مسکن و اجاره سیل‌بند می‌خواهد

روند بازار مسکن در سال1401 برخلاف برآوردها و انتظارات بود و ترکش‌های آن به بازار اجاره نیز اصابت کرد به‌گونه‌ای که در مهر و آبان امسال و باوجود اتمام فصل جابه‌جایی مستأجران، همچنان تنور تورم در بازار اجاره داغ است و تخلیه تورم از بازار مسکن به بازار اجاره ادامه ‌دارد. به‌گزارش همشهری، واکاوی روند متورم بازار املاک و مستغلات در 4سال گذشته، حاکی از این است که رشد قیمت زمین مسکونی، اصلی‌ترین موتور رشد قیمت مسکن بوده که البته کل تورم آن به بازار مسکن منتقل نشده و در ادامه، بخش کمتری از آن به بازار اجاره تزریق شده است. باوجود اینکه روند تورمی در بازار زمین، مسکن و اجاره یکسان نبوده و همواره بخشی از تورم انباشته شده، باز هم تکانه‌های تورمی بازارهای مسکن و اجاره اثرات بدی بر بازار داشته است.

پس‌لرزه‌های تورم زمین

در 8ماه امسال، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 33درصد رشد کرد و از حوالی 35میلیون تومان به مرز 47میلیون تومان رسید. البته در این بازه زمانی، شاخص تورم مصرف‌کننده 37.6درصد و قیمت دلار در بازار آزاد 34درصد رشد کرده و از این منظر، رشد مسکن که 4.6درصد کمتر از نرخ تورم و یک درصد کمتر از رشد قیمت دلار بوده، می‌تواند قابل‌پذیرش باشد؛ اما نکته اینجاست که این بازار در 4سال منتهی به فروردین امسال، رشد تورمی نجومی داشته و به همین واسطه انتظار می‌رفت با وارد شدن معاملات مسکن به دوره رکود، شتاب تورمی این بازار به‌شدت کاهش پیدا کند.  به‌خصوص که در سایه بلاتکلیفی اقتصاد و نامشخص بودن چشم‌انداز سرمایه‌گذاری، جذابیت سرمایه‌گذاری ریالی در بازار املاک کاهش پیدا می‌کند و سرمایه‌گذاران، طلا و ارز را برای ایمن ماندن از تورم ترجیح می‌دهند. بررسی روند قیمت زمین، آپارتمان و اجاره‌بهای مسکونی از پاییز1396 تا پاییز1400 حاکی از این است که در این دوره زمانی تورم بازار زمین مسکونی در شهر تهران معادل 934درصد بوده؛ اما در همین بازه زمانی، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی 655درصد و قیمت اجاره 336درصد رشد کرده است. براساس این آمارها، در بازه زمانی پاییز1396 تا پاییز1400 تورم مسکن از تورم زمین و تورم بازار اجاره از تورم بازار مسکن عقب‌تر بوده که متأسفانه بخشی از این عقب‌ماندگی باید جبران می‌شد و احتمالا به همین دلیل است که در یک سال اخیر، شتاب رشد قیمت اجاره به‌مراتب بیشتر از تورم مسکن بوده است.

کاهش تولید مسکن

در شرایطی که زمین مسکونی به‌عنوان اصلی‌ترین پیش‌نیاز احداث مسکن شهری، با تورم شدید مواجه است، تولیدکنندگان مسکن برای شروع هر پروژه نیازمند سرمایه به‌مراتب بالاتری برای خرید زمین جدید هستند و برای اجرای پروژه‌های مشارکتی در زمین دیگران نیز باید آورده بسیار بالاتری تأمین کنند. نتیجه این معادله، افت توان تولیدکنندگان و کاهش مقیاس تولید آنهاست که به افت عرضه می‌انجامد و به لنگری برای افزایش قیمت مسکن در رابطه عرضه و تقاضا تبدیل می‌شود. براساس داده‌های مرکز آمار ایران، در بهار امسال تعداد پروانه‌های صادر شده در شهر تهران نسبت به بهار سال قبل 47.2درصد کاهش پیدا کرده و در مقیاس کشوری نیز تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در کل مناطق شهری با کاهش 15.3درصدی نسبت به بهار1400 مواجه بوده است. این کاهش تولید مسکن در حالی است که طبق قواعد بازار مسکن، ساخت‌وساز در دوره‌هایی که افزایش قیمت ادامه‌دار باشد، معقول و پربازده است؛ اما ناتوانی سازندگان از افزایش تولید به‌دلیل کسری سرمایه و همچنین بی‌اعتمادی آنها به آینده میان‌مدت بازار باعث شده تولید مسکن حتی در بازار متورم روند کاهشی پیدا کند.

افت عرضه نوسازها

کاهش مقیاس تولید مسکن و افت ساخت‌وساز مسکونی، از اوایل دهه90 آغاز شد و به‌تدریج به‌جایی رسید که سهم واحدهای نوساز و با عمر کمتر از 5سال، در طول 10سال به نصف رسیده است. طبق آمارهای بانک مرکزی، در اوایل دهه90 سهم نوسازها و واحدهای با عمر کمتر از 5سال معادل 60درصد بوده اما در آمارهای آبان امسال، سهم این واحدها به 28رسیده است. به‌عبارت‌ دیگر، در سال‌های نخست دهه90، از هر 10معامله مسکن که در بازار تهران انجام می‌شد، 6واحد نوساز یا با عمر کمتر از 5سال بوده اما در آبان امسال، از هر 10معامله، کمتر از 3معامله به این واحدها اختصاص داشته است. اگرچه در این بازه زمانی 10ساله، به‌واسطه افزایش شدید قیمت مسکن نسبت به درآمد خانوارها، قدرت خرید متقاضیان مسکن به‌شدت افت کرده و تمایل آنها برای خرید واحدهای با عمر بالاتر و قیمت ارزان‌تر بیشتر شده، اما بازهم کاهش عرضه مسکن جدید به بازار، روی رشد قیمت‌ها تأثیر داشته و با انتقال تقاضا به واحدهای قدیمی‌تر، آنها را نیز گران‌تر کرده است.

دود تورم مسکن در چشم مستأجران

از پاییز1396 با شروع تنش ارزی، بازار مسکن نیز وارد رالی صعودی قیمت‌ها شد و به‌تدریج مستأجران نیز بخشی از تورم بازار مسکن را با افزایش متوالی قیمت اجاره متحمل شدند به‌گونه‌ای که طبق اطلاعات مرکز آمار ایران، از پاییز1396 تا پاییز1400، میانگین قیمت اجاره‌بهای مسکن 336درصد رشد کرده است. البته همانطور که پیش‌تر نیز اشاره شد، این میزان گرانی اجاره، همچنان کمتر از تورم بازار مسکن بوده و متأسفانه در ادامه، اگر فکری به حال حباب قیمتی مسکن نشود، بخشی از این تورم انباشته بار دیگر به بازار اجاره تحمیل خواهد شد. نکته قابل‌توجه این است که از پاییز1396 تاکنون، تورم بازار اجاره شهر تهران در فصول پاییز بین منفی 3.1درصد تا 1.5درصد در نوسان بوده و عملا بازار اجاره در فصل پاییز به‌واسطه اتمام فصل جابه‌جایی در فصل تابستان، با کمترین میزان تورم مواجه بوده است؛ امسال اما، برخلاف سنت سال‌های قبل و روال معمول بازار، نه‌تنها قیمت اجاره در فصل پاییز و با اتمام دوره نقل‌وانتقال مستأجران کاهشی نشده، بلکه تب تورمی شدیدتری دامن آن را گرفته است. به‌گونه‌ای که طبق آمارهای رسمی، فقط در مهرماه، شاخص اجاره مسکن در تهران و کل مناطق شهری 7درصد افزایش پیدا کرد و در آبان‌ماه نیز رشد این شاخص در تهران به 4.1درصد و در کل مناطق شهری به 5درصد رسیده است. به‌عبارت‌دیگر، تورم بازار اجاره در دوماهه پاییز امسال، بی‌سابقه‌ترین تورمی بوده که در فصول پاییز سال‌های قبل به این بازار تحمیل شده است.

حباب‌سنج بازار مسکن

براساس آمارهای رسمی و اظهارنظر مسئولان، 51درصد خانوارهای تهرانی مستأجر هستند و میانگین سهم اجاره از درآمد خانوارها در پایتخت به 65درصد می‌رسد. این آمارها، به‌تنهایی شاهدی معتبر برای لزوم توجه به اوضاع بازارهای مسکن و اجاره است و نهضت ملی مسکن دولت و قرارگاه جهادی مسکن شهرداری تهران نیز برای مقابله با بحران‌های قریب‌الوقوع ناشی از همین اوضاع به راه افتاده است. در پاییز1396، نسبت قیمت مسکن به درآمد اجاره‌بها (P/R) که به‌نام شاخص حباب‌سنج مسکن نیز شناخته می‌شود، در محدوده 13.7 قرار داشت؛ در این شرایط، مبلغ رهن کامل یک آپارتمان به‌طور میانگین معادل یک‌پنجم ارزش آن آپارتمان بود؛ اما در ادامه به‌واسطه تورم سرکش بازار مسکن و ناتوانی بازار اجاره از متناسب‌سازی این تورم، به‌تدریج بخش کمتری از تورم مسکن در بازار اجاره تخلیه شد و در نتیجه همین انباشت تورم، شاخص P/R در زمستان1399 به رکورد 33رسید و بعد از آن با اندکی کاهش در پاییز1400 روی رقم26.7 ایستاد. در این شرایط میانگین رهن تعیین شده در بازار معادل یک‌دهم ارزش آپارتمان بود که ازنظر مالکان رقم بسیار پایینی است اما مستأجران نیز توان پرداخت ارقام بالاتر از آن را نداشتند. برآوردها نشان می‌دهد در پاییز امسال نیز باوجود جهش قابل‌توجه تورم بازار اجاره، نسبت P/R همچنان در محدوده بیش از 25قرار دارد که یک تهدید جدی برای جهش‌های آینده قیمت اجاره محسوب می‌شود. آرمانی‌ترین راهکار برای عادی‌سازی نسبت P/R بازار اجاره، کاهش حدود 50درصدی قیمت مسکن است که البته محال به‌نظر می‌رسد اما اگر طرح‌های مسکونی دولت، مجلس و شهرداری بتواند جلوی رشد قیمت مسکن را بگیرد، می‌توان امیدوار بود که طی چند سال با بهبود وضع درآمدی خانوارهای مستأجر این بحران خنثی شود.