تمرین تعادل در بازار مسکن تهران

تازه‌ترین آمارهای رسمی از ناکامی بازار مسکن در حفظ میانگین قیمت 30میلیون تومانی حکایت دارد؛ در فروردین امسال، میانگین قیمت مسکن شهر تهران با 3.1درصد کاهش نسبت به ‌ماه قبل روی رقم 29میلیون و 322هزار تومان ایستاده است. البته این قیمت همچنان 91.7درصد بالاتر از فروردین سال قبل است. به گزارش همشهری، بازار مسکن در زمستان گذشته، برخلاف واقعیت‌های اقتصادی و فقط با اتکا به انتظارات تورمی برخاسته از بودجه سال1400 در روند صعودی باقی ماند و با شکستن سقف قیمتی 30میلیون تومان در اسفندماه، عنوان تنها بازار مثبت اقتصاد ایران در پایان سال 1399را به‌خود اختصاص داد. این رشد قیمت در حالی بود که فعالان بازار مسکن از کسادی بی‌سابقه معاملات این بازار و همچنین عقب‌نشستن خریداران مصرفی و سرمایه‌گذاری خبر می‌دادند.

نمای بازار مسکن در فروردین1400
تازه‌ترین گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران که از سوی اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است، نشان می‌دهد در فروردین‌ماه1400، قرارداد خریدوفروش 2هزار و 94واحد مسکونی در شهر تهران به ثبت رسیده است که نسبت به‌ ماه قبل 60.3درصد کاهش و نسبت به‌ ماه مشابه سال قبل 68.5درصد افزایش نشان می‌دهد. با توجه به اینکه صنف مشاوران املاک هم در فروردین1399 و هم در فروردین1400 شرایط یکسانی در مورد محدودیت‌های کرونا داشته‌اند، افزایش 68.5درصد تعداد معاملات مسکن در فروردین امسال حاکی از این است که تکاپو در این بازار همچنان ادامه دارد و احتمال شگفتی‌آفرینی در اردیبهشت‌ماه دور از انتظار نیست. البته براساس آمارهای بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن در فروردین امسال نیز با افت 3.1درصدی نسبت به اسفند99 مواجه شده و به 29میلیون و 322هزار تومان برای هر مترمربع رسیده است. گرچه کاهش قیمت مسکن در نخستین‌ماه از سال اتفاق نادری نیست اما در فروردین امسال می‌تواند نشانه‌ای از تردید معامله‌گران مسکن در مورد آینده قیمتی این بازار باشد؛ به‌خصوص که در صورت احیای برجام و رفع تحریم‌های اقتصادی، احتمال رکود بازار مسکن تا دور بعدی شوک ارزی و جهش تورم وجود دارد و در این صورت، تخلیه بخشی از حباب قیمتی مسکن از طریق ثابت‌ماندن قیمت و خواب سرمایه خریداران در این دوره نسبتاً طولانی دور از انتظار نیست.

افت تولید؛ محرک تورم مسکن
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از این است که از مجموع 2هزار و 94واحد مسکونی معامله‌شده در فروردین‌ماه1400، سهم واحدهای نوساز و تا 5سال ساخت فقط 35.1درصد بوده که این رقم 6.5درصد کمتر از فروردین پارسال و 32.5درصد کمتر از فروردین سال1392 است. این مسئله، مستقیماً از افت محسوس تولید مسکن و کاهش شدید عرضه مسکن جدید در بازار حکایت دارد که با به هم زدن رابطه عرضه و تقاضا، عملاً به تداوم رکود تورمی بازار مسکن کمک می‌کند. در این میان، اثرات تورمی رشد دنباله‌دار قیمت نهاده‌های ساختمانی و افزایش متواتر هزینه تولید مسکن نیز با ضرایبی بالاتر از واقعیت در قیمت فروش مسکن تخلیه می‌شود.

بالانس معاملات منطقه‌ای
یکی از نکات قابل‌تأمل در معاملات بازار مسکن شهر تهران در فروردین‌ماه1400 این است که در این ‌ماه تحولات نقطه‌ای بازار به حداقل رسیده و شواهدی از اینکه معاملات چند منطقه خاص از شهر تهران محرک رشد یا افت قیمت شده باشند وجود ندارد. این در حالی است که در بسیاری از ماه‌های قبل، حتی با وجود منفی بودن فضای بازار و اختلاف شدید میان تورم مناطق 22گانه، همواره چند منطقه شمالی و عمدتاً گران‌قیمت پایتخت تعیین‌کننده تغییرات بودند و این مناطق همواره به‌عنوان لنگری برای تعیین جهت تورم بازار عمل می‌کردند. در فروردین‌ماه اما، باوجود پابرجا ماندن اختلاف تورم مسکن در مناطق 22گانه پایتخت، وضعیت متعادل‌تری در بازار حاکم بوده است.
در این ‌ماه بازار مسکن منطقه18 با رشد 10.8درصدی میانگین قیمت رکورد بالاترین رشد را شکسته و در مقابل بازار مسکن منطقه20 با سقوط 16.1درصدی میانگین قیمت، بیشترین تورم منفی را به نام خود ثبت کرده است. البته بخش قابل‌توجهی از اینگونه اختلاف تورمی میان مناطق مختلف، اغلب ناشی از تغییر نوع واحدهای مسکونی معامله‌‌شده و کیفیت، عمر و جانمایی بناهاست. بررسی تغییرات قیمت مسکن در مناطق 22گانه تهران حاکی از این است که درصورت بهبود چشم‌انداز اقتصاد به‌خصوص تعیین تکلیف مذاکرات احیای برجام، بازار مسکن آماده قرمزپوش شدن و اجرای سناریوی تخلیه و کاهش حباب قیمت است.

 تحولات اجاره‌بهای مسکن
بر اساس گزارش منتشرشده از سوی بانک مرکزی، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران در فروردین‌ماه سال1400 نشان‌دهنده رشد 32.3درصدی نسبت به فروردین سال قبل است. این شاخص در کل مناطق شهری با رشد 36.1درصدی نسبت به‌ ماه مشابه سال قبل مواجه بوده است. ثبت این رکوردهای جدید برای شاخص اجاره‌بهای مسکونی در حالی است که در یک سال گذشته، همه قراردادهای اجاره سررسیدشده، مشمول مصوبه ستاد مقابله با کرونا مبنی بر تمدید خودکار با سقف نرخ 25درصد در تهران، 20درصد در کلانشهرها و 15درصد در سایر نقاط شهری بوده‌اند. به‌عبارت‌دیگر، اثرات تورمی رشد حدود 91.7درصد قیمت مسکن در یک سال منتهی به فروردین1400 به‌قدری بوده است که حتی مصوبه تمدید اجباری قرارداد اجاره نیز نتوانسته جهش تورمی بازار اجاره را مهار کند. البته ناگفته نماند که اگر این مصوبه نبود، احتمالاً رشد شاخص اجاره‌بها به ارقامی بسیار بالاتر می‌رسید؛ مسئله‌ای که احتمالاً وقوع آن در پساکرونا دور از انتظار نیست.