هزینه ساخت یک متر آپارتمان چقدر است؟

احمد میرخدایی- روزنامه‌نگار

در سال‌جاری بازار مسکن به ثبات نسبی رسیده و از شوک‌های گرانی خبری نیست. معمولا هرگاه بازار مسکن به ثبات می‌رسد، عده‌ای از به‌اصطلاح بسازبفروش‌ها با طرح ادعاهایی درباره بروز قریب‌الوقوع گرانی یا ارائه ارقام نادرست درباره قیمت‌ها تلاش می‌کنند تقاضا در بازار را تحریک و درآمد بیشتری کسب کنند.
اخیرا درباره هزینه ساخت مسکن هم ارقام محیرالعقولی از جانب این عده مطرح شده که بررسی‌های همشهری نشان می‌دهد درست نیست.
هزینه ساخت نهضت ملی مسکن که در ابتدای امر حدود 3میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنا بود، حالا از 10میلیون تومان هم عبور کرده و دورنمای افزایش آن نیز باز است. واقعا هزینه ساخت یک مترمربع آپارتمان چقدر است؟
به گزارش همشهری، گرانی مسکن یکی از مشکلات طولانی‌مدت اقتصاد ایران است و بخش قابل‌توجهی از این گرانی ناشی از سفته‌بازی در حوزه زمین شهری است. گرچه عده‌ای همپای تورم زمین، گرانی نهاده‌های ساختمانی، بوروکراسی مجوزهای ساخت‌وساز و خواب بالای سرمایه در صنعت ساختمان را نیز عامل گرانی شدید این کالای ضروری عنوان می‌کنند، اما آمارهای رسمی نشان می‌دهد آنگونه که برخی سازندگان می‌گویند، هزینه‌های ساخت‌وساز مسکن نمی‌تواند توجیه‌کننده جهش‌های متوالی قیمت مسکن باشد.

سهم عوامل در قیمت مسکن
سهم زمین از قیمت نهایی مسکن در مناطق مختلف متغیر است؛ اما در شهری نظیر تهران به‌طور میانگین از 40 تا 60درصد برآورد می‌شود؛ گرچه در مناطق اعیان‌نشین شهر سهم 80درصدی و حتی بالاتر نیز برای سهم زمین در قیمت مسکن امکان‌پذیر است.‌براساس آمارهای وزارت راه‌وشهرسازی در سال1402، جدا از هزینه زمین، 53درصد هزینه انجام‌شده در ساخت‌وساز مربوط به مصالح و نهاده‌های ساختمانی بوده و 47درصد باقیمانده به هزینه‌های مربوط به دستمزد نیروی انسانی، بیمه کارگران، مالیات، عوارض و پروانه، خدمات مهندسی و سود سازنده یا پیمانکار اختصاص داشته‌است. ‌در این ترکیب، سود سازنده 8درصد در نظر گرفته شده که دلیل آن احداث پروژه توسط آورده نقدی متقاضیان و تسهیلات بانکی بوده‌است؛ درحالی‌که در پروژه‌های معمولی سطح شهر، سازندگان برای دوره‌های زمانی تکمیل ساختمان، هزینه خواب سرمایه را نیز به هزینه تمام‌شده ساخت اضافه می‌کنند که رقم آن در دوره 2ساله ساخت می‌تواند تا 50درصد نیز برسد.

آمار مسکن به روایت بانک مرکزی
آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد در سال1402 میانگین هزینه ساخت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران بدون احتساب قیمت زمین معادل 10.2میلیون تومان بوده‌است. این رقم در سال‌جاری با احتساب تورم 23درصدی تولیدکننده معادل 12.5میلیون تومان برآورد می‌شود؛ اما سازندگان بخش خصوصی در تهران معتقدند میانگین هزینه ساخت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران حداقل 15میلیون تومان است. ‌در سال گذشته در شهر تهران هزینه ساخت هر مترمربع مسکن حدود 10میلیون تومان و متوسط قیمت زمین (با احتساب میانگین ساخت 7واحد مسکن در هر قطعه زمین) حدود 17میلیون تومان بوده است. یعنی هزینه تمام‌شده هر مترمربع برای سازندگان مسکن 27میلیون تومان بوده‌است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در تهران در سال گذشته 75میلیون تومان بود که بدین‌ترتیب سود بالای برخی از  سازندگان مسکن مشخص می‌شود.

ملاحظات سازندگان
خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران در گفت‌وگو با همشهری می‌گوید: در قیمت 15میلیون تومانی برای ساخت مسکن، چند اصل اساسی مدنظر قرار نگرفته و همین مسئله عامل پایین‌بودن قیمت شده است.‌باقرپور با اشاره به اینکه به‌ازای هر مترمربع زیربنای مفید مسکونی، باید مشاعات نیز تأمین شود، می‌افزاید: جدا از هزینه مشاعات اعم از حیاط، راه‌پله و آسانسور، در داخل واحدها نیز تجهیزات و امکانات بسیاری نظیر پکیج، رادیاتور، کابینت و... هست که با هزینه 15میلیون تومانی هیچ‌کدام از آنها اجرا نمی‌شود. ‌نکته دیگری که این فعال حوزه ساختمان مطرح می‌کند، استانداردبودن سازه و ساخت‌وساز است. او می‌گوید: برای ساختمان باکیفیت و استاندارد که بتوان عنوان مسکن مناسب به آن داد، هزینه ساخت می‌تواند تا 2برابر مبلغ اعلام‌شده نیز افزایش یابد.