کلیدهای تعیین قیمت مسکن در ایران
کدام مؤلفه‌ها بازار املاک را دچار نوسان می‌کند؟
بازار املاک و مستغلات در ایران عموما تحت‌تأثیر مولفه‌های مشخصی دچار نوسان می‌شود. بررسی‌ها نشان داده متغیرهایی نظیر نوسان نرخ ارز، تغییرات نرخ تورم و ... می‌تواند بازار مسکن را تحت تأثیر قرار دهد.
رابطه قیمت مسکن با نرخ ارز چگونه است ؟
رابطه بین قیمت مسکن و نرخ ارز به عوامل مختلفی بستگی دارد و معمولاً به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم تحت‌تأثیر قرار می‌گیرد.
در اقتصاد ایران، به‌دلیل وابستگی زیاد به واردات مصالح ساختمانی، نوسانات ارزی و تأثیرات روانی بازار، این رابطه می‌تواند پیچیده باشد.
در ادامه این موضوع را مرحله به مرحله بررسی می‌کنیم:
تورم و انتظارات بازار
در ایران، نرخ دلار به عنوان یک اهرم تورمی مهم تلقی می‌شود. با بالا رفتن نرخ دلار، انتظارات تورمی در جامعه افزایش می‌یابد و فروشندگان مسکن قیمت‌ها را با پیش‌بینی افزایش هزینه‌های آینده تنظیم می‌کنند. این موضوع گاهی حتی سریع‌تر از تغییرات واقعی هزینه‌ها رخ می‌دهد.
وابستگی به مصالح ساختمانی وارداتی
بخش قابل‌توجهی از مصالح ساختمانی مثل فولاد، سیمان (به‌طور غیرمستقیم)، تجهیزات تأسیساتی و برخی مواد اولیه دیگر به نرخ ارز وابسته هستند. وقتی نرخ دلار افزایش پیدا می‌کند، هزینه تولید مسکن بالا می‌رود و این افزایش هزینه معمولاً به قیمت نهایی هر مترمربع منتقل می‌شود.
تقاضا و عرضه در بازار مسکن
وقتی ارز گران می‌شود، برخی افراد برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به خرید مسکن روی می‌آورند (به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری امن). این افزایش تقاضا می‌تواند قیمت هر مترمربع را بالا ببرد؛ حتی اگر عرضه ثابت بماند.
بررسی یک روند تاریخی
نسبت قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران معادل چند دلار است؟
برای محاسبه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان و مسکن در تهران به دلار و بررسی روند تاریخی آن، باید قیمت‌های ریالی را با نرخ دلار در زمان‌های مختلف مقایسه کنیم. با توجه به اینکه نرخ دلار در ایران طی سال‌های گذشته نوسانات قابل‌توجهی داشته، این محاسبه به داده‌های تاریخی قیمت مسکن و نرخ ارز بستگی دارد.
مناطق مختلف، تأثیرات متفاوت
در شهرهای بزرگ مثل تهران که بازار مسکن پویاتر است، رابطه قیمت مسکن با ارز معمولاً قوی‌تر دیده می‌شود. در مناطق لوکس‌تر، این رابطه حتی ممکن است شدیدتر باشد.
فرمول اثرگذاری نرخ ارز بر قیمت مسکن
در یک مدل ساده، اگر فرض کنیم هزینه ساخت مسکن به‌طور کامل به دلار وابسته باشد:
قیمت هر مترمربع = هزینه ساخت (بر حسب دلار) × نرخ دلار + سود سازنده
وقتی نرخ دلار بالا می‌رود، این معادله مستقیم قیمت را افزایش می‌دهد.
روند 5ساله اثرگذاری نرخ دلار بر قیمت مسکن
با توجه به داده‌های تاریخی (تا زمستان امسال)، در دوره‌هایی که نرخ دلار جهش داشته (مثلاً از ۲۰ هزار تومان به ۵۰ هزار تومان و سپس تا 90هزار تومان)، قیمت مسکن هم به‌طور میانگین رشد قابل‌توجهی داشته است؛ برای مثال در تهران، قیمت هر مترمربع مسکن در برخی مناطق از حدود ۲۰ میلیون تومان در سال ۱۳۹۸ به بیش از ۸۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۳ رسیده که بخشی از آن به افزایش نرخ دلار (و تورم عمومی) مربوط می‌شود.در نتیجه رابطه قیمت هر مترمربع مسکن با نرخ دلار معمولاً مثبت است؛ یعنی با افزایش نرخ دلار، قیمت مسکن هم بالا می‌رود، اما این رابطه، خطی نیست و به عوامل دیگری مثل سیاست‌های دولت (وام مسکن، مالیات)، نرخ بهره بانکی و وضعیت کلی اقتصاد هم بستگی دارد.
تحلیل روند تاریخی قیمت دلاری مسکن در پایتخت
روند تاریخی نشان می‌دهد که قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به دلار در بلندمدت حول یک بازه مشخص (بین 1000تا 1500دلار) نوسان داشته است، اما این نوسانات به شدت تحت تأثیر نرخ ارز بوده است.
دوره‌های کاهش قیمت دلاری: وقتی نرخ دلار جهش شدیدی داشته (مثل 1397-1399)، قیمت دلاری مسکن کاهش یافته، چون رشد قیمت ریالی نمی‌توانسته با سرعت ارز هماهنگ شود.
دوره‌های افزایش قیمت دلاری: وقتی بازار ارز تثبیت شده یا رشد قیمت مسکن از دلار پیشی گرفته (مثل 1401-1403)، قیمت دلاری بالا رفته است.
حباب قیمت: برخی کارشناسان معتقدند قیمت دلاری فعلی (حدود 1500دلار) نسبت به روند تاریخی بلندمدت (میانگین 1000-1200دلار در 5 تا10سال گذشته) حباب دارد؛ به‌ویژه با توجه به کاهش قدرت خرید واقعی مردم.
میانگین فعلی (زمستان 1403): حدود 1400 تا1500دلار برای هر مترمربع در تهران است.
طبق روند تاریخی، قیمت دلاری مسکن در ایران به‌طور متوسط بین 1000تا 1500دلار نوسان کرده است؛ با افت‌هایی تا 700، 800دلار در دوره‌های جهش ارزی و صعودهایی تا 1500دلار یا بیشتر در دوره‌های تثبیت ارز و رونق مسکن.
این روند نشان‌دهنده وابستگی شدید بازار مسکن به نرخ دلار و تورم است، اما در عین حال، محدودیت عرضه و تقاضای سرمایه‌گذاری باعث شده قیمت‌ها گاهی فراتر از ارزش واقعی دلاری رشد کنند.
میانگین قیمت هر مترمربع به دلار در زمستان 1403
طبق برآوردها میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به حدود 90تا 100میلیون تومان رسیده است؛ هرچند نرخ دلار نیز در بازار آزاد به محدوده 90هزار تومان ولی نرخ ارز در بازار توافقی به محدوده 60000 تا 70000تومان رسیده است.
با این فرض میانگین قیمت مسکن در سطح پایتخت در محدوده هزار تا 1400دلار برای هر مترمربع قرار دارد.این مقدار برای مناطق متوسط تهران است؛ در مناطق لوکس مثل منطقه 1 ممکن است به 3000دلار یا بیشتر هم برسد و در مناطق ارزان‌تر مثل منطقه 18 به حدود 700-800دلار کاهش یابد.
به‌طور کلی، افزایش مبلغ وام بانکی خرید مسکن باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود؛ به‌ویژه در کوتاه‌مدت و در بازارهایی با عرضه محدود مثل ایران، اما میزان این افزایش به عواملی مثل نرخ بهره، شرایط اقتصادی و سیاست‌های عرضه مسکن بستگی دارد.