌بندی شده 
در هلند هزینه‌های زندگی مردم در مقایسه با 10سال قبل، حداقل 14درصد افزایش یافته که اصلی‌ترین دلیلش افزایش نرخ اجاره‌بهاست؛ بر همین اساس رسانه‌های خبری 2ماه پیش گزارش دادند که دولت درنظر دارد تا قانون کنترل نرخ اجاره‌بها را با هدف تامین واحدهای مسکونی به‌صرفه توسعه دهد. هم‌اکنون براساس قانون، نرخ اجاره‌بها در هلند می‌تواند مطابق با تورم به‌علاوه یک‌درصد افزایش پیدا کند. خانه‌ها در هلند براساس یک سیستم نظارتی دولتی رتبه‌بندی می‌شوند و مالکان خانه‌های با رتبه بالاتر از143می‌توانند درباره اجاره دادن یا ندادن و نرخ اجاره‌بهای ملک خود تصمیم‌گیری کنند، اما خانه‌هایی با رتبه 188تا 232در زمره مسکن اجتماعی قرار می‌گیرند که دولت به‌عنوان خانه‌های ارزان‌قیمت برای آنان سقف اجاره تعیین می‌کند. رتبه‌بندی براساس مشخصاتی چون تعداد اتاق خواب و سن بنا تعیین می‌شود. مستأجرانی که در خانه‌های بخش مسکن اجتماعی ساکن هستند درصورتی که با اجاره‌بهایی بالاتر از نرخ مصوب روبه‌رو شوند، می‌توانند به دادگاه مراجعه کنند.

آمریکا؛ تردید درباره قانون کنترل اجاره
روند رشد افزایش اجاره مسکن در آمریکا به بالاترین سطح خود در چند دهه اخیر رسیده است. به‌گزارش واشنگتن‌پست، اجاره‌ها در آمریکا در سطح ملی 11.3درصد افزایش داشته و این روند افزایشی در سال 2022ادامه خواهد داشت. این در حالی است که قانون کنترل اجاره‌بها در 37ایالت متوقف شده و اکنون تنها در 5ایالت اورگان، کالیفرنیا، نیویورک، نیوجرسی و مریلند کنترل اجاره‌بها به‌صورت محدود و منطقه‌ای اجرا می‌شود. جهش افسارگسیخته قیمت مسکن و اجاره‌بها به‌ویژه به‌دلیل همه‌گیری کرونا برخی از حوزه‌های قضایی را بر آن داشته تا دوباره قوانینی را برای کنترل افزایش اجاره‌بها اعمال کنند. گفته شده در برخی از ایالت‌ها چون ماساچوست موارد تخلیه اجباری مستأجران به‌طور چشمگیری بیشتر شده است. نشریه بیزینس اینسایدر به نقل از یک مرکز مطالعاتی نوشته: «اگر قرار بوده که قانون کنترل اجاره را براساس عملکردش در ایجاد ثبات در بازار اجاره قضاوت کنیم، شواهد نشان می‌دهد که موفق بوده است.» براساس قانون کنترل اجاره‌بها صاحبخانه‌ها تنها می‌توانند اجاره را 2تا 10درصد افزایش دهند. در آمریکا طبق بخش 8قانون مسکن، دولت به خانواده‌هایی با درآمد کم یا خانواده‌هایی که عضو معلول دارند کمک‌هزینه اجاره مسکن پرداخت می‌کند.

استرالیا؛ بازار متلاطم اجاره مسکن 
هزینه‌های اجاره مسکن در شهرهای بزرگ استرالیا به‌وی‍ژه ملبورن در سال‌جاری 21.2درصد افزایش داشته و همین بحران ملی اجاره را در این کشور عمیق‌تر خواهد کرد. گفته شده در 14ماه گذشته، نرخ اجاره خانه‌های پایتخت افزایش 14.7درصدی داشته‌اند. شهرهای آدلاید، کانبرا و سیدنی به‌ترتیب بیشترین افزایش را تجربه کرده‌اند. آنچه این شرایط را بغرنج‌تر کرده وقوع سیل در کوئینزآیلند و نیو سوت ولز است. این در حالی است که استرالیا تقریبا هیچ‌گونه دخالتی در بازار مسکن ندارد؛ ازجمله سیاست کنترل اجاره. شبکه سی‌بی‌اس با طرح پرسشی مبنی بر اینکه آیا سیاست کنترل اجاره می‌تواند بازار ناآرام مسکن اجاره‌ای را در این کشور آرام کند، نوشته: «به‌دلیل بدتر شدن شرایط اجاره خانواده‌ها در چادر، کاروان یا خودرو می‌خوابند. کارشناسان معتقدند دخالت دولت در این مسئله لازم است، اما پرسش اینجاست که تا چه اندازه و چه زمانی؟» 

کوبا؛ بازار اجاره آرام، اما ناکافی 
آمار چندانی از نوسانات اجاره مسکن در کوبا در دسترس نیست. طبق گزارش‎ها، در کوبا روند ساخت‌وساز دولتی مسکن کندتر از رشد جمعیت این کشور است. از طرفی محدودیت‌های قانونی ارث بردن ملک باعث شده تا مسکن به مشکل اجتماعی تبدیل شود. اما نکته مثبت این شرایط برای اجاره‌نشین‌ها این است که افرادی که از سال 1960در خانه‌های مصادره‌ای (زمان انقلاب) اجاره‌نشین هستند، حق انتفاع دائمی زمین و مالکیت دائمی این خانه‌ها را به‌دست آورده‌اند؛ به همین دلیل نزدیک به 85درصد از جمعیت کوبا مالک خانه‌های خود هستند. همچنین براساس اصلاحاتی که سال 2011پیاده شد، دولت به مالکان اجازه خرید و فروش داد. با این حال، کمبود مسکن و شرایط ناپایدار خانه‌های قدیمی اکنون 2چالش کلیدی بازار مسکن در کوباست. تامین مسکن در کوبا تماما برعهده دولت است.