حل مشکل مسکن در گرو رشد 70درصدی تولید

آمارها حاکی از این است که تولید مسکن از سال 92تا پایان 98به 4میلیون و 62هزار واحد رسیده که این میزان فقط 58درصد از نیاز واقعی کشور به مسکن را پاسخ داده است. براساس اسناد بالادستی، برای تأمین نیاز سالانه کشور به مسکن، فارغ از کسری سال‌های قبل، میزان تولید فعلی باید بیش از 70درصد افزایش یابد. به گزارش همشهری، در طرح جامع مسکن نیاز سالانه کشور به تولید مسکن با درنظر گرفتن ضریب تخریب و نوسازی خانه‌های موجود، یک‌میلیون واحد پیش‌بینی شده؛ اما به‌جز دوره رونق تولید مسکن در ابتدای دهه90 که میزان تولید به مدد احداث مسکن مهر به یک‌میلیون واحد در سال نزدیک شد، در هیچ سالی تولید مسکن متناسب با نیاز واقعی کشور نبوده و هر سال کسری مسکن کشور بیشتر شده است.

تولید مسکن شهری و روستایی
آمارهای مربوط به تولید مسکن شهری در دوره سال‌های92 تا 98 نشان می‌دهد در این بازه زمانی درمجموع ۳ میلیون و ۵۸۳ هزار مسکن شهری تولید شده که کمترین میزان آن مربوط به سال 96معادل 60هزار واحد و بیشترین میزان آن متعلق به سال 92معادل 834هزار واحد بوده است. همچنین در بخش تولید مسکن روستایی نیز در این دوره زمانی درمجموع ۴۷۹هزار واحد مسکن روستایی تولید شده که رکورد بیشترین میزان تولید به سال۹۲ معادل ۱۰۵هزار واحد و کمترین میزان تولید به سال۹۶ معادل ۷۰هزار واحد اختصاص داشته است.

کسری 2.9میلیون واحدی
آنگونه که آمارهای مربوط به عملکرد سیاستگذاری حوزه مسکن و شهرسازی در دوره سال‌های92 تا 98نشان می‌دهد، در طول 7سال گذشته به‌طور میانگین سالانه 580هزار و 285واحد مسکونی در مناطق شهری و روستایی کشور احداث شده و عملا در مقایسه با برآورد یک‌میلیون واحدی طرح جامع مسکن، سالانه حدود 420هزار واحد به کسری مسکن کشور افزوده شده است. با این حساب مجموع کسری تولید مسکن کشور فقط در این دوره 7ساله به 2میلیون و 938هزار واحد رسیده است و این موضوع نیز یکی از دلایل تشنج قیمتی بازار بوده است؛ گرچه در اقتصاد ایران، به‌واسطه دوره‌های تورمی و شوک ارزی متوالی، حتی رفع کسری مسکن نیز لزوما قادر به تثبیت قیمت مسکن نیست و تا زمانی که مسکن در قالب یک کالای سرمایه‌ای پرطرفدار مطرح باشد و ابزارهای مالیاتی نیز قادر به جلوگیری از سوداگری در این بازار نباشند، رشد روزافزون قیمت مسکن یک اتفاق ناگزیر تلقی خواهد شد.
 
تخمین کسری مسکن در ایران
بررسی‌ها نشان می‌دهد در شرایط فعلی حدود 25میلیون و 750هزار خانوار در ایران زندگی می‌کند درحالی‌که با توجه به نسبت 95درصدی مسکن به خانوار، فعلا موجودی مسکن کشور از 24میلیون و 500هزار واحد فراتر نمی‌رود. بر این اساس، برای تحقق نسبت 100درصدی مسکن به خانوار و حذف تراکم خانوار در واحد مسکونی، باید حدود 1.3میلیون واحد مسکونی در اختیار خانوارهای موجود قرار گیرد. البته این رقم، میزان واقعی کمبود واحد مسکونی نیست؛ چراکه میزان واقعی کمبود مسکن یا نیاز به مسکن کشور زمانی مشخص می‌شود که نیاز به مسکن با فرض ثبات تراکم خانوار در واحد مسکونی، نیاز برای جمعیت افزوده شده، نیاز برای ازدواج‌ها و خانواده‌های تازه تشکیل شده، نیاز جهت حذف تراکم خانوار در واحد مسکونی، نیاز ناشی از استهلاک، نیاز ناشی از نرخ تخریب واحدهای مسکونی، نیاز به مسکن برای حوادث غیرمترقبه و همچنین نیاز به مسکن جهت حذف واحدهای مسکونی بی‌دوام موجود در کشور نیز محاسبه و احصا شود. بررسی‌های مقدماتی با احتساب نرخ رشد جمعیت، ازدواج، طلاق، تخریب، استهلاک و ضریب خانه‌های خالی حاکی از این است که کسری فعلی مسکن در ایران می‌تواند به 4.8میلیون واحد برسد که جبران آن باید با برنامه‌ریزی‌های دقیق نظیر سند بازآفرینی شهری و پس از آمایش سرزمینی انجام شود. این مسئله، به‌خصوص در شرایط فعلی که بحث الزام دولت به ساخت 4میلیون واحد مسکونی در 4سال آینده نیز در مجلس مطرح و تصویب شده باید بیش‌از پیش مورد توجه قرار گیرد چراکه ساخت بدون برنامه مسکن در مناطق مختلف شاید بتواند از منظر عدد و آمار مشکل مسکن را برطرف کند؛ اما بدون پاسخگویی مؤثر به تقاضای مسکن در هر نقطه مکانی هرگز قادر به ساماندهی حوزه مسکن و رفع ریشه‌ای مشکل نخواهد بود. این تجربه در ماجرای مسکن مهر در چندین نقطه از کشور به‌ویژه شهرهای جدید پردیس و هشتگرد در حومه پایتخت به‌وضوح مشاهده شد.

سهم مسکن در سبد هزینه خانوار
بررسی سهم مسکن در سبد هزینه خانوار شهری در 3دهه گذشته نشان می‌دهد این شاخص در این دوره زمانی بین 25.3تا 33.4درصد در نوسان بوده است. براساس آمارهای رسمی، کمترین رقم این شاخص در سال1374 ثبت شده که معادل 25.3درصد بوده است و از سال 1386به بعد، سهم مسکن از هزینه خانوار همواره رقمی بالاتر از 30درصد را به‌خود اختصاص داده و در یک روند افزایشی به 36.4درصد در سال98 افزایش یافته است. این شاخص برای دهک هزینه‌ای اول (فقیرترین دهک) حدود 50درصد و برای دهک‌های بالا (ثروتمندترین دهک‌ها) کمتر از 30درصد است. به گزارش همشهری، تقویت تولید و رفع کسری مسکن در کنار ساماندهی بازار مسکن و سیاستگذاری برای خانه‌دار کردن متقاضیان مصرفی می‌تواند روند صعودی سهم مسکن از هزینه خانوار را تعدیل و حتی منفی کند.

سایر شاخص‌های مرتبط با حوزه مسکن
آمارها مربوط به واگذاری زمین جهت تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد، معلولان، مددجویان نهادهای حمایتی و... نشان می‌دهد از ابتدای انقلاب تا پایان بهمن99 زمین موردنیاز برای ساخت 2میلیون و ۳۲۶هزار و ۷۶۳واحد مسکونی از سوی دولت تخصیص داده شده و قرار است تا پایان دولت دوازدهم این رقم به 2میلیون و ۴۷۵هزارو۹۶واحد مسکونی برسد.در موضوع ساختمان‌های پایدار (بادوام) نیز آمارهای وزارت راه و شهرسازی حاکی  از آن است که در زمان پیروزی انقلاب اسلامی ۲۴درصد از ساختمان‌های کشور جزو ساختمان‌های بادوام بوده‌اند که این رقم در ابتدای دولت یازدهم به ۷۹درصد و هم‌اکنون به ۸۳درصد رسیده است. ارزیابی تعداد مسکن به خانوار نیز نشان می‌دهد تعداد مسکن به خانوار تا زمان پیروزی انقلاب اسلامی ۷۹درصد بود، در ابتدای دولت یازدهم به ۹۴.۲درصد رسید و هم‌اکنون این نسبت ۹۵درصد است. همچنین در موضوع جمعیت اسکان‌یافته در شهرهای جدید در ابتدای دولت یازدهم ۶۱۶ هزار نفر در شهرهای جدید اسکان یافته بودند که این رقم هم‌اکنون به یک‌میلیون و ۱۰۹هزار نفر رسیده است و پیش‌بینی می‌شود تا پایان دولت این میزان به یک‌میلیون و ۱۸۵هزار نفر برسد.