آپارتمان‌نشینی چه قوانینی دارد؟
چهاردیواری اختیاری اما مشروط
خدیجه نوروزی_روزنامه نگار
تا در این چهاردیواری که مشاعات بسیاری با همسایگان دارد زندگی نکنید، متوجه مشکلات ریز و درشتی که ساکنان در طول سال با آن مواجه هستند، نخواهید شد و قطعا رنجش و ناراحتی آنها را درک نخواهید کرد. البته امروزه با توجه به اینکه فرم و غالب ساختمان‌سازی و به تبع آن آپارتمان‌نشینی با گذشته تفاوت پیدا کرده درگیری ساکنان با مشکلات هم کمتر شده؛ در بسیاری از ساختمان‌ها مشاعات آب و برق و گاز مجزا شده و برای هر واحد کنتور مجزا گذاشته می‌شود و از همین‌رو درگیری‌های مصرفی این‌چنینی تا حد زیادی کاهش پیدا کرده است. از طرفی هم فرهنگ آپارتمان‌نشینی بین مردم بیشتر جاافتاده و ساکنان به حق و حقوق خود بیشتر واقف شده‌اند و حل بسیاری از مسائل را از طرق قانونی دنبال می‌کنند تا اینکه به‌طور مستقیم و با دعوا به‌دنبال برخورد با خاطیان باشند. اما با وجود این هنوز افراد زیادی هستند که از قانون تملک آپارتمان‌ها و حق و حقوقی که به‌عنوان ساکن یا مدیر ساختمان دارند، بی‌خبرند و همین بی‌خبری موجب شده به‌ویژه در آپارتمان‌های قدیمی‌ساز هنوز با برخی معضلات دست و پنجه نرم کنند و احساس کنند کاری از دست‌شان برنمی‌آید. در ادامه پیمان حاج محمود عطار، وکیل دادگستری در گفت‌وگو با همشهری در مورد حقوق ساکنان، قوانین موجود و نحوه برخورد قانونی با خاطیان می‌گوید.
بایدها و نبایدهای قانونی
درخصوص حق و حقوق آپارتمان‌نشین‌های مسکونی، اداری و تجاری سال42 قانونی به‌نام تملک آپارتمان‌ها به تصویب مجلس قانون‌گذاری رسید که در سال76 اصلاح شد. علاوه بر این آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها نیز برای تفسیر و اجرای بهتر قانون مذکور توسط هیأت وزیران به تصویب رسید. به موجب این قانون 15ماده‌ای برای افرادی که در آپارتمان‌های مسکونی، اداری یا تجاری سکونت دارند یکسری وظایف و حقوق پیش‌بینی شده است. برخی ماده‌ها از این قرار است: قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاء هستند قسمت‌های مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قائل شد. گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است. ایجاد سر و صدای نامتعارف و غیرمعمول از ساعت 13تا 16بعدازظهر و از ساعت 23تا 9صبح فردا ممنوع است. مراسم بدرقه مهمان به‌جای راه پله و آسانسور باید در واحد آپارتمانی انجام شود. ساکنان موظفند در پرداخت هزینه‌های‌مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک‌بنا مصرف می‌شود، طبق مقررات مشارکت کنند. مدیر موظف است تمام ساختمان را در برابر آتش‌سوزی بیمه کند و هزینه بیمه هم بین همه مالکان به نسبت سهم قسمت اختصاصی آنها تقسیم می‌شود اگر مدیر این کار را نکند و خسارتی به ساختمان وارد شود، مسئول جبران خسارت خواهد بود. برای ساختمان‌های بیش از 10واحد باید نگهبان نیز استخدام شود. تعمیرات ساختمان که موجب صدمه به اسکلت ساختمان می‌شود، مجاز نیست. ساکنان هر واحد مسئول جبران خسارت ناشی از گرفتگی فاضلاب و... هستند. همچنین کولر و بند لباس که از بالکن بیرون بزند، مجاز نیست، مگر با اجازه کتبی مدیریت. در ساختمان‌هایی که نگهبان ندارد در ورودی باید شب‌ها قفل شود. اگر کسی تعهدات خود را در محیط ساختمان انجام ندهد هر هزینه‌ای که مدیر یا هیأت مدیره متحمل می‌شود باید شخص متخلف بپردازد.
نحوه انتخاب مدیر ساختمان
در قانون تملک آپارتمان‌ها دو گونه برای تعیین هیأت مدیره قانون تصویب شده است. ساکنان ساختمان یک جلسه همگانی برگزار می‌کنند و از بین خود یک نفر یا تعدادی از ساکنان(باید فرد باشد) را به‌عنوان مدیر و هیأت مدیره به‌مدت 2سال تعیین می‌کنند. مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی خواهند بود. چنانچه حادثه‌ای به‌علت سهل‌انگاری مدیر یا هیأت مدیره برای هر یک از واحدها ایجاد شود مسئولیت قانونی به‌عهده هیأت مدیره است. درخصوص خدمات و زحماتی که مدیر و هیأت مدیره ساختمان برای حفاظت و مدیریت ساختمان از جهت امنیت، تعمیرات و بازسازی انجام می‌دهند می‌توانند بنا بر اساسنامه مجمع عمومی ساختمان حقوقی را از شارژ ماهانه ساکنان دریافت کنند. مدیر یا مدیران، امین ساکنان بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را به‌جای خود انتخاب کنند. در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضای مدت، مجمع عمومی فوق‌العاده، به‌منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
برخورد قانونی با خاطیان
مشکل اساسی که در آپارتمان‌های کلانشهرها با آن روبه‌رو هستیم تجاوز همسایگان به مشاعات یکدیگر و اشتراکات آپارتمان‌نشینی است. برخی متصورند چهاردیواری اختیاری است درحالی‌که اشخاص در برابر قانون تا حدی می‌توانند از حقوق قانونی و مشروع خود بهره ببرند که این بهره‌مندی به حقوق سایر شهروندان تجاوز نکند و اگر شهروندی در آپارتمان اختصاصی خود یا در پارکینگ اختصاصی خود اقدامی نظیر پخش موسیقی نابهنجار یا صدای بلند کند یا اینکه در پارکینگ اختصاصی خود به‌جای پارک خودرو، وسایل خانه نگهداری کند و پارکینگ را از کاربری نگهداری خودرو به انبار تبدیل کند، تجاوز به حقوق دیگران کرده است و با او برخورد قانونی می‌شود. درصورتی که یکی از همسایگان به حقوق و تکالیف قانونی خود در رعایت آسایش و آرامش همسایگان تجاوز کند، چنانچه ساختمان دارای اساسنامه‌ای که به تصویب همه ساکنان و مجمع عمومی ساکنان رسیده، باشد، براساس آن مدیرعامل یا هیأت مدیره می‌تواند اقدام به دادن تذکر شفاهی به همسایه مزاحم کند و در غیراینصورت تذکر کتبی بدهد. درصورتی که فرد بازهم به تجاوز خود به حقوق سایر همسایگان ادامه داد از طریق شکایت به مراجع قضایی و انتظامی از استمرار تجاوز همسایه مزاحم جلوگیری کند.
جریمه‌های امتناع از شارژ
درخصوص شارژ ماهانه و نقدینگی سالانه هزینه‌های جاری و یا غیرمنتظره ساختمان از قبیل ترکیدن منبع موتورخانه سوفاژ یا خراب شدن لوله‌های ساختمان که هزینه‌های بالاتر از شارژ ماهانه به ساکنان ساختمان می‌گذارد هم پیش‌بینی‌هایی در قانون شده است. طبق قانون باید با تصویب هیأت مدیره یک شارژ ماهانه برای هزینه‌های جاری ساختمان از قبیل برق و آب مشترک، حقوق سرایدار و نگهبان و حقوق کارگری که مسئول نظافت مشاعات ساختمان مانند پلکان، حیاط و... است از همسایگان دریافت شود. یک صندوق هزینه‌های کلی ساختمان هم برای ساختمان باید پیش‌بینی شود که درصورت ورود خسارت‌های قابل توجه به ساختمان از این صندوق، آن هزینه‌ها برداشت شود.
حال با ساکنانی که از پرداخت شارژ ماهانه یا هزینه‌های ضروری ساختمان خودداری می‌کنند یا با تأخیر آن را پرداخت می‌کنند، برخورد قانونی انجام خواهد شد. چنانچه ساختمان دارای اساسنامه باشد مدیرعامل می‌تواند از طریق ارسال اظهارنامه رسمی از طریق سامانه دادگستری، اخطار قانونی به همسایه‌ای که شارژ مصوب و هزینه‌های مستند ساختمان را برابر اعلام مدیریت پرداخت نمی‌کند بدهد و این هزینه را مطالبه کند. درصورتی که بازهم به‌رغم ابلاغ اظهارنامه همسایه خاطی از پرداخت خودداری کرد می‌تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب‌گرم، برق، گاز و... به فرد خاطی خودداری کند. مدیرعامل می‌تواند از طریق طرح دعوا علیه ساکنی که هزینه‌ها را پرداخت نکرده به دادگاه مطالبه این خسارت‌ها و هزینه‌ها را از همسایه خاطی کند. هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری شوفاژخانه و تاسیسات، تزئینات قسمت‌های مشترک ساختمان و نظافت محوطه به‌طور مساوی محاسبه می‌شود. در هر صورت هر یک از واحدها که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می‌تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی کند و درصورت رد اعتراض یا ترتیب اثرندادن به اعتراض به دادگستری مراجعه کند.
قوانین تعیین شده خارج از قانون بین ساکنان
ساکنان ساختمان در قالب مجمع عمومی می‌توانند مقرراتی را برای استفاده بهتر از ساختمانی که همگی از آن بهره‌مند می‌شوند تصویب کنند مشروط بر اینکه برابر 10ماده قانون مدنی این تصمیمات خلاف قوانین شهرداری و شرع اسلام و قانون تملک آپارتمان‌ها نباشد. به‌عنوان مثال پشت‌بام، پاسیو و بالکن به‌عنوان مشاعات محسوب می‌شوند و نمای ساختمان هستند بنابراین ساکنان نمی‌توانند برخلاف قانون شهرداری اقدام به ساخت‌وساز در این محوطه‌ها کنند و یا شکل آن را تغییر دهند ولو اینکه تمام ساکنان هم موافق باشند چون برخلاف قانون شهرداری است و چنین اقداماتی بدون گرفتن پروانه ساخت از شهرداری ممنوع است. در مجموع قوانین پایه‌گذاری شده با توافق ساکنان که خارج از قانون تملک آپارتمان‌هاست اگر برخلاف نظم عمومی باشد فاقد اعتبار است.
در قانون تملک آپارتمان‌ها دو گونه برای تعیین هیأت مدیره قانون تصویب شده است. ساکنان ساختمان یک جلسه همگانی برگزار می‌کنند و از بین خود یک نفر یا تعدادی از ساکنان(باید فرد باشد) را به‌عنوان مدیر و هیأت مدیره به‌مدت 2سال تعیین می‌کنند. مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی خواهند بود
در همینه زمینه :
