آگاهی از مسائل حقوقی به پیشگیری از وقوع بسیاری از جرائم و حوادث ناخوشایند کمک می‌کند. در این صفحه با کمک گروهی از بهترین وکلا و حقوقدانان دادگستری به سؤالات روز حقوقی شما پاسخ می‌دهیم.
نکات مهم در قرارداد اجاره
محمدرضا گیوکی- وکیل دادگستری
تابستان، فصل نقل‌و‌انتقال مستأجران است. بعضی‌ها مجبور به تغییر خانه‌شان می‌شوند و بعضی دیگر بعد از توافق با صاحبخانه قراردادشان را تمدید می‌کنند. با وجود این باز هم گاهی بین مالک و مستأجر اختلافاتی پیش می‌آید. برای پیشگیری از ایجاد اختلاف توصیه می‌شود به این نکات توجه کنید:
۱. موجر باید مالک خانه یا آپارتمان یا مغازه باشد
کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی‌تواند ملکی را اجاره دهد. مستأجر هم می‌تواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.
۲. مدت اجاره باید معین باشد
اگر در قرارداد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا 2سال یا چند‌ماه و…) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد. مدت اجاره معمولا یک‌سال تعیین می‌شود.
۳. موجر و مستأجر باید بالغ و عاقل باشند
کودکان غیربالغ و افراد دیوانه نمی‌توانند ملک را اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند. قیم این افراد می‌تواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد.
۴. اجاره کتبی
طبق قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، باید قرارداد اجاره به‌صورت کتبی تنظیم شود و 2نفر شاهد زیر آن را امضا کنند و مضافا در 2نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ بهره‌مند شوند. اگر طرفین (موجر و مستأجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می‌شوند که باعث می‌شود ماه‌ها و شاید سال‌ها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.
نکات و تعهدات مهم اجاره
در قرارداد باید نکات مهمی را رعایت کرد و بهتر است در این زمینه با یک وکیل یا فردی که به مسائل حقوقی آگاهی دارد، مشورت شود. با این حال رعایت چند نکته می‌تواند از گرفتار شدن طرفین در دعواهای حقوقی پیشگیری کند:
۱. هزینه‌های خانه اجاره‌ای
ماده ۴۸۶در این‌باره مقرر می‌دارد که تعمیرات و همه مخارجی که در عین مستأجره برای استفاده از آن لازم باشد بر عهده مالک یا موجر است. آن تعمیراتی که به‌خود عین ملک اجاره‌ای ربطی پیدا نمی‌کند با مستأجر است و به موجر یا مالک ارتباطی پیدا نمی‌کند.
۲. انجام کارهای اضافی و تزئینات در واحد اجاره‌ای
نکته‌ای که باید به آن دقت کرد این است که اگر فرد مستأجر هزینه‌هایی را برای ملک انجام دهد یا مثلاً تزئیناتی را برای ملک که جدانشدنی است انجام دهد و از مالک و موجر اذن نداشته باشد، هزینه آن را نمی‌تواند مطالبه کند؛ مگر در مواردی که انجام ندادن کار و عمل باعث سختی زندگی شود و اذن و دسترسی به موجر نباشد تا اجازه گرفته شود.
۳. شروط ضمن اجاره
در ضمن اجاره مستأجر و موجر ممکن است شروط و توافقات فرعی داشته باشند؛ برای مثال مستأجر ممکن است شرط کند ضمن قرارداد اجاره که ظرف چند مدت موجر موظف است دیوارهای خانه را رنگ‌آمیزی یا دکوراسیون کند یا شروط دیگری که افراد ممکن است مطرح کرده باشند چه مربوط به اجاره یا غیر آن باشد. در این صورت اگر هر کدام ضمن اجاره شرطی کرده باشند و دیگری از انجام شرط تخلف کند، فردی که شرط به نفع وی بوده می‌تواند فورا قرارداد اصلی اجاره را فسخ کند. برخلاف باقی شروط در دیگر قراردادها که فرد، دیگری را باید الزام کند در اینجا قانونگذار اجازه داده است یک راست فرد به سمت فسخ قرارداد برود.
۴. ذکر مدت در قرارداد اجاره
در قرارداد اجاره باید دقت کرد که مدتی برای آن ذکر شود و ذکر مدت در قرارداد علت اصلی صحیح بودن آن به‌حساب می‌آید؛ زیرا در غیر این صورت آن اجاره باطل خواهد بود و اثر باطل بودن متوجه مستأجر خواهد بود و ممکن است به ناحق محکوم به پرداخت خساراتی شود که مستند به وی نیست. لازم است در این زمینه قراردادی صریح نوشته شود و مدت اجاره برای مثال یک سال در آن ذکر شود.
۵. عیب‌دار شدن عین مستأجره یا خراب شدن عین مستأجره
در قانون، مستأجر امین تلقی می‌شود و به این امین بودن احکامی بار می‌شود؛ مثل اینکه اگر در عین مستأجره خرابی به وجود آید وی مسئول نخواهد بود؛ مگر آنکه ثابت شود در نگهداری آن تعدی و تفریط کرده است؛ برای مثال اگر مستأجر بر اثر کوتاهی که داشته فرزند کوچکش با اشیایی به در و دیوار، رنگ‌آمیزی، تزیینات و دکوراسیون ملک آسیبی بزند در اینجا به‌علت کوتاهی مقصر خواهد بود و ضامن جبران خسارات است.
۶. اجاره مالی که شراکتی است
در اجاره باید دقت کنید که اگر ملکی را اجاره می‌کنید، بدانید آن مال متعلق به چند نفر است؟ آیا در مالکیت مشاع و مشترک است یا خیر تنها و تنها یک مالک دارد. دانستن این نکته به این علت است که اگر ملکی را اجاره کنید و چند مالک داشته باشد و یکی از مالکین بدون اجازه دیگری ملک را به شما اجاره داده باشد، شریک دیگر می‌تواند خلع ید شما را از دادگاه تقاضا کند و شما متحمل خسارات زیادی شوید. این امر را ماده ۴۷۵ قانون مدنی مقرر کرده است.
۷. فوت مستأجر یا موجر و تکلیف اجاره
عقد اجاره عقدی لازم است و با فوت موجر یا مستأجر قرارداد اجاره تا پایان مدت باقی و پابرجاست؛ مگر آنکه این امر در قرارداد قید شود که درصورت فوت مستأجر یا مالک اجاره منحل شود، اما در غیراین صورت در حالتی که مستأجر فوت شود، اجاره به وراث وی می‌رسد.
نکات مهم قانون جدید الزام به تنظیم سند رسمی
سمیرا مقدسی- وکیل دادگستری
با توجه به تغییرات گسترده قانون در معاملات ملکی افراد، اطلاع‌رسانی در سطح ملی و کشوری امری غیرقابل اجتناب است که برای بهتر اجرا شدن باید با فعالیت خبرگان و حقوقدانان و اهالی رسانه، علت تصویب قانون «الزام به تنظیم سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و مزایای آن و اینکه چگونه از مشکلات پیشگیری می‌کند برای مردم تبیین شود.
شایسته است مهلت‌های مناسبی که در مواد ۱ و ۱۰ قانون پیش‌بینی شده است و مردم می‌توانند در بازه زمانی ۲ساله و ۴ساله نسبت به ثبت ادعا و تثبیت مالکیت املاک خود اقدام کنند برای جلوگیری از نگرانی مردم کاملا شفاف و با زبان ساده بیان شود.
با اجرای صحیح و کامل این قانون موجبات کاهش و پیشگیری از پرونده‌های اختلاف ملکی فراهم می‌شود و به نحو صحیحی امکان صدور اسناد رسمی از طریق این قانون مهیا شده و افراد در این بستر املاک خود را به ثبت می‌رسانند و البته که این مهم درصورتی به نتیجه اکمل می‌رسد که همراهی تمام ارگان‌های اجرایی در عملیاتی کردن اجرای محتویات آن باشد. این امر نیازمند اطلاع‌رسانی به تمام اقشار جامعه بالاخص در مناطق کم‌برخوردار است که باید دستگاه‌های مختلف بسیج شوند تا مردم را از این فرصت قانونی مطلع سازند.
نکته قابل توجه برای روستاییان در مورد اراضی کشاورزی با هر میزان و مساحتی قابلیت گرفتن سند و افراز بعد از صدور سند امکان‌پذیر است و مطابق این قانون کشاورزانی که در مهلت قانونی نسبت به دریافت سند مالکیت خود اقدام نکنند، مشمول دریافت خدمات تسهیلی و دیگر خدمات نمی‌شوند.
از مهم‌ترین تغییرات قانون می‌توان به این موارد اشاره کرد:
یک‌سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از 2سال یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن درخصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از 2سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به‌صورت سهمی از کل عرصه یا اعیان باشد و تعهد به انجام تمامی اعمال حقوقی مذکور باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد؛ در غیراین صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضایی شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی درخصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیردعوای اثبات یا تنفیذ معامله ابطال سند رسمی مالکیت الزام به تنظیم سند رسمی خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست. همچنین اسناد ثبت‌نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ‌یک از دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه 5ساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب14/۱۲/1395 پذیرفته نمی‌شود و در مراجع قضایی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌شود ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.
و همچنین دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری است مشروط بر اینکه ظرف 15 روز پس از اعمال حق فسخ اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف 15 روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود، مسموع است؛ هر چند فسخ ثبت نشده باشد.
و نیز مفاد این توضیحات درخصوص اموال غیرمنقولی که پس از لازم‌الاجراشدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می‌شود از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است؛ هرچند سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون راه‌اندازی نشده باشد.
دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده (و نیز ملکیت و حق) که قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده درصورتی قابل استماع است که قطعیت این مستندات مطابق آیین‌نامه‌ای که به تصویب رئیس قوه قضاییه می‌رسد و به تشخیص وی محرز باشد؛ بنابراین بهتر است مردم بعد از آیین‌نامه، طبق مقررات آن اقدام کنند تا دعوای احتمالی آینده آنان قابل استماع باشد.
مرجع قضایی در دعوای استرداد عوض یا عوضین اعمال حقوقی ثبت نشده موضوع این ماده درصورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین حکم به استرداد خواهد داد و درصورت عدم‌احراز دعوا را رد می‌کند؛ بنابر این بهتر است از مراودات غیربانکی، مثل سکه یا دلار پرهیز کرد تا درصورت استرداد عوض، قابل اثبات باشد. دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص درخصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت کنند. در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط مورد نظر آنها اعم از پیش‌بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیش‌بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط در سند درج شود. مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق‌الثبت، حق‌التحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع حکم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی (31/۴/1394) ارزش معاملاتی است.
به‌عبارت دیگر مبلغ واقعی باید در اسناد رسمی قید شود؛ هر چند عوارض دولتی طبق ارزش معاملاتی حساب می‌شود و نه مبلغ واقعی.
فروش زیرخاکی جرم است؟
خرید و فروش اشیای تاریخی و فرهنگی و انجام حفاری غیرمجاز ممنوع است و خریدار و فروشنده علاوه بر ضبط اموال فرهنگی، به حبس از ۶ماه تا ۳ سال محکوم خواهند شد. هرگاه فروش اشیای تاریخی به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم به اتباع خارجی انجام شود، مرتکب، به حداکثر مجازات تعیین‌شده در قانون محکوم می‌شود.
مجازات نصب دوربین در مشاعات آپارتمان
نصب دوربین‌های مداربسته تابع مقررات خاصی است، اما اگر دوربین مداربسته بدون رعایت این قوانین نصب شود و مثلا به‌طور مخفیانه باشد یا دارنده فیلم‌ها اقدام به نشر تصاویر کرده و موجب ضرر و هتک حیثیت شود، طبق ماده ۶۳۸قانون مجازات اسلامی به حبس تا ۶ماه یا جزای نقدی تا ۴۰میلیون ریال محکوم می‌شود.
باشگاه وکلا
در همینه زمینه :
