درمان بازار مسکن با کنترل تورم

میثم هاشم‌خانی _ تحلیلگر اقتصادی

جهش قیمت مسکن و افزایش قیمت در بازار اجاره، به شکل‌گیری موجی برای ساماندهی این بازار منجر شده و رئیس‌جمهور نیز در دستور به رئیس‌کل بانک مرکزی و وزرای اقتصاد و راه و شهرسازی بر لزوم ساماندهی و مهار قیمت در این دو بازار تأکید کرده است. البته هنوز جزئیات ابزارهایی که قرار است برای اجرای دستور رئیس دولت به‌کار گرفته شود، رسانه‌ای نشده است، اما از منظر کارشناسی برای برخورد درست با تحولات این دو بازار باید ابتدا عوامل اثرگذار بر این تحولات شناسایی شوند و هرگونه سیاستی براساس همین عوامل اثرگذار به‌کار گرفته شود.

برای این کار، ابتدا باید موضوع قیمت مسکن و اجاره را بررسی کرد تا مشخص شود که به‌طور تقریبی عوامل اصلی اثرگذار بر قیمت مسکن کدام است و قیمت اجاره چطور رشد می‌کند. بررسی‌های آماری نشان می‌دهد که در بلندمدت، قیمت مسکن در ایران متناسب با نرخ دلار آزاد رشد می‌کند و حتی وقفه‌های مقطعی در این رابطه نیز باعث نمی‌شود همگرایی قیمت مسکن و دلار متوقف شود.
همچنین در بازار اجاره نیز با بررسی‌های آماری می‌توان به این نتیجه رسید که قیمت اجاره در بلندمدت با نرخ رشد نقدینگی و چاپ پول همبستگی بالایی دارد و متناسب با میانگین رشد نقدینگی حرکت می‌کند. البته در بازار اجاره نیز امکان وقفه‌های مقطعی در همگرایی رشد قیمت اجاره و نرخ رشد نقدینگی وجود دارد اما در دوره‌های چندساله، تغییرات این دو تقریبا همسان است.
این دو تحلیل آماری به‌روشنی نشان می‌دهد که اگر بخواهیم به‌طور ریشه‌ای قیمت فروش یا اجاره مسکن را تعدیل کنیم، به‌واسطه اینکه این دو بازار با مقیاس رشد نرخ دلار و افزایش نقدینگی رشد می‌کنند، باید قیمت دلار در بازار آزاد و نرخ رشد نقدینگی و چاپ پول را به شیوه علمی و اثربخش اصلاح کنیم تا به‌تبع آن بازار مسکن و اجاره نیز ساماندهی شود. خارج از این سناریو، تقریبا محال است که بتوان با راهکارهایی نظیر حذف قیمت آگهی‌های اینترنتی یا حتی استفاده از ابزارهای مالیاتی تسهیل تولید، تغییر خاصی در روند قیمتی این دو بازار ایجاد کرد. خارج از این فرایند، تقریبا محال است کاری کنیم که قیمت مسکن کمتر از دلار رشد کند یا تغییرات قیمت در بازار اجاره از میزان افزایش نقدینگی در میان‌مدت کمتر باشد. حتی ارائه زمین و تسهیلات ارزان‌قیمت دولتی به سازندگان نیز گرچه در کوتاه‌مدت می‌تواند بازار را با ثبات نسبی مواجه کند، اما در میان‌مدت محصول نهایی تولیدشده با همین زمین دولتی و تسهیلات ارزان‌قیمت نیز خود را به بازار آزاد می‌رساند. در حقیقت حمایت‌های اینچنینی از بازار مسکن اگر بدون تغییر در 2 شاخص نرخ ارز و افزایش نقدینگی انجام شود، کارکردی به‌مثابه ارائه ارز دولتی به واردکنندگان دارد که درنهایت محصول نهایی وارد‌شده با آن با نرخ ارز آزاد قیمت‌گذاری خواهد شد.
حتی اعمال محدودیت‌هایی نظیر محدودیت در تملک مسکن توسط خانوارها و افراد نیز گرچه طرفداران زیادی در رده قانونگذاران و مجریان دارد، اما درنهایت فقط به پاک‌کردن صورت‌مسئله منجر می‌شود و سرمایه‌ها را با اخراج از بازار مسکن به دیگر بازارهای سرمایه‌ای گسیل می‌کند؛ در نتیجه با این سیاست فرضا کسی که هزار واحد مسکونی در تملک داشته است، مجبور می‌شود بخش عمده آن را در بازار بفروشد که به کاهش موقتی قیمت مسکن دامن می‌زند اما در ادامه سرمایه او وارد بازارهایی نظیر ارز، طلا یا خودرو خواهد شد و این بازارها را به تلاطم می‌اندازد.
آخرین گزارش صندوق بین‌المللی پول نشان می‌دهد در سال‌جاری باوجود شیوع کرونا 116کشور تورم زیر 3درصد خواهند داشت. در ایران نیز با قبول اینکه قیمت مسکن هم به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای عمدتا با نگاه به نرخ ارز رشد می‌کند و بخش عمده رشد قیمت ارز نیز ناشی از تفاضل تورم داخلی و خارجی است، باید رشد نرخ تورم و کاهش ارزش پول ملی را درمان کرد تا بازار مسکن، اجاره و سایر بازارهای سرمایه‌ای نیز ساماندهی شود.