رضا ساجدین، تحلیل‌گر بازار مسکن از مدیریت هزینه‌ها در بازسازی می‌گوید
کلیدی برای فروش سریع‌تر
بازسازی خانه، فرصتی برای نو شدن و ارتقای کیفیت زندگی است. این فرایند، چه برای سکونت شخصی و چه برای فروش ملک، مزایای فراوانی به همراه دارد.
در دنیای امروز، بازسازی خانه به یکی از ترندهای محبوب تبدیل شده است. افراد به‌دنبال نوسازی و ارتقای کیفیت زندگی خود در خانه‌هایشان هستند و بازسازی می‌تواند به افزایش ارزش ملک نیز منجر شود.رضا ساجدین، کارشناس و تحلیل‌گر بازار مسکن، در گفت‌وگو با همشهری، مراحل مختلف بازسازی خانه، از انتخاب سبک و طراحی تا انتخاب پیمانکار و نکات حقوقی آن را به‌طور کامل بررسی می‌کند.
بازسازی یک خانه چه روندی دارد؟
بازسازی در مناطق مختلف دارای سبک‌های مختلف است. بعضی افراد به‌صورت عمده کار می‌کنند؛ مثلا طراحی و بازسازی یک ساختمان 10واحدی را یکجا انجام می‌دهند، اما بعضی از فعالان بازار بازسازی خاص‌تر هستند و به‌صورت تک‌واحدی و متراژی کار را انجام می‌دهند.
خانه بازسازی‌شده برای معامله‌گران حرفه‌ای ملک جذاب‌تر است یا خانه خام؟
کسانی که کار خرید و فروش ملک را انجام می‌دهند معمولا دنبال ملک‌هایی هستند که نیازمند بازسازی است زیرا این ملک‌ها را با قیمت پایین‌تری می‌توانند بخرند و با صرف هزینه بازسازی، با سود بسیار بیشتری هم به فروش برسانند.
برای مصرف‌کننده عادی کدام کار توصیه می‌شود؟
اول باید دید که فرد یک ملک را برای استفاده خودش می‌خواهد بازسازی کند یا اینکه قصد فروش آن را دارد. هر کدام از این دو مرحله هزینه‌های خاص خود را دارند. معمولا ملکی که برای استفاده شخصی بازسازی می‌شود هزینه‌های بیشتری دارد؛ چراکه در این موارد از متریال و اجناس با کیفیت بالا استفاده می‌شود، اما در ملکی كه برای فروش بازسازی می‌شود اجناس با کیفیت معمولي‌تر و پایین‌تری به‌کار می‌رود؛ بنابراین مخارج کمتری هم دارد.
مهم‌ترین نکته‌ای که پیش از شروع کار بازسازی، باید به آن توجه کرد، چیست؟
2نوع سبک کار در بازسازی وجود دارد؛ کلاسیک و مدرن. قبل از شروع کار باید ببینید که سلیقه شما با کدام سبک مطابقت دارد. این دو نوع طراحی با هم تفاوت‌های بسیاری دارند؛ یکی کاملا سنتی و ایرانی و دیگری مدرن و جدید است. همچنین مواداولیه و اجناسی که در کار کلاسیک استفاده می‌شوند تفاوت بسیاری با مواد استفاده شده در یک کار مدرن دارند. به همین‌خاطر اشخاص قبل از اقدام به بازسازی باید در انتخاب نوع معماری دقت کنند.
مهم‌ترین بخش در کار بازسازی چیست؟
گاهی بازسازی طوری انجام می‌شود که بعد از اتمام کار، خانه از قبل از بازسازی کوچک‌تر به‌نظر می‌رسد؛ این یعنی انتخاب اشتباه و انجام کار بدون فکر؛ اما توجه در انتخاب نوع کار مطابق با فضای کلی خانه، می‌تواند خانه را دل‌بازتر و بزرگ‌تر نیز نشان دهد.
البته همیشه طراحی مهم‌ترین قسمت کار است. با مشاوره و استفاده از تجربه یک طراح حرفه‌ای، می‌توان به یک نتیجه عالی و مطلوب رسید.
اگر نتیجه بازسازی قابل‌قبول نباشد، امکان رسیدگی و شکایت از پیمانکار وجود دارد؟
بعد از اینکه طراحی انجام شد، می‌توان اجرای کار را نیز به پیمانکار سپرد یا اینکه از یک گروه اجرایی دیگر استفاده کرد؛ اما مهم‌ترین مسئله عقد یک قرارداد درست است که تمام نکات مورد نظر به‌طور کامل و دقیق در آن قید شده باشد تا بعد از پایان کار برای بروز مشکلات احتمالی مانند استفاده از اجناس نامرغوب یا تأخیر در اتمام کار، بتوان به‌صورت قانونی از آن استفاده كرد و طرح شکایت انجام داد.
هنگام خرید ملک بازسازی‌شده چگونه باید متوجه کیفیت بازسازی شویم؟
در اینگونه املاک بیشتر ظاهر کار به صورت خوب و زيبا نمایان می‌شود ولي در باطن ممکن است دارای ایرادات بسیاری باشد که هنگام خرید متوجه آنها نمي‌شویم. تنها راه جلوگیری از دچار شدن به مشکل احتمالي در اين زمينه، تهیه یک قرارداد و آوردن شروطی برای تضمین کیفیت بازسازی آن ملك است؛ یا اینکه یک مهلتی را به‌عنوان ضمانت و گارانتی از فروشنده بگیریم، تا اگر قبل از زمان ضمانت‌شده، ملک دچار مشکل شد بتوان از طریق مراجع قانونی این مسئله را پیگیری کرد.
چه توصیه‌ای برای افرادی که وارد کار بازسازی می‌شوند، دارید؟
اکیدا توصیه می‌کنم همیشه از مواداولیه و اجناس درجه‌یک استفاده کنند، تا هم باعث اعتبار کار خود شوند و هم اینکه فرد استفاده‌کننده بتواند زمان بیشتری را بدون دردسر و مشکل در آن ملک سپری کند. استفاده از اجناس نامرغوب تنها باعث ضرر مالی نیست و گاهی مثلا استفاده از یک گاز رومیزی غیراستاندارد می‌تواند خسارت جانی نيز داشته باشد و دیگر امکان جبران باقی نمي‌گذارد.
بر مبنای تجارب شما، بازسازی چقدر به ارزش یک ملک اضافه می‌کند؟
تجربه ثابت کرده که بازسازی، در بیشتر موارد، ارزش‌افزوده‌ای تا 10برابر هزینه انجام‌شده به ملک اضافه می‌کند؛ به‌طور مثال با 200میلیون تومان هزینه، می‌توان ملک را 2میلیارد تومان بالاتر از زمان قبل از بازسازی به فروش رساند. بهترین کار قبل از فروش یک ملک، انجام بازسازی توسط فروشنده است؛ زیرا هم در قیمت تأثیر دارد و هم باعث تسریع در فروش آن می‌شود. متأسفانه اکثر مالکان این کار را انجام نمی‌دهند و از سود آن نیز بی‌خبرند.
مدیریت هزینه بازسازی
شخصی که قصد بازسازی يك ملک را دارد در ابتدا باید بداند که چقدر توان هزینه‌کردن دارد؛ چراکه بازسازی را می‌توان با کمترین هزینه ولي بدون کیفیت انجام داد؛ در مقابل می‌توان با صرف هزینه کافی یک بازسازی خیلی عالی را به ثمر رساند.
کلید
از یک طراحی مدرن چه چیزی بخواهیم؟
رضا ساجدین: طراحی فضاهای خصوصی به‌عنوان مثال طراحی لاندری‌روم برای بازسازی جذابیت دارد. لاندری‌روم، در واقع همان رختشو‌خانه‌های قدیمی است که با گذشت زمان تغییر شکل داده و امروزه به یک بخش جدید و کاربردی در خانه‌های مدرن تبدیل شده است که مزایا و فواید بسیاری هم برای ساکنان خانه‌ها
دارد.
لاندری‌روم یک اتاق برای شست‌وشو،
خشک کردن و اتوی لباس‌هاست که موجب شده تا افراد بتوانند لباس‌های اضافی و چرک، مواد شوینده، میز اتو و... را به این اتاق انتقال دهند. در این مكان برای مواد شوینده نیز جای مخصوصی درنظر گرفته می‌شود و دیگر نیازی نیست که برای آنها جایي در آشپزخانه یا اتاق خواب درنظر گرفت.
همچنین ایجاد اتاق لباس(واکینگ‌کلوزت، کلوزت‌روم یا واکینگ‌روم) هم می‌تواند در این چارچوب مدنظر قرار گیرد. اتاق لباس در واقع فضایی برای قرار گرفتن منظم و راحت لباس‌ها، کفش‌ها، کمربند، کیف، روسری و... است که اخیرا در طراحی مدرن خانه‌ها بسیار از آن استفاده می‌شود.
همچنین مسترروم که بزرگ‌ترین اتاق خانه است، به‌واسطه متراژ بالا امکاناتی نظیر حمام، سرویس بهداشتی و واکینگ‌کلوزت در آن قرار دارد. اغلب در این اتاق، تختخواب‌های بزرگ قرار می‌دهند و با استفاده از مبلمان و صندلي‌های راحتی، فضایی دلنشین و سرشار از آرامش برای استراحت، مطالعه و دورهمی‌های دوستانه به‌وجود می‌آورند. این چند مورد از موارد مهمی‌هستند که در یک طراحی مدرن باید لحاظ شوند.
تفاوت بین اجناس درجه‌یک و معمولی
کسانی که برای فروش، یک ملک را بازسازی می‌کنند، از کابینت‌هایی بهره می‌برند که ماده اولیه آن از باگاس‌نیشکر است. این کابینت‌ها با قیمت‌های خیلی پایین‌تري از کابینت‌هايي که از جنس MDF ساخته مي‌شوند، قابل تهیه هستند. یک ست کامل کابینت‌هایی که با باگاس‌نیشکر ساخته می‌شود به قیمت 5میلیون تومان فروخته می‌شود؛ این در حالی است که هر متر از کابینت‌های MDF با این قیمت ساخته می‌شود.
خیلی از وسایلی که در بازسازی به‌کار می‌روند مانند شیرآلات، سرامیک، رنگ، کفپوش و... نیز از این قاعده مستثنا نیستند و هر کدام می‌توانند جنس اصلی یا تقلبی داشته باشند. برای مثال بازسازی یک ملک 70متری با 250میلیون تومان هم قابل انجام است، اما همین ملک را با یک‌میلیارد تومان نیز می‌توان بازسازی
کرد.
برای شروع کار و انتخاب پیمانکار به چه نکاتی باید توجه کرد؟
رضا ساجدین: برای بازسازی معمولا بین 30 تا 40قلم از وسایل و ساختار خانه باید تغییر کند و شرکت‌هایی هستند که در اين زمينه فعاليت مي‌كنند و بازسازی را به‌صورت تخصصی انجام می‌دهند؛ حتی این شرکت‌ها یک اتحادیه نیز تشکیل داده‌اند. خیلی از آنها دارای سایت و صفحات مجازی هستند که به‌راحتی در اینترنت قابل جست‌وجو هستند.
مهم‌ترین کار برای شروع بازسازی انتخاب یک طراح باسلیقه و باسابقه است؛ اول باید طرح سه‌بعدی‌اي را که طراح آماده کرده از او تحویل بگیرید و براساس آن هزینه کلی را به‌طور دقیق برآورد کنید؛ زیرا تا زمانی که یک کار طراحی نشود هزینه کلی را برای بازسازی نمی‌توان تعیین کرد.
