تغییر چهره بازارمسکن؛ قدیمی‌سازها روی بورس

احمد میرخدائی/روزنامه‌نگار

یافته‌های آمار همشهری نشان می‌دهد کاهش عرضه واحدهای نوساز در بازار مسکن عملاً زمینه‌ساز افزایش عمر ساختمان‌های مسکونی قابل معامله در سطح کشور شده است. 
به‌گزارش همشهری، ریشه دواندن رکود تورمی در بازار مسکن، در گزارش بانک مرکزی از تحولات این بازار در مهرماه امسال نیز تأیید شد. بانک مرکزی تعداد معاملات انجام شده از طریق بنگاه‌های مشاور املاک شهر تهران در مهرماه را 9357فقره اعلام کرده که نسبت به ‌ماه قبل 9.5درصد و نسبت به ‌ماه مشابه در سال قبل 32.3درصد افت کرده درحالی‌که همزمان با افت قابل‌توجه تعداد معاملات، میانگین قیمت هر متر مربع زیربنای مسکونی در این‌ماه به 8میلیون و 610هزار تومان رسیده که نسبت به‌ماه قبل 6.4درصد و نسبت به ‌ماه مشابه در سال قبل 83.5درصد افزایش نشان می‌دهد. 
 در مهرماه سال گذشته که بازار مسکن در آستانه ورود به دوره رونق بود، تعداد معاملات 34.4درصد نسبت به سال پیش از آن افزایش یافته بود. به‌عبارت‌دیگر ورود تقاضا عملا قفل بازار را باز کرده بود اما در مهرماه امسال، عقبگرد تقاضا که بیشتر ناشی از کاهش قدرت خرید متقاضیان بوده است، باعث شده تعداد معاملات بازار مسکن، به کمترین تعداد در 5 سال اخیر برسد.

افزایش سهم ساختمان‌های قدیمی‌ساز
در معاملات مهرماه امسال، سهم واحدهای با عمر تا 5سال، 44.5درصد اعلام شده که در مقایسه با همین سهم در 5سال قبل 25درصد کاهش یافته است. افت سهم نوسازها از معاملات بازار مسکن در روندی ادامه‌دار از حوالی سال93 آغاز شده و دلیل اصلی آن تضعیف تولید مسکن به‌ویژه از سوی انبوه‌سازان بوده است. این اتفاق باعث شده تقاضای مؤثر در بازار مسکن به‌تدریج به سمت خرید واحدهایی با عمر بالاتر سوق پیدا کند به‌گونه‌ای که مثلا سهم واحدهای با عمر 16 تا 20سال در ماه‌های اخیر نسبت به 5سال قبل 200درصد و سهم واحدهای با عمر بیش از 20سال 100درصد رشد کرده است. البته بخشی از تقاضای واحدهای فرسوده و با عمر بالا به امر نوسازی و تولید دوباره مسکن اختصاص می‌یابد اما بررسی آمارها به‌صراحت نشان می‌دهد با کم شدن عرضه واحدهای نوساز و همچنین افزایش قیمت آنها و تقاضای مؤثر در بازار مسکن عملا به سمت واحدهای با عمر بالاتر رفته است. این مسئله اگرچه ظاهرا مشکلی ندارد اما با توجه به تضعیف حوزه تولید مسکن و همچنین افزایش شدید قیمت نهاده‌های ساختمانی، دورنمای نامساعدی برای بازار مسکن به تصویر می‌کشد و افزایش میانگین عمر ساختمان‌های مسکونی کشور را به‌دنبال دارد. با درنظر گرفتن اینکه ساخت‌وساز در ایران با تکنولوژی نسل دوم انجام می‌شود و میانگین عمر ساختمان‌های ایران به‌زحمت به 40سال می‌رسد، معنای این اتفاقات نمی‌تواند چیزی جز تعویق بحران مسکن به آینده باشد.

پیشتازی بازار مسکن منطقه5
تفکیک معاملات بازار مسکن تهران در مهرماه حاکی از این است که منطقه5 هم در تعداد معاملات و هم در میانگین قیمت پیشتاز بوده به‌گونه‌ای که 15.8درصد از کل معاملات را به‌ خود اختصاص داده و میانگین قیمت هر متر نیز در این منطقه 104.6درصد رشد کرده است. در مقابل منطقه19 با سهم 0.78درصدی کمترین سهم از معاملات بازار مسکن تهران را به‌خود اختصاص داده و منطقه12 نیز با رشد 41.4درصدی میانگین قیمت در یک سال گذشته کمترین قیمت مسکن را داشته است. در ‌ماه مورد گزارش گران‌ترین خانه‌های پایتخت با میانگین قیمت هر مترمربع 18.7میلیون تومان در منطقه یک معامله شده و ارزان‌ترین واحدهای مسکونی با میانگین قیمت 3.6میلیون تومان در منطقه18 خریدوفروش شده است. در این ماه، 53.2درصد از کل معاملات بازار مسکن تهران به واحدهای کوچک‌تر از 80مترمربع اختصاص داشته است. 54.2درصد از کل معاملات این بازار با قیمت زیر میانگین قیمت بازار انجام شده و 48.8درصد از کل معاملات نیز به واحدهای مسکونی ارزان‌تر از 600میلیون تومان اختصاص داشته است.

سهم 33.1درصد مسکن در سبد خانوار
محاسبات بانک مرکزی نشان می‌دهد در مهرماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاری در تهران 15درصد و در سایر مناطق شهری 12.6درصد نسبت به ‌ماه مشابه سال قبل رشد کرده است؛ ارقامی که با واقعیت بازار مسکن همخوانی ندارد چراکه مشاوران املاک از رشد 50 تا 100درصدی بازار رهن و اجاره در مهرماه امسال نسبت به‌ ماه مشابه سال قبل خبر می‌دهند و دلیل آن را رشد قیمت مسکن و در نتیجه بالا رفتن مبلغ اجاره‌بها عنوان می‌کنند. بانک مرکزی سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در سبد محاسبات شاخص تورم را 33.1درصد اعلام کرده است؛ سهمی که با توجه به پایین بودن میزان رشد، می‌تواند به‌عنوان ترمز رشد نرخ تورم عمل کند.