آغاز به‌کار ابزار مالی اجاره‌داری در نیمه دوم سال

مدیر نظارت بر نهاد‌های مالی سازمان بورس از آغاز به‌کار صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به‌عنوان یک ابزار مالی اجاره‌داری در نیمه دوم سال خبر داد. برآورد می‌شود تاسیس این صندوق‌ها به ایجاد تعادل در بازار اجاره کمک کند.
به گزارش همشهری، افزایش شدید قیمت مسکن در چند سال گذشته منجر به رشد قیمت‌ها در بازار اجاره هم شده است به‌طوری که آمار‌ها نشان می‌دهد اجاره‌نشین‌ها شرایط سختی را سپری می‌کنند. به زعم تحلیلگران برخی از دلایل این موضوع صرف‌نظر از رشد قیمت مسکن تحت مشکلاتی است که در بخش عرضه مسکن وجود دارد. در چنین شرایطی ابزارهای مدرن مالی می‌توانند به ایجاد تعادل در بازار ساخت مسکن کمک کنند. یکی از این ابزار‌ها صندوق‌های زمین و ساختمان هستند که می‌توانند روند تولید مسکن را در کشور افزایش دهند و به افزایش عرضه کمک کنند. در کنار آن نوع جدیدی از صندوق‌ها با نام صندوق‌های املاک و مستغلات وجود دارند که در حوزه اجاره فعالیت می‌کنند و می‌توانند با افزایش عرضه به ایجاد تعادل در بازار کمک کنند.
این صندوق‌ها که ساختاری مشابه صندوق‌های سرمایه‌گذاری در سهام دارند، این اجازه رابه آنها می‌دهد که وارد حوزه اجاره‌داری شوند و از این طریق بازار اجاره را گسترده‌تر کنند. همچنین افرادی که در این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری می‌کنند این فرصت را پیدا می‌کنند تا در سبدی متنوع از املاک سرمایه‌گذاری کنند و از مدیریت حرفه‌ای سبد املاک و مستغلات بهره‌مند شوند. علاوه بر این صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات عموماً معاف از مالیاتند و قسمت عمده سود خود را در میان سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کنند. با توجه به شرایط اقتصادی ایران برآورد می‌شود این صندوق‌ها بتوانند به کنترل حجم نقدینگی و هدایت منابع به سمت فعالیت‌های اقتصادی مولد ازجمله ساخت مسکن کمک کنند.
آن طور که سازمان بورس اعلام کرده قرار است از نیمه دوم سال ‌جاری فعالیت این صندوق‌ها به‌عنوان ابزار جدید اجاره‌داری آغاز شود. برآورد می‌شود به‌دلیل جذابیت موجود در این صندوق‌ها، منابع مالی مطلوبی به این صندوق‌ها تزریق شود و از این طریق به بازار مسکن کمک شود.

نحوه فعالیت صندوق‌های املاک و مستغلات
مدیر نظارت بر نهاد‌های مالی سازمان بورس با بیان اینکه بازار مسکن همیشه یک بازار جذاب برای مردم بوده است، در مورد آغاز به‌کار صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به همشهری گفت: به‌طور کلی تاکنون دو نوع صندوق سرمایه‌گذاری برای فعالیت در بازار مسکن از سوی سازمان بورس طراحی شده است که نمونه نخست آن صندوق‌های زمین و ساختمان هستند که در بخش ساخت مسکن فعالیت می‌کنند. به این معنی که با تجهیز منابع خرد یا جمع‌آوری منابع مالی مردم زمین لازم برای احداث ساختمان را تامین می‌کنند و ملک مورد نظر خود را می‌سازند.
میثم فدایی با بیان اینکه نوع دومی از صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن با نام صندوق‌های املاک و مستغلات تعریف شده است که در بازار اجاره فعالیت می‌کنند افزود: صندوق‌های زمین و ساختمان تا مرحله بهره‌برداری از پروژه‌های ساختمانی فعالیت می‌کردند و مدلی برای مرحله بعد از بهره‌برداری وجود نداشت اما اکنون با تهیه امیدنامه و اساسنامه صندوق‌های املاک و مستغلات این امکان فراهم شده است که فعالیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری به بعد ازمرحله بهره‌برداری گسترش یابد.
او درباره سازوکار فعالیت این صندوق‌ها توضیح داد: روش کار به این صورت است که پس از تاسیس یک صندوق املاک و مستغلات، پذیره‌نویسی یا فروش یونیت‌های آن صندوق آغاز می‌شود و مردم می‌توانند یونیت‌های این صندوق‌ها را خریداری کنند. بعد از پایان پذیره‌نویسی یونیت‌های صندوق، این صندوق می‌تواند منابع مالی جمع‌آوری شده را صرف خرید و سپس اجاره یک ملک مثلا یک مال تجاری یا مجتمع مسکونی کند.
او با بیان اینکه این صندوق‌ها امکان تجهیز منابع خرد و مشارکت افرادی را در بازار اجاره فراهم می‌کنند که توانایی کامل خرید و اجاره یک ملک را ندارند ادامه داد: مثلا ممکن است شما قصد داشته باشید یک ملک تجاری یا مغازه را در یکی از مناطق تهران خریداری کنید اما توانایی مالی کامل برای خرید کل آن ملک را ندارید در چنین شرایطی بهتر است که واحد‌های صندوق‌های املاک و مستغلات را خریداری کنید چرا که این صندوق‌ها قادرند با دریافت منابع مالی تعدادی از سرمایه‌گذاران، ملک یا املاک مورد نظر را خریداری کرده و سرمایه‌گذارانی که در این صندوق سرمایه‌گذاری کرده‌اند به اندازه سهم الشراکه خود مالک آن ملک می‌شوند.

منافع سرمایه‌گذاران کجاست؟
مدیر نظارت بر نهاد‌های مالی سازمان بورس در پاسخ به این پرسش که منافع سرمایه‌گذارانی که یونیت‌های این صندوق را می‌خرند از کجا تامین می‌شود گفت: بعداز خرید ملک مورد نظر، صندوق باید آن ملک را اجاره بدهد و سرمایه‌گذاران را در منافع آن شریک کند. به این معنا که اجاره بهای دریافت شده از مجتمع مسکونی یا مال تجاری که توسط صندوق خریداری شده است در قالب سود‌های دوره‌ای به سرمایه‌گذاران پرداخت می‌شود و سرمایه‌گذاران از این محل منتفع می‌شوند.
فدایی با بیان اینکه منافع سرمایه‌گذاران فقط به اینجا ختم نمی‌شود توضیح داد: سرمایه‌گذاران همچنین از محل افزایش قیمت ملکی که توسط صندوق خریداری شده است هم سود می‌کنند. به این معنا که هرچه قیمت آن مجتمع مسکونی یا مال تجاری رشد کند قیمت یونیت‌های آن صندوق هم که توسط سرمایه‌گذاران خریداری شده است افزایش می‌یابد.
او تأکیدکرد: به‌طور دقیق‌تر افرادی که سهام یا یونیت‌های صندوق‌های املاک و مستغلات را می‌خرند از دو محل سود می‌کنند یکی از محل اجاره‌بها که در قالب سود توسط صندوق تقسیم می‌شود و دیگر از محل افزایش قیمت ملک که منجر به افزایش ارزش یونیت‌های آن صندوق می‌شود.
او در پاسخ به این پرسش که سود حاصل از دریافت اجاره‌بها در چه دوره‌هایی به سرمایه‌گذاران پرداخت می‌شود، گفت: بستگی به این دارد که در اساسنامه یا امیدنامه صندوق مدت زمان پرداخت سود ماهانه یا فصلی تعیین شود. به‌گفته فدایی اساسنامه و امیدنامه این صندوق‌ها تهیه شده است و اگر در هفته جاری هیأت مدیره سازمان بورس آن را تصویب کند این امیدواری وجود دارد که تا 5‌ماه آینده یعنی نیمه دوم سال‌جاری این صندوق‌ها تاسیس شوند.

متقاضیان صندوق
مدیر نظارت بر نهاد‌های مالی سازمان بورس در پاسخ به این پرسش که آیا سرمایه‌گذاران از تاسیس صندق‌های املاک و مستغلات استقبال خواهند کرد یا خیر گفت: برآورد ما این است که استقبال خوبی از این صندوق‌ها شود چرا که همین حالا متقاضیان زیادی برای تاسیس این صندوق‌ها وجود دارد که درخواستشان را به سازمان بورس ارائه کرده‌اند. به‌طور مثال برخی بانک‌ها ازجمله بانک مسکن متقاضی تاسیس صندوق‌های املاک و مستغلات هستند. او درباره آینده این صندوق‌ها گفت: به دو دلیل برآورد ما این است که استقبال خوبی از این صندوق‌ها انجام شود؛ اول این است که مردم ایران علاقه زیادی برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و بازار اجاره دارند و دوم اینکه براساس قانون مالیات بر عایدی سرمایه، وقتی یک ملک زیاد مبادله می‌شود باید برای این مبادلات مالیات پرداخت شود اما در صندوق‌های املاک و مستغلات، ملکی که توسط صندوق خریداری می‌شود ثابت است و از این جهت می‌تواند جذابیت مالیاتی داشته باشد.