مسکن
مصاف اجاره‌داری حرفه‌ای با بازار سنتی
طبق اعلام مسئولان وزارت راه و شهرسازی، استارتاپ‌های اجاره‌داری با ماموریت شفاف‌سازی بازار اجاره در آستانه ورود به این بازار هستند
وزارت راه و شهرسازی می‌گوید مؤسسات اجاره‌داری حرفه‌ای تا یک‌ماه دیگر راه‌اندازی می‌شوند؛ مؤسساتی که قرار است تنظیم روابط موجر و مستأجر را بر عهده بگیرند و رفع‌ورجوع امور یک قرارداد اجاره را انجام دهند. اما در مقابل، اتحادیه مشاوران املاک نیز خود را متولی قانونی بازار املاک می‌داند و با توجه به شبکه گسترده بنگاه‌های مشاور و همچنین ذات خرده‌مالکی بازار اجاره ایران، دست بالا را در این بازار دارد.
حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با همشهری از عدم‌تعامل وزارت راه و شهرسازی در برنامه‌های کنترلی بازار اجاره و مسکن با این اتحادیه انتقاد می‌کند و معتقد است اگر قرار به ایجاد نظام نوین اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران باشد، این نظام باید از مجرای اتحادیه مشاوران املاک ایجاد شود و نتیجه کار، ایجاد رقبای دولتی برای بخش خصوصی نباشد.
به گزارش همشهری، از چند‌ماه پیش که موج گرانی قیمت مسکن به بازار اجاره رسید و دخل‌وخرج مستأجران را به هم ریخت، وزارت راه و شهرسازی وعده داد به‌صورت جدی نسبت به ساماندهی و کنترل این بازار اقدام کند و برای این کار، تصویب طرحی برای استفاده متفاوت از ابزارهای مالیاتی در بازار اجاره را پیگیری کرد. در طرحی که مدنظر وزارت راه و شهرسازی بود، تلاش شده بود ضمن ایجاد کمیته‌ای برای تعیین شاخص اجاره‌بها، شرایط معافیت مالیاتی موجران هم تغییر کند تا فقط موجرانی که پایبند به شاخص اجاره‌بها بودند و قراردادهای اجاره خود را برای بیش از یک‌سال منعقد یا تمدید کردند از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف باشند و مابقی موجران به‌صورت تصاعدی مالیات بپردازند. این طرح البته هنوز اجرایی نشده و وزارت راه و شهرسازی نیز اطلاع‌رسانی شفافی درباره آن نداشته است اما در این میان، بحث ورود استارتاپ‌ها به بازار اجاره و ایجاد مؤسسات اجاره‌داری حرفه‌ای هم در برنامه وزارت راه و شهرسازی گنجانده شده بود که گویا اجرای این مورد همچنان در دستور کار قرار دارد و نهایتا قرار است تا یک‌ماه دیگر اجرایی شود.
استارتاپ‌های اجاره‌داری در راه بازار
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، از مذاکره با معاونت علمی و فناوری رئیس‌جمهوری برای آغاز اجرای طرح اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران با حضور استارتاپ‌ها خبر داده به ایرنا گفته است: با ورود استارتاپ‌ها به بازار اجاره و ایجاد مؤسسات اجاره‌داری حرفه‌ای بخش خصوصی، شرایطی مهیا می‌شود که ارتباط حقوقی موجر و مستأجر را مدیریت می‌کند و مالکان واحدهای استیجاری به‌جای اینکه به‌صورت فردی با مستأجران وارد مذاکره شوند و قرارداد منعقد کنند، این کار را به یک مجموعه حقوقی از بخش خصوصی می‌سپارند. به گفته فرهادیه، در این فرایند، مؤسسه اجاره‌داری واسطه موجر و مستأجر می‌شود و مالکان برای اجاره ملک خود و مستأجران برای دریافت ملک به این مؤسسات مراجعه می‌کنند. او درخصوص تفاوت این مؤسسات با بنگاه‌های املاک که اکنون به‌وفور در سطح شهرها فعالیت می‌کنند، به ایرنا می‌گوید: در شرایط فعلی، بنگاه‌های مشاور املاک فقط برای عقد قرارداد با مالک و مستأجر در ارتباط هستند و بعد از امضای قرارداد تعهدی به موجر و مستأجر ندارند؛ درحالی‌که در نظام جدید، مؤسسات اجاره‌داری حرفه‌ای تا پایان قرارداد همه وظایف مالک و مستأجر را یکجا انجام می‌دهند.
مؤسسه‌ای برای همه امور
نکته دیگری که فرهادیه درخصوص ویژگی‌های نظام اجاره‌داری حرفه‌ای عنوان می‌کند، این است که مؤسسات ایجادشده در این نظام، همه مسائل مربوط به اجاره‌داری و اجاره‌نشینی، از جمع‌آوری اجاره‌بهای ماهانه و انتقال آن به مالک گرفته تا تسویه و تحویل ملک بعد از پایان قرارداد یا تمدید مجدد اجاره‌نامه را بر عهده می‌گیرند و ضمن عهده‌دار شدن مسئولیت تنظیم روابط موجر و مستأجر و انجام مسائل حقوقی احتمالی طرفین، حتی ارائه خدمات درخصوص مسائلی نظیر تعمیرات و تأسیسات را نیز برای ملک اجاره داده‌شده بر عهده می‌گیرند و انجام می‌دهند؛ چراکه این مؤسسات از برق‌کار تا سایر نیروهای خدماتی را در اختیار دارند و درصورت بروز مشکلات تاسیساتی برای ملک استیجاری، اجرای وظایف صاحبخانه را بر عهده می‌گیرند.
به گفته او، این همان روش اجاره‌داری حرفه‌ای است که در کشورهای دیگر نیز اجرا می‌شود و به‌واسطه دامنه خدمات‌رسانی، هزینه‌های اجاره‌داری را به‌شدت کاهش می‌دهد. البته مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تأکید می‌کند: نمی‌توان همه املاک را زیرپوشش مؤسسات اجاره‌داری حرفه‌ای برد و بر همین اساس با حضور این مؤسسات، بنگاه‌های مشاور املاک فعلی نیز همچنان به‌کار خود ادامه می‌دهند.
بازار چه واکنشی به مؤسسات اجاره‌داری نشان می‌دهد؟
شرط موفقیت استارتاپ‌ها و مؤسسات اجاره‌داری حرفه‌ای در بازار اجاره سنتی و خرده‌مالکی ایران، این است که از یک‌سو هزینه مستأجر را نسبت به بازار سنتی کاهش دهند و در مقابل منافع حداکثری موجر را نیز برآورده کنند تا در مصاف با بازار سنتی اجاره، موفق به جذب آنها شوند. البته تحقق این منافع می‌تواند در قالب کاهش اتلاف زمان موجر و اطمینان‌بخشی نسبت به وصول سر موقع اجاره‌بها و تخلیه ملک و... تحقق پیدا کند و حتی موجران را راضی کند با قیمت‌هایی پایین‌تر از بازار سنتی، با نظام حرفه‌ای اجاره‌داری همکاری کنند. با توجه به اینکه فعالیت تنظیم‌بخشی مؤسسات اجاره‌داری نیز هزینه‌هایی دربر دارد و علاوه بر آن باید سود معقولی هم از فعالیت خود برداشت کنند، به‌نظر نمی‌رسد ازنظر قیمتی توفیقی برای این مؤسسات وجود داشته باشد؛ خصوصا که در بازار سنتی، هزینه مرسوم تنظیم قراردادهای اجاره فقط به حق کمیسیون بنگاه ختم می‌شود و مابقی مسائل اجاره‌داری نیز اغلب به‌صورت توافقی و با هزینه اندک حل‌وفصل می‌شود. در این میان اجبار تدریجی دولت برای انعقاد قراردادهای اجاره در مؤسسات حرفه‌ای اجاره‌داری می‌تواند برگ برنده‌ای برای رونق گرفتن این مؤسسات باشد که البته در این صورت باید فکری هم برای صنف عریض و طویل مشاوران املاک شود که سال‌هاست نبض بازار املاک کشور را به‌دست گرفته و با حضور مؤسسات اجاره‌داری نیز بخش عمده بازار را در اختیار خواهد داشت. حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با همشهری بر ضرورت به‌روزرسانی قوانین صدور مجوز کسب‌وکار در صنف مشاوران املاک تأکید می‌کند و می‌گوید: وزارت راه و شهرسازی اگر به‌دنبال یک اقدام نوآورانه و استارتاپی در بازار مسکن و اجاره است می‌تواند از علم دانشگاه‌ها و تجربه بخش خصوصی فعال در بازار املاک استفاده کند و زمینه را برای ساماندهی بازار اجاره فراهم آورد اما در شرایطی که کلیت اقتصاد ایران باید براساس سیاست‌های اصل44 قانون اساسی خصوصی‌سازی شود، نباید فرایندی را دنبال کند که در پایان وزارتخانه‌ها دولت هم بنگاه‌دار شوند و به رقابت با بخش خصوصی بپردازند.
