پاسخ به سؤالات متداول

پاسخگو: فرزانه‌سادات ابوالقاسمی/وکیل پایه یک دادگستری



  من و برادرم هریک مالک 3 دانگ یک واحد آپارتمان هستیم و هیچ کدام در نحوه استفاده از ملک توافق نداریم. حاضرم سهم برادرم را از وی خریداری کنم اما برادرم حاضر به فروش سهمش به من نیست و این موضوع مشکلات زیادی را  برای هر دو نفرمان به‌وجود آورده. در جهت رفع مشکل مرا راهنمایی کنید.

 ابتدا باید به تعریف مال مشاع بپردازیم.  مال مشاع به مالی گفته می‌شود که بیش از یک مالک دارد و هر مالک در جزء جزء کل ملک حق مالکیت دارد. شرکای مال مشاع می‌توانند با تراضی و توافق میان خود به‌نحوی که می‌خواهند مال را تقسیم کنند لیکن اگر توافق حاصل نشود متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد.
در این خصوص راه‌حل‌هایی در قانون پیش‌بینی شده است که یکی از آنها درخواست افراز مال مشاعی است. 
درخواست افراز را می‌توان به اداره ثبت اسناد و املاک و یا محاکم دادگستری تقدیم کرد.
در مواردی که تقسیم به موجب قانون منع شده باشد یا شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم‌تقسیم کرده باشند و هر گاه تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال یک یا چند نفر از شرکا باشد تقسیم ممنوع است و اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد نیز جایز نیست.
درصورتی که به هر علت افراز و تقسیم مال مشاعی امکان‌پذیر نباشد و درخواست افراز از سوی مراجع ذیصلاح قانونی رد شود،  هریک از شرکا می‌تواند با مراجعه به محاکم حقوقی درخواست کند که مال مشاعی به فروش برسد. دادگاه با تعیین کارشناس ملک را ارزیابی می‌کند و پس از تعیین قیمت ملک توسط اجرای احکام دادگاه از طریق مزایده فروخته شده و سهم هریک از شرکا به ایشان پرداخت می‌شود.

  پدرم 40 سال است که صاحب سرقفلی یک مغازه خیاطی است و به‌علت رکود بازار قصد تغییر شغل به آبمیوه‌فروشی را دارد. آیا برای تغییر شغل نیاز به اجازه مالک هستیم؟ 
مالک سرقفلی حق تغییر شغل بدون کسب اجازه از صاحب ملک را ندارد و چنانچه بدون کسب اجازه از مالک تغییر شغل دهد،  مالک می‌تواند با تقدیم دادخواست از دادگاه صالح درخواست صدور حکم تخلیه به دلیل تغییر شغل کند و دادگاه در این خصوص با بررسی موضوع و درصورت صحت ادعای مالک حکم به تخلیه مغازه آن هم بدون پرداخت هرگونه وجهی به صاحب سرقفلی را صادر خواهد کرد.

  مدتی قبل یک قطعه زمین را طی مبایعه‌نامه عادی به فردی فروختم و چند روز بعد به من اظهار داشت که از انجام معامله منصرف شده و پولی را که گرفته‌ام به وی برگردانم و قرارداد را هم پاره کنیم. آیا با پاره کردن قرارداد فسخ می‌شود؟
قرارداد با پاره کردن فسخ نمی‌شود، بسیاری از افراد بر این باورند که با پاره کردن یک نسخه یا حتی همه نسخه‌های یک قرارداد، آن قرارداد فسخ شده تلقی می‌شود.
این تصور کاملا نادرست و اشتباه است و هیچ قراردادی با پاره کردن به هیچ عنوان فسخ نمی‌شود همانطور که تنظیم قرارداد و تعهدات ایشان مکتوب و به امضای طرفین و شهود رسیده است برای فسخ آن نیز می‌بایست نوشته شده و پس از امضا نسخ آن در اختیار طرفین معامله قرار گیرد.

  به‌دلیل بروز اختلافات خانوادگی پدرم مدام مرا تهدید می‌کند که تو را از ارث محروم می‌کنم، آیا پدر یا مادرم می‌توانند مرا از ارث محروم کنند ؟

هر فرد تا زمانی که زنده است می‌تواند هرگونه دخل و تصرفی نسبت به دارایی‌هایش داشته باشد. برای مثال فردی که خانه‌های متعدد و اموال زیادی دارد، تا در قید حیات است، می‌تواند تمام یا قسمتی از اموال یا دارایی خود را به دیگران انتقال دهد؛ هیچ‌کس هم نمی‌تواند به او اعتراضی داشته باشد. زیرا مال خودش بوده و اختیارش را داشته است.
چنانچه فردی در زمان حیات خود اقدامی برای انتقال اموالش نکرده باشد، دیگر اختیار عمل سابق را نداشته و تنها می‌تواند برای پس از مرگش وصیت کند؛ براساس مقررات قانونی وصیت نسبت به کل اموال امکان‌پذیر نیست و تنها نسبت به یک سوم اموال، امکان وصیت کردن وجود دارد. بر همین اساس، ماده ۸۴۳ قانون مدنی مقرر کرده است که وصیت به زیاده بر ثلث ترکه، نافذ نیست مگر به اجازه وراث و اگر بعض از ورثه اجازه کند فقط نسبت به سهم او نافذ است.
لازم به ذکر است قواعد ارث جزو قواعد امری و شرعی بوده که تخطی از آن جایز نیست و بنابراین وقتی سهم زوجه درصورت داشتن فرزند یک هشتم از عین اموال منقول و قیمت اموال غیرمنقول تعیین شده، این سهم قابل تغییر نیست. اما اگر متوفی بخواهد به برخی وراث سهم کمتری برسد، می‌تواند تا یک سوم اموال را به نفع سایر وراث وصیت کند تا به کسی که مدنظر اوست، سهم‌الارث کمتری برسد؛ بنابراین محرومیت کلی افراد از ارث امکانپذیر نیست.