شهری که با تراکم بزرگ شد

رواج «شهرفروشی»  طی ده‌های 70، 80 و ابتدای دهه90 برای تأمین منابع مالی، شهر را به شکل کنونی درآورده و در نتیجه باعث بسیاری از عوارض ناخواسته شده است. در نخستین طرح جامع تهران، موضوع تفاوت تراکم در شهر مطرح و به‌صورت رسمی وارد ادبیات شهرسازی در تهران شد. در آن طرح جامع، محورهایی در شهر با تراکم بالا، جاهایی با تراکم کم و بخشی از شهر هم با تراکم متوسط درنظر گرفته شد که براساس آن قرار بود شهر در یک بازه زمانی ۲۵ساله (۵ دوره ۵ ساله) ساخته شود. در دهه ۷۰ با استناد به مصوبه‌ای که در سال ۶۵ در شورای‌عالی شهرسازی و معماری گذرانده شده بود، روند فروش تراکم شدت گرفت. مصوبه این بود که شهرداری می‌توانست تحت شرایطی، ۲۰ درصد بیشتر از آن چه اجازه داشت، تراکم به املاک واگذار کند.اتفاقی که البته در شورای پنجم جلوی آن گرفته شد  تا آنجاکه فروش تراکم از ۱۸میلیون مترمربع در سال ۱۳۹۰ به 6.8میلیون مترمربع در سال ۱۳۹۹ رسید.در سال ۹۰ موج وجریان شدیدی به‌سوی صدور پروانه ایجاد شد، البته به موازات آن، گشایش‌های مالی هم در اقتصاد کلان کشور روی داده بود. سرانجام این اتفاق تولید ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در تهران است. ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی تقریبا یک کلانشهر یک میلیون و ۴۰۰ هزار نفری است که هیچ استفاده‌ای از آن نمی‌شود.

عملا چرخه باطلی در نظام شهرسازی و معماری شهر تهران و به تبع آن سایر کلانشهرها و شهرها نهادینه شده بود که از همه ظرفیت شهر اعم از املاک و اراضی برای بارگذاری انبوه بدون توجه به پیوست‌های مطالعاتی و آثار و پیامدهای مثبت و منفی آن برای شهر و شهروندان استفاده می‌کردند. این مشکلی بود که شورای پنجم به مقابله با آن پرداخت و با مصوبات خود مانع شهر فروشی شد. در سال ۹۹ طبقه‌های اضافی در تهران به صفر رسید. اساسا شورای شهر و شهرداری تصمیم گرفتند روند دوره گذشته را متوقف کنند. به این معنی که مجموعه گسترده‌ای از تصمیم‌گیری‌های مغایر با طرح تفصیلی و فراتر از آن با بارگذاری‌های انبوهی که با عنوان مال‌ها، مگامال‌ها و بلند مرتبه‌سازی‌ها بدون پیوست مطالعاتی در کمیسیون ماده۵ انجام می‌شد را متوقف کنند. به‌عنوان مثال در سال 91در منطقه یک 1240اضافه طبقه داده  شده است، درحالی‌که این رقم در سال 99به صفر رسیده است. کاهش سرانه‌های خدماتی و تنزل کیفیت زندگی، از بین رفتن درختان و میراث طبیعی شهر، از بین رفتن قنات‌ها و میراث تاریخی، از بین رفتن عرصه‌های عمومی، از دست دادن دارایی‌های پایدار شهر و بدهکارشدن شهرداری، افزایش ترافیک با وجود ایجاد بزرگراه‌های شهری و افزایش آلودگی هوا، غالب شدن خودرو محوری بر انسان محوری، بی‌توجهی به ایمنی شهری و ساختمان‌های آنها و ... از تبعات رویکرد شهرفروشی است.

ساختمان‌های 3و 4طبقه
شهرفروشی در تمامی ابعاد یعنی تغییر کاربری و تراکم فروشی بی‌ضابطه با هدف درآمدزایی که نگاه کالایی به شهر دارد و شهر را فقط بستر کالبدی می‌داند و سازمان اجتماعی و شهروندان شهر را رها کرده است. شهرفروشی با رویکرد کسب درآمد، سال‌ها به یک رویه در شهرداری تهران تبدیل شده بود و حتی این مسیر به‌عنوان یک الگو برای سایر شهرها و کلانشهرها برای رسیدن به توسعه شهری به‌حساب می‌آمد. در طول دهه‌های گذشته شاهد شهرفروشی و تراکم‌فروشی بی‌رویه بودیم که با بخشی از منابع آن، پروژه‌های بزرگ و غیرضروری در شهر فعال می‌شد. 3دهه از آغاز تراکم فروشی در ردیف‌های کسب درآمد شهرداری می‌گذرد. تا قبل از تصویب نخستین طرح تفصیلی شهر تهران در سال‌91، تراکم مجاز در کل شهر 120درصد بود یعنی با سطح اشغال 60درصد صرفا برای 2 طبقه ساختمان پروانه صادر می‌شد. با این مصوبه تراکم بالای محور خیابان انقلاب حفظ شد ولی در پایین این محور به 3طبقه هم تبدیل شد. با ایجاد تمایل به ساخت بنا‌های مرتفع، ساخت بنا‌ها بسته به عرض معابر از 3و 4هم فراتر رفت و چون فروش تراکم، بخشی از نیاز مالی شهرداری را تامین می‌کرد به قواعد و مرز‌بندی‌های طرح تفصیلی اکتفا نشد. سازندگان با اجرای ضوابط به‌ندرت راضی می‌شدند و تخلف از طرح تفصیلی تبدیل به رویه شد. اختیارات کمیسیون ماده5هم به‌صورت بالقوه عبور از این ارتفاع را تحت شرایطی مجاز می‌شمرد. هم‌اکنون 80درصد از 930هزار پارسل (پلاک ثبتی مستقل) به طبقات 4و 5تبدیل شده؛ یعنی در 80درصد طرح تفصیلی از هر طریق ممکن تراکم مجاز و غیرمجاز تامین شده است. از آن‌سو صدور پروانه بلند مرتبه‌سازی‌ مخصوصا در مناطق شمالی و پیوستگی این برج‌ها در مسیر دالان‌های تنفسی غرب تهران در مناطق‌21و 22 آینده شهر را با مخاطرات گوناگون روبه‌رو کرده است.
تراکم‌فروشی بی‌ضابطه و تبدیل ساختمان‌های 2طبقه به 5طبقه به ساخت مجتمع‌های مسکونی بلند در کوچه‌هایی با عرض کم منجر شد و 71درصد پروانه‌ها صادر شده در سال‌های 91تا مرداد 97انحراف از ضوابط و مقررات را نشان می‌دهد. گزارش کمیسیون شهرسازی و معماری در اسفند 1399ابعاد شهرفروشی با دورزدن طرح تفصیلی را نشان می‌دهد. در مدت ذکرشده 108هزار پروانه با اضافه طبقات صادر شده است که هر سال به بیش از 18میلیون مترمربع می‌رسد.