فریز قیمت مسکن در آغاز فصل سرد

در دهمین‌ماه امسال، بیشترین قیمت برای هر مترمربع زیربنای مسکونی در مناطق 3و 4تهران با میانگین 19.3 تا  19.7میلیون تومان به ثبت رسیده است. در این ماه، گران‌ترین آپارتمان معامله‌شده در دفاتر مشاور املاک تهران 3میلیاردتومان ارزش داشته و به یک واحد 152متری با عمر 3سال، در منطقه3 محله دروس اختصاص داشته است. قیمت هر مترمربع زیربنای این واحد مسکونی 19.7میلیون تومان بوده که نسبت به واحدهای مشابه معامله‌شده در سال قبل 40درصد رشد داشته است.
به گزارش همشهری، مسکن کالایی به‌شدت ناهمگون است و تعیین قیمت آن فارغ از جانمایی، نقشه و کیفیت ساخت، کارشناسی نیست اما براساس اطلاعات ثبت‌شده در سامانه املاک و مستغلات، در دی‌ماه96 اختلاف میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای واحدهایی با متراژ، امکانات و عمر مشابه با گران‌ترین واحد مورد بررسی در دی‌ماه امسال، بالغ‌ بر 13.5تا 14.5میلیون تومان بوده است.

فریز قیمت در آپارتمان‌های گران
بررسی‌ها نشان می‌دهد در دی‌ماه سال گذشته، گران‌ترین آپارتمان‌های تهران در مناطق یک، 2 و 3 تهران با میانگین قیمت 18‌تا 18.7میلیون تومان معامله شده و در سال‌جاری این قیمت‌ها به 20میلیون تومان افزایش یافته است. فعلاً براساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به مرز 10میلیون تومان نزدیک شده و انتظار می‌رود این مقاومت روانی تورم فزاینده این بازار را کنترل کند؛ به‌عبارت‌دیگر قیمت 10میلیون تومان لفظی است که بازار به‌راحتی نمی‌تواند بالاتر از آن تثبیت شود؛ همانگونه که در سال91 میانگین قیمت مسکن نتوانست بالای مقاومت روانی 4میلیون تومان تثبیت شود و به‌مدت یک سال در این محدوده باقی ماند.
همانگونه که بررسی آمارهای مربوط به معاملات بازار مسکن در دی‌ماه نشان می‌دهد بالاترین قیمت ثبت‌شده برای هر متر زیربنای مسکونی، 20میلیون تومان بوده و به‌گونه‌ای قیمت روی این مقاومت روانی فریز شده است. براساس اطلاعات ثبت‌شده در سامانه املاک و مستغلات، در دی‌ماه امسال پایین‌ترین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران 1.5میلیون تومان بوده است که در مقایسه با میانگین یک‌میلیون تومانی سال قبل، 50درصد رشد داشته است. نکته قابل‌تأمل اینکه بررسی آمارهای مربوط به معاملات بازار مسکن تهران در دی‌ماه امسال نسبت به دی‌ماه پارسال نشان می‌دهد رشد قیمت ارزان‌ترین و گران‌ترین واحدهای مسکونی شهر در محدوده 50درصد بوده است.  بر این اساس می‌توان استنباط کرد که تحولات یک سال اخیر بازار مسکن که باعث جهش 100درصدی میانگین قیمت شده، بیشتر محدوده میانی بازار را تحت‌تأثیر قرار داده که هدف طبقه متوسط بوده است؛ مگر اینکه آمارهای ثبت‌شده در املاک و مستغلات از درستی لازم برخوردار نباشد.

سرایت گرانی به بازار اجاره
در دی‌ماه امسال گران‌ترین قرارداد اجاره مسکن در بازار تهران به یک آپارتمان 27سال ساخت در منطقه 2محله آلستوم اختصاص داشته است. آمارهای ثبت‌شده در سامانه املاک و مستغلات نشان می‌دهد اجاره هر متر از این واحد مسکونی 74متری 121هزار و 600تومان محاسبه شده و قرارداد آن برای اجاره ماهانه 9میلیون تومان به امضا رسیده است؛ درحالی‌که در دی‌ماه پارسال، میانگین قیمت اجاره هر مترمربع آپارتمان با عمر ساخت بالای 20سال در منطقه 2و در محله آلستوم 80هزار تومان بوده که امسال 50درصد افزایش یافته است.
هرچند جابه‌جایی مستأجران در فصل زمستان رونقی ندارد و به‌واسطه کسادی بازار اغلب واحدهای مسکونی استیجاری زیر قیمت بازار به مستأجران واگذار می‌شود، اما باز هم تخلیه جهش قیمتی مسکن در بازار اجاره باعث شده نرخ‌گذاری در این بازار نسبت به سال قبل رشد قابل‌توجهی داشته باشد. البته از آنجا ‌که قیمت اجاره‌بها تابعی از قیمت واحدهای مسکونی است و در بازار، براساس قاعده تعیین مبلغ رهن معادل یک‌سوم تا یک‌پنجم ارزش آپارتمان و تبدیل آن با نرخ 30درصد تعیین می‌شود، تخلیه تورم بازار خریدوفروش مسکونی در بازار اجاره امری ناگزیر است اما به‌دلیل ماهیت قراردادهای اجاره که به‌صورت یکساله تنظیم می‌شود، این اثرگذاری در یک بازه 12ماهه اتفاق خواهد افتاد.