ردیابی محرک‌های رونق و رکود مسکن در تهران

سهم عمــده تقاضــای بازار مســکن در ایــران و به‌خصـوص تهــران سرمایه‌گذاری است و در این میان دیدگاه سرمایه‌گذار، مبلغ سرمایه و نوع سرمایه‌گذاری عوامل مؤثری هستند که شتاب رشد قیمت و شدت رونق و رکود بازار در مناطق مختلف را خلق می‌کنند. با این رویکرد، بازار مسکن تهران به 3 بخش تقسیم می‌شود که در هریک جنس خاصی از تقاضا پررنگ‌تر است.
به‌گزارش همشهری، تفاوت شتاب رشد قیمت مسکن در مناطق 22گانه شهر تهران به‌قدری است که اختلاف میزان رشد قیمت در مناطق دارای بیشترین و کمترین رشد، به 50درصد می‌رسد. بررسی‌ها نشان می‌دهد این اختلاف میزان رشد بیش از هر چیز متأثر از جنس سرمایه‌های تزریق شده به بازار مسکن در مناطق مختلف است و گزارش‌ میدانی از مشاوران املاک مناطق 22گانه نیز آن را تأیید می‌کند. براساس آمارهای بانک مرکزی، مناطقی که رشد قیمت مسکن در آنها از میانگین شهر بالاتر است، همگی در نیمه شمالی شهر تهران قرار دارند.

بورس مسکن بازان
آمارهای بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در دوره‌های متوالی حاکی از این است که همواره، منطقه5 تهران بیشترین تعداد معاملات را در مقایسه با سایر مناطق به‌خود اختصاص داده و رونق خریدوفروش در این منطقه باعث شده در اغلب موارد، شتاب رشد قیمت در این منطقه نیز بالاتر از دیگر مناطق باشد. البته وسعت منطقه5 و تراکم بالای مسکن در این منطقه نیز در بالاتر بودن تعداد معاملات بی‌تأثیر نیست اما این موضوع بیش از اینکه بتواند دلیل بورسی شدن این منطقه باشد، می‌تواند حاصل این اتفاق قلمداد شود؛ چراکه تبدیل شدن منطقه5 به بورس مسکن تهران، عملا سهم این منطقه از ساخت‌وساز جدید را نیز افزایش داده و سازندگان بیشتری مشتاق مسکن‌سازی در این منطقه هستند. بررسی آمارها نشان می‌دهد در آبان امسال درصد رشد میانگین قیمت در منطقه5 تهران نسبت به آبان پارسال به 138درصد رسیده که 20درصد بالاتر از میانگین رشد قیمت مسکن در شهر تهران بوده است. همچنین، سهم این منطقه از کل معاملات مسکن تهران اغلب بیش از 10درصد و تعداد معاملات آن حدود 2.5برابر سرانه سایر مناطق بوده است. رحیمی، مشاور املاک منطقه5 تهران به همشهری می‌گوید: در منطقه5 بسیاری از افراد فارغ از محل سکونت اصلی خود اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کنند و سهم کمی از این بازار در اختیار متقاضیان مصرفی و ساکنان بومی این منطقه است. او معتقد است: رونق معاملات مسکن در منطقه5 باعث شده تولید عرضه مسکن در منطقه نیز بیشتر باشد، به‌خصوص که افراد این واحدها را برای سرمایه‌گذاری خریداری می‌کنند و به‌اصطلاح راحت‌تر پول می‌دهند.

مناطق پیشتاز
بررسی آمارها نشان می‌‌دهد بعد از منطقه5، مناطق یک، 2، 3، 22 و 8 نیز در گروه مناطقی قرار می‌گیرند که میانگین رشد قیمت مسکن در آنها بیش از میانگین شهر تهران است. البته این فهرست در دوره‌های مختلف تا حدودی تغییر می‌کند اما مناطق 5، یک و 2 جای پای محکمی در این فهرست دارند اما منطقه22 بیشتر به‌واسطه افزایش ساخت‌وسازهای خاص و رواج برج‌سازی وارد این فهرست شده و تعداد معاملات آن در مقایسه با سایر مناطق پایین‌تر است. یکی از مشاوران املاک منطقه2 تهران سرمایه‌گذاران مناطق یک، 2 و 3 را بیشتر از جنس پولدارهای بالاشهرنشین و طرفداران مسکن لوکس معرفی می‌کند. شیرزادی، در گفت‌وگو با همشهری می‌افزاید: کمتر کسی بدون مقدمه دست‌به‌کار خرید آپارتمان در مناطق بالایی شهر می‌زند و خریداران یا با هدف سرمایه‌گذاری بلندمدت یا با هدف سکونت شخصی نسبت به خرید مسکن در این مناطق اقدام می‌کنند. احتشام، مشاور املاک منطقه یک نیز به همشهری می‌گوید: به‌واسطه بالا بودن قیمت زمین در این منطقه، تمایل ساخت‌وساز به سمت ساخت واحدهای باکیفیت و نیمه لوکس بیشتر شده است. به گفته او، این مسئله باعث شده سرمایه‌گذاران با توان مالی بسیار بالا قادر به خرید در این منطقه باشند.

محدوده مسکن مصرفی
در فهرست بندی بازار مسکن تهران، حدود نیمی از مناطق نیز رشد قیمت کمتر اما نزدیک به میانگین شهر دارند. این مناطق که در پهنه شهر تهران پراکنده شده‌اند، بیشتر با مذاق متقاضیان مصرفی مسکن سازگار هستند گرچه حتی در همین مناطق نیز سهم تقاضای سرمایه‌گذاری چند برابر سهم تقاضای مصرفی است. مناطق 4، 9، 10، 11، 16 و 19 برخی از این مناطق هستند که به گفته مشاوران املاک، جنس خاصی از سرمایه‌گذاران در آنها اقدام به خرید مسکن نمی‌کنند و در شرایط رونق بازار، تقاضای خرید آنها بیشتر از میزان عرضه است. عباسیان، مشاور املاک منطقه11 به همشهری می‌گوید: قیمت مسکن در اغلب این مناطق نسبت به سایر نقاط شهر پایین‌تر است و ترکیب جمعیتی ساکن در آنها نیز به‌گونه‌ای است که افراد جدید نیز راحت‌تر قادر به سکونت در این منطقه هستند ازاین‌رو بخشی از متقاضیان مصرفی مسکن، از مناطق دیگر شهر فقط به‌خاطر اینکه قادر به خرید مسکن در این مناطق هستند وارد معامله می‌شوند و محل سکونت خود را تغییر می‌دهند.

کارمندان، متقاضی مرکز شهر
آمارها می‌گویند سهم تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به 85درصد رسیده و در این شرایط حتی بازار مسکن بومی‌ترین مناطق تهران نیز با ورود خریداران غیربومی مواجه است. اما به‌گواه مشاوران املاک این وضعیت تا حدودی در مناطق میانی شهر به‌خصوص منطقه6 و بخش جنوبی منطقه7 متفاوت است به‌گونه‌ای که در این مناطق حتی متقاضیان غیربومی نیز ازنظر اشتغال بومی محسوب می‌شوند و در همین مناطق مشغول به‌کار هستند. به‌عبارت‌دیگر، تجمع ادارات و شرکت‌های بزرگ دولتی، عمومی و خصوصی در هسته مرکزی شهر تهران باعث شده بازار مسکن این نواحی نیز با تقاضای قشر کارمند مواجه شود.