نقشه بازار مسکن پایتخت
آپارتمان‌های کدام منطقه بیشترین مشتری را دارند؟
براساس اطلاعات موجود، منطقه ۵ تهران به‌طور مداوم به‌عنوان پرتقاضاترین منطقه برای خرید مسکن در تهران شناخته شده است. این منطقه که شامل محله‌هایی مانند پونک، جنت‌آباد و فردوس می‌شود، به‌دلیل عواملی مثل بافت نسبتاً نوساز، دسترسی خوب به امکانات شهری، فضای سبز و آب‌وهوای مطلوب، همواره بیشترین تعداد معاملات مسکن را به‌خود اختصاص داده است.گزارش‌های مختلف نشان می‌دهند که منطقه ۵ در سال‌های اخیر، ازجمله در بازه‌های زمانی مثل آبان ۱۴۰۰ و مرداد ۱۴۰۳، حدود ۱۵درصد از کل معاملات خرید و فروش مسکن تهران را دربر گرفته و حجم معاملات آن گاهی ازمجموع چندین منطقه جنوبی تهران بیشتر بوده است. این روند نشان‌دهنده تقاضای بالای مصرفی و سرمایه‌گذاری در این منطقه است.
کم تقاضاترین منطقه تهران در بازار مسکن
با توجه به اطلاعات موجود منطقه‌ای که کمترین تقاضای خرید مسکن را در تهران دارد، به‌طور مشخص منطقه ۳ گزارش شده است. براساس گزارش‌ها، در سال گذشته (تا مهر ۱۴۰۳)، منطقه ۳ با افزایش قیمت حدود ۶ درصدی، کمترین رشد قیمت را در میان مناطق ۲۲گانه تهران تجربه کرده و میانگین قیمت هر مترمربع در آن به ۱۴۳ میلیون تومان رسیده است. این امر می‌تواند نشان‌دهنده تقاضای پایین‌تر در این منطقه باشد، چرا که معمولاً مناطق با رشد قیمت کمتر، جذابیت کمتری برای خریداران مصرفی یا سرمایه‌گذاری دارند.
همچنین، گزارش‌های دیگر نشان می‌دهند که منطقه ۵ همچنان پرتقاضاترین منطقه است، درحالی‌که مناطق گرانقیمت‌تر مثل منطقه ۳، به‌دلیل قیمت بالای میانگین و کاهش قدرت خرید متقاضیان، از نظر تعداد معاملات و تقاضا در سطح پایین‌تری قرار دارند. به‌عنوان مثال، در منطقه ۳ تقاضا فقط ۷.۴ درصد افزایش یافته که کمترین میزان در مقایسه با سایر مناطق بوده است.
گران‌ترین مناطق بازار مسکن تهران
براساس اطلاعات موجود در بازار مسکن تهران، گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق به شرح زیر هستند:
گران‌ترین مناطق:
منطقه ۱:
منطقه ۱ تهران که شامل محله‌هایی مثل نیاوران، زعفرانیه، ولنجک و تجریش می‌شود، به‌طور مداوم عنوان گران‌ترین منطقه تهران را در بازار مسکن دارد. میانگین قیمت هر مترمربع در این منطقه براساس گزارش‌های اخیر (مثلاً تا دی ۱۴۰۲) حدود ۱۷۹ میلیون تومان بوده و حتی در برخی نقاط خاص مثل پنت‌هاوس‌ها یا املاک لوکس، قیمت‌ها به متری ۳۰۰میلیون تومان یا بیشتر هم می‌رسد. این منطقه به‌دلیل آب‌وهوای خوب، امکانات لوکس و موقعیت جغرافیایی در شمال تهران، همواره بالاترین قیمت‌ها را ثبت می‌کند.
منطقه ۳:
منطقه ۳ با محله‌هایی مثل جردن، دروس و قلهک، در رتبه بعدی قرار دارد. میانگین قیمت هر مترمربع در این منطقه حدود ۱۴۳ میلیون تومان گزارش شده است. این منطقه به‌دلیل نزدیکی به مرکز شهر و بافت اعیانی، جزو گران‌ترین‌ها محسوب می‌شود، هرچند رشد قیمت آن (حدود ۶ درصد در سال گذشته) کمتر از برخی مناطق دیگر بوده است.
منطقه ۲:
منطقه ۲ شامل سعادت‌آباد، شهرک غرب و گیشا، با میانگین قیمت حدود ۱۳۷ میلیون تومان در هر مترمربع، سومین منطقه گران‌قیمت است. این منطقه به‌دلیل امکانات مدرن و جذابیت برای اقشار مرفه، تقاضای بالایی دارد.
ارزان‌ترین مناطق:
منطقه ۱۸:
منطقه ۱۸ واقع در جنوب غربی تهران و شامل محله‌هایی مثل یافت‌آباد و شادآباد، ارزان‌ترین منطقه تهران در بازار مسکن است. میانگین قیمت هر مترمربع در این منطقه حدود ۴۲ میلیون تومان گزارش شده است. دلایل اصلی ارزانی شامل دوری از مرکز شهر، امکانات کمتر، و بافت قدیمی‌تر است.
منطقه ۲۰:
منطقه ۲۰ که شامل شهرری و اطراف آن می‌شود، با میانگین قیمتی در حدود ۴۵ تا ۵۰ میلیون تومان در هر مترمربع، از مناطق ارزان‌قیمت محسوب می‌شود. این منطقه به‌دلیل موقعیت جغرافیایی در جنوب تهران و جمعیت عمدتاً کم‌درآمد، قیمت‌های پایین‌تری دارد.
منطقه ۱۷:
منطقه ۱۷ با محله‌هایی مثل امامزاده‌حسن و آذری نیز در دسته مناطق ارزان قرار می‌گیرد. میانگین قیمت در این منطقه حدود ۵۰میلیون تومان در هر مترمربع است. بافت سنتی و کمبود برخی امکانات رفاهی از دلایل پایین بودن قیمت‌هاست.
دلایل بالا بودن تقاضای مسکن در منطقه 5
بالابودن تقاضا برای بازار مسکن در منطقه ۵ تهران به دلایل متعددی برمی‌گردد که این منطقه را به یکی از جذاب‌ترین نقاط پایتخت برای خریداران مصرفی و سرمایه‌گذاران تبدیل کرده است. مهم‌ترین دلایل این تقاضای بالا براساس اطلاعات موجود تا اسفند امسال در زیرآمده است:
دسترسی و موقعیت جغرافیایی مناسب
منطقه ۵ در غرب و شمال غرب تهران قرار دارد و به بزرگراه‌های کلیدی مثل بزرگراه همت، حکیم، نیایش و اشرفی اصفهانی دسترسی عالی دارد. این موقعیت باعث شده تا ساکنان به راحتی به نقاط مختلف شهر، ازجمله مرکز و شمال تهران، تردد کنند. همچنین نزدیکی به مترو (ایستگاه‌های خط ۴ و ۷) حمل‌ونقل عمومی را تسهیل کرده است.
فضای سبز و آب‌وهوای مطلوب
منطقه ۵ به‌دلیل ارتفاع نسبی از سطح دریا و قرار گرفتن در دامنه البرز، آب‌وهوای بهتری نسبت به مناطق مرکزی و جنوبی تهران دارد. پارک‌های بزرگی مثل پارک نهج‌البلاغه و پردیسان هم به جذابیت آن افزوده‌اند و برای خانواده‌ها و افرادی که به کیفیت زندگی اهمیت می‌دهند، یک مزیت بزرگ محسوب می‌شوند.
تقاضای سرمایه‌گذاری و نقدشوندگی بالا
منطقه ۵ به‌دلیل حجم بالای معاملات و پایداری نسبی قیمت‌ها، نقدشوندگی خوبی در بازار مسکن دارد. این یعنی خریداران می‌توانند با اطمینان بیشتری سرمایه‌گذاری کنند، چون فروش ملک در این منطقه معمولاً سریع‌تر و راحت‌تر از مناطق کم‌تقاضا انجام می‌شود.
بافت شهری نوساز و امکانات رفاهی
بسیاری از محله‌های منطقه ۵ مثل جنت‌آباد، پونک و باغ فیض، دارای آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی نسبتاً نوساز هستند که با نیازهای امروزی خانواده‌ها (مثل پارکینگ و آسانسور) سازگارند. وجود مراکز خرید متعدد (مثل بوستان و تیراژه)، بیمارستان‌ها، مدارس و دانشگاه‌ها نیز این منطقه را برای زندگی خانوادگی ایده‌آل کرده است.
تنوع قیمتی و متراژی
این منطقه طیف گسترده‌ای از قیمت‌ها و انواع واحدهای مسکونی (از آپارتمان‌های کوچک تا واحدهای بزرگ‌تر) را ارائه می‌دهد. این تنوع باعث شده که هم خریداران با بودجه متوسط و هم سرمایه‌گذاران با توان مالی بالاتر جذب آن شوند. میانگین قیمت هر مترمربع در منطقه ۵، با وجود بالابودن، هنوز نسبت به مناطق لوکس‌تر مثل ۱ و ۳ معقول‌تر است.
جمعیت و فرهنگ منطقه
منطقه ۵ جمعیتی متنوع از اقشار متوسط و رو به بالا را در خود جای داده و محله‌هایی مثل فردوس و سازمان برنامه از نظر فرهنگی و اجتماعی برای زندگی خانوادگی مناسب تلقی می‌شوند. این موضوع باعث شده که تقاضای مصرفی (نه فقط سرمایه‌گذاری) در این منطقه بالا باشد.
به‌عنوان مثال، گزارش‌های اخیر نشان می‌دهند که منطقه ۵ در دوره‌هایی مثل مرداد ۱۴۰۳ حدود ۱۵درصد کل معاملات تهران را به‌خود اختصاص داده و حتی در زمان رکود بازار، همچنان از نظر تعداد معاملات پیشتاز بوده است. این پایداری و جذابیت، نتیجه ترکیب عوامل بالاست.
سایر مناطق پرتقاضا در بازار املاک تهران
بعد از منطقه ۵ که به‌طور مداوم پرتقاضاترین منطقه تهران در بازار مسکن شناخته می‌شود، مناطق دیگری که از نظر تقاضا در رتبه‌های بعدی قرار دارند، براساس الگوهای معاملاتی و گزارش‌های موجود تا زمستان امسال، به‌ترتیب شامل موارد زیر هستند:
منطقه ۲
این منطقه در شمال غرب تهران، با محله‌هایی مثل سعادت‌آباد و شهرک غرب، به‌دلیل امکانات رفاهی بالا، دسترسی خوب و جذابیت برای اقشار متوسط رو به بالا و سرمایه‌گذاران، همواره یکی از مناطق پرتقاضا بوده است. در گزارش‌های اخیر، منطقه ۲ معمولاً سهم قابل‌توجهی از معاملات (حدود ۱۰-۱۲ درصد) را به‌خود اختصاص داده است.
منطقه ۴
واقع در شرق تهران، با محله‌هایی مانند تهرانپارس و پاسداران، به‌دلیل تنوع قیمتی و متراژی و همچنین دسترسی مناسب به مرکز شهر، از مناطق پرمعامله محسوب می‌شود. این منطقه به‌ویژه برای متقاضیان مصرفی با بودجه متوسط جذابیت دارد و معمولاً بعد از منطقه ۵ و ۲ در رتبه‌بندی معاملات قرار می‌گیرد.
منطقه ۱۰
این منطقه در مرکز تهران، با محله‌هایی مثل بریانک و جیحون، به‌دلیل قیمت‌های نسبتاً پایین‌تر و تنوع واحدهای مسکونی، تقاضای بالایی به‌ویژه از سوی خریداران مصرفی دارد. منطقه ۱۰ در سال‌های اخیر به یکی از پررونق‌ترین مناطق از نظر تعداد معاملات تبدیل شده و گاهی حتی از منطقه ۴ پیشی گرفته است.
منطقه ۱۴
در شرق تهران، با محله‌هایی مثل پیروزی و نبرد، به‌دلیل قیمت‌های مناسب‌تر نسبت به مناطق شمالی و مرکزی و همچنین دسترسی به حمل‌ونقل عمومی، مورد توجه قرار دارد. این منطقه معمولاً در میان پنج منطقه برتر از نظر حجم معاملات دیده می‌شود.
نکات عجیب از بازار مسکن تهران
شکاف قیمتی: شکاف بین گران‌ترین (منطقه ۱) و ارزان‌ترین (منطقه ۱۸) گاهی تا ۴ تا ۵ برابر است، اما در قیمت‌های پیشنهادی یا املاک خاص، این اختلاف می‌تواند به بیش از ۱۰ برابر هم برسد.
تغییرات اخیر: منطقه ۲۲ با ۳۴درصد افزایش قیمت در سال گذشته، بیشترین `قیمت جزو گران‌ترین‌ها نیست (حدود ۹۰ میلیون تومان در هر مترمربع).
به‌طور کلی، براساس الگوهای سنتی و گزارش‌های اخیر، مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰ و ۱۴ بیشترین سهم را از معاملات مسکن تهران دارند و پس از منطقه ۵، مناطق ۲، ۴ و ۱۰ به‌ترتیب پرتقاضاترین‌ها هستند. با این حال، این رتبه‌بندی ممکن است بسته به شرایط اقتصادی، تغییرات قیمت و عرضه واحدهای مسکونی در هر‌ماه کمی متفاوت باشد.
