باشگاه وکلا

چندنکته کلیدی درباره معامله ملکی
سمیرا مقدسی- وکیل دادگستری

تصور کنید قصد خرید ملکی را از فردی‌دارید که آن فروشنده، ملک را جدیدا با مبایعه‌نامه‌ای خریداری کرده. در این زمان بهتر است به نکات زیر توجه کنید:
مبایعه‌نامه قبلی ملک را به دقت بخوانید و مطمئن شوید که شرط‌های قرارداد کامل انجام شده باشد؛ برای مثال اگر در مبایعه‌نامه قید شده باشد که چنانچه چک در زمان مقرر وصول نشود برای فروشنده حق فسخ یکطرفه ایجاد می‌شود، مطمئن شوید در سررسید چک، مبلغ چک پرداخت شده باشد.
حتی‌المقدور در جلسه خرید ملک، مالک اول که سند رسمی به نام وی است، حاضر باشد و اگر حاضر نیست با او تماس بگیرید و از صحت و سقم مبایعه‌نامه اول ملک اطمینان حاصل کنید.
از مالک ‌بودن فروشنده با چک‌ و بررسی‌کردن کارت ملی و اصل سند ملک اطمینان حاصل کنید. اگر شخص فروشنده درواقع وکیل صاحب ملک باشد باید حتما در وکالت‌نامه به صراحت وکالت در فروش و شماره پلاک و آدرس ملک قید شده باشد. بهتر است نسبت به استعلام وکالتنامه از طریق دفترخانه یا سایت اسناد اقدام شود تا درصورت عزل وکیل از این امر مطلع شوید.
چنانچه معامله با وکالتنامه انجام می‌شود حتما به این نکته مهم توجه شود که در متن وکالتنامه قید شده باشد وکیل مدنی فروشنده حق دریافت ثمن و پول معامله را دارد؛ زیرا اگر وکیل حق دریافت ثمن و پول را نداشته باشد و خریدار پول معامله را به وی پرداخت کند، گویی اصلا پولی بابت معامله پرداخت نشده است و فروشنده می‌تواند مجددا از خریدار مطالبه ثمن و پول کند. البته در این شرایط خریدار می‌تواند با اقدام حقوقی تقاضای استرداد و رد مبلغی که به وکیل پرداخت کرده را پیگیری کند.
پرداخت عوارض نوسازی شهرداری و مالیات نقل و انتقال ملک و همچنین پرداخت شارژ آپارتمان علی‌الاصول بر عهده فروشنده است؛ مگر شرط خلاف شده باشد.
در قرارداد فروش آپارتمان باید به درج انتقال پارکینگ و انباری و مشخصات آن اشاره شود تا از دعاوی بعد جلوگیری شود.
مطابق با ماده ۲۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌فروشنده نمی‌تواند با مبایعه‌نامه عادی مبادرت به پیش‌فروش ساختمان خود بکند.
اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از ‌٩١روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان 2تا 4 برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود؛ مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود.
اما این مبایعه‌نامه درصورت تنظیم نافذ و دارای اعتبار است.
مشاوران املاک نباید نسبت به تنظیم مبایعه‌نامه پیش‌فروش ساختمان اقدام کنند.
مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش کنند؛ در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا 2سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
اما این قانون همچنان این مبایعه‌نامه را نافذ می‌داند و هیچ خللی به آن وارد نیست.

نزاع دسته‌جمعی چه مجازاتی دارد؟
سونیا سلطانی- دکتری حقوق کیفری

یکی از اصلی‌ترین دلایل حضور مردم در پزشکی‌قانونی و محاکم کیفری نزاع‌ها و درگیری‌های خیابانی است. اغلب قتل‌ها و صدمات جبران‌ناپذیر، از قبل برنامه‌ریزی نشده و در یک لحظه اتفاق می‌افتند. متأسفانه سهولت دسترسی به سلاح‌های سرد علت مؤثر این قتل‌ها بوده که ضارب حین ضربه‌زدن، اصلا به عواقب آن فکر نمی‌کند. در قانون مجازات اسلامی به موضوع منازعه و درگیری پرداخته شده است که این امر را به نوعی مخل امنیت و آسایش عمومی مردم یک جامعه قلمداد کرده است. جدا از بحث‌های آسیب‌شناسی و اجتماعی این جرم منازعه از اصطلاحات علم حقوق بوده و به‌معنای جرمی است که تحقق آن منوط به درگیری و زد و خورد بوده است.
منازعه به درگیری و نزاع میان انسان‌ها به شکلی که زد و خورد از سوی هردو طرف صورت بگیرد، اطلاق می‌شود. درواقع جرم نزاع دسته‌جمعی عبارت است از درگیری و دعوای جمعی بین 2دسته یا گروه به‌طوری که تعداد اعضای شرکت‌کننده در نزاع بیش از 2نفر باشد.
منازعه به‌عنوان یک رفتار یا پدیده وافر شناخته می‌شود و در قوانین کیفری جرم‌انگاری شده و مجازات‌هایی نیز برای اینگونه رفتارها تعیین شده است. در بررسی حقوقی جرم منازعه ابتدا به توضیح عناصر سه‌گانه جرم می‌پردازیم .
عناصر جرم منازعه شامل عنصر قانونی، عنصر مادی و عنصر معنوی است.
عنصر قانونی منازعه ماده ۶۱۵ قانون مجازات اسلامی بوده که براساس آن منازعه ممنوع و برای آن مجازات‌هایی پیش‌بینی شده است.
عنصر مادی همان شرکت در نزاع دسته‌جمعی و عنصر معنوی سوء‌نیت عام یا همان قصد فعل است.
منازعه، درگیری جسمی است و نزاع لفظی را شامل نمی‌شود و برای تحقق این جرم حضور بیش از ۳ نفر ضروری است.
شرط تحقق شرکت در نزاع دسته‌جمعی نامعلوم بودن نحوه و کیفیت فعل مجرمانه افراد حاضر در منازعه است؛ زیرا اگر بتوان مرتکب اصلی را شناخت، با او در حدود مواد راجع به ضرب و جرح عمدی رفتار خواهد شد.
احراز رابطه علیت بین صدمه و منازعه هم ضرورت دارد؛ به‌طوری که اگر منازعه نبود صدمه‌ای هم وارد نمی‌شد.لذا شامل صدمات حادث‌شده حین فرار و به واسطه تصادف کردن یا خوردن بر زمین نمی‌شود.
تحقق جرم منازعه، به مداخله در واقعه درگیری و منازعه است؛ هر چند خود مرتکب مبادرت به ایراد صدمه نکرده باشد؛ لذا صرف شرکت در نزاع و تحقق نتایجی مثل قتل، نقص عضو یا ضرب و جرح، موجب محکومیت هر یک از مرتکبان به کیفرهای مطروحه قانونی است و ضرورتی ندارد که شرکت‌کننده در نزاع، خود نیز ضرب و جرحی وارد کرده باشد. شخصیت مجنی‌علیه در نزاع دسته‌جمعی مهم نیست؛ یعنی تفاوتی ندارد که مجنی‌علیه ازجمله طرف‌های درگیر باشد یا میانجی یا شخص ثالثی باشد؛ لذا لازم نیست مجنی‌علیه حتما خودش از شرکت‌کنندگان در منازعه باشد.
مجازات منازعه برابر ماده ۶۱۵ قانون مجازات اسلامی که مقرر می‌دارد
هرگاه عده‌ای با یکدیگر منازعه نمایند هر یک از شرکت‌کنندگان در نزاع حسب مورد به مجازات زیر محکوم می‌شوند:
1- درصورتی که نزاع منتهی به قتل شود به حبس از یک تا 3سال.
2- درصورتی که منتهی به نقص عضو شود به حبس از 6ماه تا 3 سال.
3- درصورتی که منتهی به ضرب و جرح شود به حبس از 3‌ماه تا یک سال.

چطور در معامله سرمان کلاه نرود
فاطمه‌یاس جعفری- وکیل دادگستری

با توجه به گستره‌ روابط اجتماعی، تنوع معاملات و قراردادهای منعقده، ضرورت رعایت احتیاط‌های قانونی و ناگزیر بودن اعتماد داشتن به تعاملات اقتصادی از یک‌سو و افزایش جرائم و تعدد شگردهای کلاهبرداری و تصاحب اموال با لطایف‌الحیل از سوی دیگر ایجاب می‌کند که برای پیشگیری از ازدست‌دادن عنان مال خویش و در راستای امنیت مالکیت و دارایی گام‌های اول را در جای محکم و مسیر امن‌تری قرار داد و مالکیت رسمی یکی از مهم‌ترین مسیرهای قانونی است.
در بسیاری از جرائم علیه اموال از قبیل فروش مال غیر، تبانی برای بردن مال غیر، معامله با انگیزه فرار از پرداخت دین، کلاهبرداری و حتی در برخی از جرائم اقتصادی و پولشویی اسناد عادی آسیب‌پذیرتر هستند و متضرر نه‌تنها نگران تزلزل مالکیت خویش می‌شود، بلکه باید بی‌گناهی و حسن نیت خود را نیز اثبات کند تا از انتساب اتهامات مشارکت یا معاونت آن بزه در امان بماند.
درخصوص امور حقوقی نیز چه در مقام طرفین دعوی و چه در جایگاه اشخاص ثالث و چه از لحاظ آیین دادرسی و قواعد شکلی و چه از لحاظ ماهیت موضوع مورد اختلاف با در دست داشتن سند رسمی از حمایت قانونی بیشتری برخورداریم و از همین‌رو است که مقنن با توجه به اهمیت و نوع برخی قراردادها ثبت رسمی آنها را اجباری دانسته است و ازجمله صلحنامه، هبه‌نامه و شرکت‌نامه‌ براساس ماده ۴۷ قانون ثبت باید به‌صورت رسمی تنظیم شود و درخصوص انتقال مالکیت نیز برخی وکالت‌نامه رسمی را کافی می‌دانند حال آنکه وکالت‌نامه فقط حکایت از اعطای وکالت و تفویض اختیار فروش دارد و سند مالکیت به‌حساب نمی‌آید؛ مگر اینکه به موجب سند دیگری ولو در قالب سند عادی مثل مبایعه‌نامه انتقال مالکیت صورت پذیرفته باشد.
پیشنهاد می‌شود برای اطمینان از صحت و سلامت مالکیت از برخی سایت‌های رسمی مثل این سامانه‌ها کمک گرفته شود:




  چطور از عامل سدمعبر مقابل پارکینگ شکایت کنیم؟
پارک کردن مقابل پارکینگ تخلف است و می‌توان از عامل آن شکایت کرد. برای شکایت از فرد خاطی باید از خودروی پارک‌شده مقابل پارکینگ در ساعات مختلف عکس بگیرید و آن را به محاکم قضایی ارائه دهید تا ادعای‌تان را اثبات کنید. دادسرا موظف به رسیدگی به ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق است.

  نکته کلیدی نوشتن سفته
در زمان پر کردن سفته به هیچ عنوان هیچ قسمتی را برای تکمیل در آینده خالی نگذارید و هیچ قسمتی خالی نباشد؛ چراکه ممکن است بعداً مجبور به پر کردن آن شده و در رویه و رسیدگی‌های قضایی با مشکلات پیچیده‌ای مواجه شوید؛ بنابراین وقتی سفته را به هر دلیلی می‌خواهید صادر کنید، همه قسمت‌های آن را پر کنید.