تغییر الگوی سکونت

  بازار مسکن، سال 97 را با جهش قیمتی پشت سر گذاشت . رکود تورمی، دیگر ویژگی بازار مسکن در این سال بود که در سال 98 هم ادامه یافت.  به گزارش همشهری، انتظار می‌رفت، با توجه به افزایش هزینه‌های زندگی و کاهش نقدینگی مردم و کاهش شمار معاملات مسکن در ماه‌های نخست سال 98 بر اساس آمار رسمی، قیمت‌ها کاهش یابد یا ثابت بماند اما مشاهدات بازار و آمار رسمی چیز دیگری را نشان می‌دهد. کارشناسان اقتصادی التهاب قیمت‌ها وادامه تقاضا در بازار مسکن را  نتیجه تمایل مردم به حفظ سرمایه می‌دانند که جهت‌ خاصی هم به بازار داده است؛ کوچک‌تر شدن خانه‌ها، کوچ به مناطق ضعیف‌تر، افزایش حومه‌نشینی، افزایش حاشیه‌نشینی و چادرنشینی، مهاجرت معکوس به شهرهای کوچک‌تر و روستاها فقط بخشی از تغییر و تحولاتی است که در سال 98 رخ داده. به اذعان مشاوران املاک قیمت خانه در اغلب مناطق ایران تا صددرصد هم افزایش داشته است و رهن و اجاره‌بها هم شرایط بهتری ندارد.

مهاجرت معکوس از شهر 
در بسیاری از شهرها قیمت مسکن به قدری بالاست که شاهد مهاجرت معکوس هستیم؛‌ اتفاقی که در تهران، گرگان و کرج به چشم می‌آید. یکی از شهروندان گرگانی در این باره می‌گوید: قیمت رهن و اجاره به قدری بالاست که ترجیح دادیم به یکی از روستاهای اطراف که فاصله کمی با شهر داشت نقل مکان کنیم. من و همسرم هر دو در گرگان شاغلیم، اما حقوقمان کفاف اجاره بالایی را که مالکان درخواست می‌کنند، نمی‌دهد.  پایتخت‌‌نشینان هم به این مهاجرت تن داده‌اند. علاوه بر این‌که شهرهای جدید مانند پردیس و پرند در حاشیه تهران در ماه‌های اخیر مورد اقبال بسیاری از شهروندان قرار گرفته، هجوم تهرانی‌ها به استان همسایه یعنی البرز هم از نگاه کارشناسان پنهان نمانده‌ است. نتیجه این مهاجرت تهرانی‌ها کمبود خانه در کرج و افزایش‌ عجیب و غریب قیمت‌ شده است.  اکبر گنجی،  رئیس اتحادیه مشاوران املاک ساوجبلاغ این مهاجرت را تایید می‌کند و می‌گوید: ساوجبلاغ و شهر جدید هشتگرد یکی از ارزان‌ترین مناطق در استان است و به همین دلیل امسال شاهد سرریز جمعیت از تهران، مرکز استان و استان‌های دیگر به آن بوده‌ایم.  

کوچ به مناطق ضعیف‌تر
ساکنان کرج هم وضع بهتری ندارند. مشاوران املاک کرج از حرکت به سمت خانه‌های کوچک‌تر، قدیمی‌تر و محله‌های ضعیف‌تر یاد و این اتفاق را مهم‌ترین ویژگی بازار مسکن در ماه‌های اخیر توصیف می‌کنند. یکی از آنها با اشاره به افزایش نرخ رهن و اجاره از ابتدای اردیبهشت می‌گوید: به دنبال رشد صددرصدی قیمت مسکن از عید به بعد صاحبخانه‌ها هم اجاره‌ها را بالا برده‌اند.  علی صالحی از کمبود واحدهای استیجاری هم صحبت می‌کند و توضیح می‌دهد: مستاجران سعی دارند همان‌جا که هستند، بمانند. از طرفی افرادی که ملک خالی دارند فعلا دست نگه داشته‌اند تا تغییرات بازار را ببینند.  مهاجرت از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک و روستاها و نقل مکان به حومه یا محله‌های ضعیف‌تر فقط بخشی از تبعات افزایش نجومی قیمت مسکن و اجاره‌بهاست. به گفته مشاوران املاک، مهم‌ترین چالش این روزهای بازار مسکن بی‌قانونی است. در اغلب کلان‌شهرها نمی‌توان گفت کدام محله قیمت بالا یا پایینی دارد و قیمت‌ها بیشتر سلیقه‌ای و باب میل مالک تعیین می‌شود، بسیاری از مستاجران بی‌خانمان‌ شده‌اند و در بسیاری از شهرهای کشور شاهد افزایش جمعیت حاشیه‌نشین هستیم.  رضا گرجی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک گلستان، در این باره می‌گوید: افزایش قیمت تابع نظارت‌های دولتی یا صنف مشاوران املاک نیست و عدد پیشنهادی و قیمت‌گذاری از سوی خود مالک اتفاق می‌افتد. به هیچ عنوان نمی‌توان گفت دیگر کدام محله ارزان‌تر یا کدام محله گران‌تر است. انگار طبقه‌های اجتماعی در محله‌ها دچار تحول شده‌اند. محمد رئیسی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک شهرکرد در چهارمحال‌وبختیاری، هم در این باره نظر مشابهی دارد. او قیمت‌های تعیین‌شده را پیرو قانون مشخصی نمی‌داند و توضیح می‌دهد: برای انجام معامله‌های املاک، فروشنده و خریدار خود بر سر قیمت به توافق می‌رسند و قیمت‌گذاری خاصی وجود ندارد و فقط برای انعقاد قولنامه به بنگاه مراجعه می‌کنند. احمد، یکی از مشاوران املاک فعال در تهران، هم به نکته جالبی اشاره می‌کند. او توضیح می‌دهد: بازار مسکن در گذشته این طور بود که مالک چه برای فروش و چه برای اجاره ملک خود به بنگاه مراجعه می‌کرد. مشخصات و محل ملک خود را می‌داد و مشاور املاک با توجه به بازار، قیمتی روی آن می‌گذاشت. حالا اما مالک با قیمت از پیش تعیین‌شده به بنگاه می‌رود و می‌گوید می‌خواهم خانه‌ام را با این قیمت بفروشم. اغلب مالکان هم به افزایش قیمت‌های کاذب توجه می‌کنند و قیمت‌های غیرواقعی روی خانه خود می‌گذارند.  م. مصیبی، یکی از مشاوران املاک اهواز به مورد دیگری اشاره می‌کند و آن فسخ قرارداد برای دریافت پول بیشتر است. مصیبی توضیح می‌دهد: برخی از مالکان یک خانه را به 10 بنگاه‌ می‌سپارند و بسیاری از قراردادها را همان ابتدا به خاطر پیشنهاد جدید رد می‌کنند.

چادرنشینی به جای خانه‌نشینی
بازار آشفته مسکن فقط شرایط اقتصادی را به چالش نکشیده است. در ماه‌های اخیر تبعات اجتماعی این آشفتگی را هم شاهدیم. در شرایطی که اغلب کلان‌شهرهای کشور با معضل حاشیه‌نشینی دست و پنجه نرم می‌کنند، فرماندار کرمانشاه از معضل جدیدی پرده برمی‌دارد. فضل‌الله رنجبر می‌گوید: افزایش غیرمتعارف اجاره‌بهای مسکن در شهر کرمانشاه موجب شده   برخی از مردم به فکر چادرنشینی بیفتند. آنها با بیان این‌که توان پرداخت رهن و اجاره‌بهای تعیین‌شده از سوی صاحبان واحدهای مسکونی را ندارند در مراجعه‌های خود به ما طلب چادر می‌کنند. این اتفاق در شرایطی می‌افتد که کرمانشاه در حال حاضر بیش از 400 هزار حاشیه‌نشین دارد‎. دیگر استان‌ها هم وضع بهتری از کرمانشاه ندارند. 19 میلیون حاشیه‌نشین در حاشیه شهرهای ایران زندگی می‌کنند؛ بیش از 5/4 میلیون نفر در تهران، 2/1 میلیون نفر در خراسان ‌رضوی، بیش از 800 هزار نفر در خوزستان، 700 هزار نفر در البرز و 600 هزار نفر در آذربایجان غربی.

یک پیامد تلخ 
یک کارشناس اقتصاد و حوزه مسکن این موضوع را پیامد طبیعی و تلخ افزایش قیمت مسکن می‌داند و می‌گوید: رابطه مستقیمی بین افزایش قیمت خرید و فروش مسکن با بالارفتن میزان رهن و اجاره‌بهای مسکن وجود دارد به طوری که هر زمان قیمت ملک افزایش پیدا کند به همان تناسب هم شاهد افزایش میزان اجاره‌بها خواهیم بود و این افزایش شامل ۱۵ تا ۲۰ درصد قیمت ملک می‌شود. در این شرایط طبیعی است حاشیه‌نشینی و کوچ خانوارها به طبقه‌های پایین‌تر شهری بیشتر هم خواهد شد. محسن اسفندیاری تصریح می‌کند: البته این مساله فقط به دلیل افزایش قیمت نیست، زیرا افزایش قیمت خود معلول است و علت اصلی افزایش حاشیه‌نشینی این است که سال‌ها در حوزه مسکن افزایش تولید نداشته‌ایم. با توجه به نیاز بالای مسکن در جامعه، میزان تولید مسکن کم بوده. در سال‌های گذشته بارها، با وجود رکود در این بازار و ناتوانی در حل این رکود، مسئولان‌ از کافی بودن مسکن سخن گفته و بر اصطلاح سربه‌سری تولید مسکن و نیاز بازار و خانوار تاکید کرده‌اند در حالی که چنین نیست.

رشد قیمت‌ها تا پایان نیمه اول سال
این کارشناس حوزه مسکن با بیان این‌که با توجه به رونق بازار مسکن در بهار ۹۷ پیش‌بینی می‌شد رونق بازار مسکن تا انتهای سال ۹۷ و اوایل سال ۹۸ ادامه داشته باشد،‌ می‌گوید:‌ رونق بازار مسکن از شهریور سال گذشته آغاز شده بود و پیش‌بینی ما این بود که در ماه‌های پایانی سال به حداکثر میزان رونق در بازار مسکن برسیم، اما به دلیل اتفاقات بازارهای موازی مانند ارز و طلا (که در مقابل بازار مسکن کوتاه‌مدت محسوب می‌شوند)، این بازارها جاذب نقدینگی جامعه شدند. با نوسان بازار، افزایش نرخ ارز و همچنین بالا رفتن قیمت سکه و طلا بخشی از سرمایه‌ها از حوزه مسکن به سمت این بازارها سرازیر شد و حالا شاهد سرازیر شدن مجدد سرمایه‌ها از این بخش به حوزه مسکن هستیم. وی می‌افزاید: وقتی رونق اتفاق می‌افتد، قیمت‌ها افزایش می‌یابد و البته نباید فراموش کرد با توجه به شرایطی که در اقتصاد ما وجود دارد، افزایش معامله‌ها،‌ قیمت،‌ توزیع و سرمایه‌گذاری با هم اتفاق خواهد افتاد. اسفندیاری پیش‌بینی می‌کند تا پایان ۶ ماه نخست سال شاهد رشد نسبی قیمت در بخش مسکن باشیم. او توضیح می‌دهد: قیمت مسکن در یک سال گذشته بین ۶۸ تا ۷۰ درصد رشد داشته‌ است. باید توجه داشت این قیمت‌ها هرگز پایین نمی‌آید و این احتمال غیرمنطقی و غیرعلمی است. با وجود این، ‌به اعتقاد بنده، رشد قیمت‌ها بعد از پایان 6 ماه نخست سال 98 کاهنده‌تر خواهد بود، اما قیمت پایین نخواهد آمد. هرچند مشاوران املاک و کارشناس تاکید می‌کنند معامله‌های بازار مسکن در سال جدید رونق بیشتری گرفته است، اما آمار وزارت مسکن و شهرسازی نشان می‌دهد تعداد معامله‌های ثبت‌شده واحدهای مسکونی در فروردین امسال (11194) نسبت به فروردین سال گذشته (12978) کاهش داشته است. معامله‌های ثبت‌شده در اردیبهشت امسال (33227) نسبت به اردیبهشت سال گذشته (43137) هم کاهش را نشان می‌دهد. تعداد معامله‌های ثبت‌شده در اسفند سال گذشته 33 هزار و 521 و در بهمن سال گذشته هم 24 هزار و 604 بوده است. 

 فریدون کردلو، عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاوران املاک کرج: مالک می‌گوید همسایه ملکش را متری فلان میلیون تومان فروخته، من هم همان قیمت را روی ملکم گذاشته‌ام. برای بهبود این وضع باید به اتحادیه املاک مجوز داده شود تا املاک را قیمت‌گذاری کند

ابراهیم جمالی، مدیر صنف مشاوران املاک همدان: هر سال 20 تا 30 درصد افزایش اجاره‌بها طبیعی است، اما امسال شاهد افزایش بی‌حساب و کتاب اجاره و رهن هستیم. معیار تعیین قیمت مالک است و مشاوران املاک واسطه‌فروشنده و خریدارند

قنبرعلی زنگنه، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اهواز: قیمت مسکن به طور میانگین تا 120 درصد رشد داشته و در برخی مناطق تا 200 درصد رشد قیمت اتفاق افتاده است. بازار مسکن یک‌باره از رکود 5 ساله خود خارج شد، اما این رشد زمینه‌ رکود تورمی است

محمود مسگری، رئیس کمیسیون معماری شورای شهر قم: افزایش قیمت‌ها منطقی نیست و مثلا در پردیسان، مسکن بسیار گران‌ شده. ابتدا گمان می‌کردم کار دلال‌هاست، اما واقعا تقاضا در پردیسان بالا رفته که اغلب مربوط به خارج از استان است

علی مرادزاده، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک مشهد: با بالا رفتن قیمت‌هافروشندگان فکر می‌کنند اگر دست‌ نگه‌ دارند قیمت بالاتر می‌رود. فروشنده امروز ملکی را متری 5میلیون تومان و فردا متری 5 میلیون و 200 هزار تومان قیمت می‌گذارد

محمد شهریاری، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک کرمان: قیمت مسکن در کرمان روند افزایشی را طی می‌کند. در بخش اجاره، مستأجران با مشکلات زیادی مواجه هستند. فقط در سال گذشته در شهر کرمان افزایش حداقل ۲۰درصدی را شاهد بودیم

رسول جهانگیری، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان: هر متر‌ آپارتمان در حاشیه تا یک میلیون و 800 هزار تومان و در بالای شهر 10 تا 15 میلیون تومان بود، اما اکنون در حاشیه شهر قیمت به 3 میلیون تومان و در بالای شهر به متری 25 تا 30 میلیون تومان رسیده است

اسماعیل نعمتی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تبریز: سال گذشته ساخت‌و‌ساز مسکن در تبریز 50 درصد کاهش داشت. امسال هم به نظر نمی‌رسد رونق چندانی را شاهد باشیم. سال گذشته  نیازمندان واقعی مسکن نظاره‌گر بازار بودند