آجرهای مشترک

علی محسنی ماکلوانی؛  وکیل پایه یک دادگستری

قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است میان مالک یا مالکین از یک طرف و سازنده یا شرکت پیمانکاری از طرف دیگر. موضوع آن هم احداث یک ساختمان تجاری یا مسکونی با شرایط حاکم و درج شده در قراردادی است که میان دو طرف منعقد شده و به‌واسطه آن طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، به نسبت سرمایه و آورده خویش در این سرمایه‌گذاری شرکت کرده و از منافع و عواید آن بهره‌مند خواهند شد. اما در راستای تنظیم و انعقاد چنین قراردادی، باید از نظر اصول حقوقی موارد و نکاتی را رعایت کرد که از بروز مشکلات گوناگونی که امروزه گریبانگیر طرفین قرارداد به‌خصوص مالکین زمین یا ملک می‌شود پیشگیری کرد. به همین منظور به‌طور مختصر نکات و توضیحاتی را با شما به اشتراک گذاشته‌ایم.

علت انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت
در مواردی که افراد منابع مالی کافی برای احداث بنا یا ساختمان در زمینی که مالک آن هستند را دارا نباشند یا اینکه برای تبدیل بافت فرسوده ملک مسکونی یا تجاری قدیمی خود به بافت نوساز از تمکن مالی و توانایی اقتصادی مناسبی برخوردار نباشند، با استفاده از قرارداد مشارکت در ساخت و بهره‌مندی از توانایی مالی شخص سازنده یا خدمات یک شرکت پیمانکاری در امر ساخت‌وساز می‌توانند با درنظر گرفتن سهم و سود هر یک از طرفین؛ پروژه ساختمانی مورد نظر خود را به اجرا درآورده و احداث کنند.

مزایای قرارداد مشارکت در ساخت
قراردادهای مشارکت در ساخت بهترین و سریع‌ترین روشی است که می‌تواند بافت فرسوده ساختمان‌های قدیمی را به بافت نوساز و جدید تبدیل کند.
به‌طور معمول مشارکت در ساخت‌وساز برای طرفین قرارداد سودآور است و به‌واسطه برخورداری از منافع آن وضعیت اقتصادی افراد ارتقا یافته و بالتبع اثرات مثبت آن به جامعه سرایت خواهد کرد.
 توسعه و گسترش پروژه‌های نوسازی ناشی از انعقاد قراردادهای مشارکت در ساخت و احداث ساختمان‌های مسکونی یا تجاری نوساز می‌تواند منجر به زیباسازی مناطق شهری و محله‌ها شود.
با انعقاد روزافزون قراردادهای مشارکت در ساخت به‌تدریج ارزش و مرغوبیت املاک آن منطقه افزایش پیدا کرده و به تبع آن برای افراد نیز ارزش افزوده خواهد داشت.

تعهدات سازنده در قبال مالک یا مالکان
سازندگان برای اجرای قرارداد مشارکت در ساخت متعهد به انجام اموری می‌شوند که غالباً مهم‌ترین تعهدات عرفی و قراردادی آنها به شرح موارد ذیل است:
  پرداخت هزینه‌های ساختمانی پروژه
  پرداخت هزینه‌های اداری پروژه
  پرداخت مبلغی به‌عنوان اجاره‌بها که معمولاً طی مراحل ساخت به‌صورت بلاعوض به مالک پرداخت می‌شود
  پرداخت کلیه هزینه‌های ناشی از جرائم مربوط به کمیسیون ماده 100، نظام مهندسی، سازمان پارک‌ها، شهرداری و... برعهده سازنده است.

مراحل انتقال قدرالسهم سازنده
به‌طور کلی می‌توان اذعان کرد که انتقال قدرالسهم به‌نام سازنده در سه الی چهار مرحله و با توجه به هزینه‌هایی که سازنده کرده است صورت گیرد و این مراحل شامل:
  انتقال بخشی از قدرالسهم پس از دریافت جواز
  انتقال بخشی از قدرالسهم پس از پایان مرحله سفت‌کاری
  انتقال بخشی از قدرالسهم پس از تحویل ملک قابل سکونت
  انتقال کامل قدرالسهم پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی و انجام تشریفات قانونی جهت اخذ سند تک‌برگ.

نکات مهم و کلیدی در قرارداد مشارکت در ساخت
   برای تعیین و محاسبه میزان سود حاصل از مشارکت میان طرفین قرارداد مشارکت، می‌توان تغییرات قیمت مسکن و نرخ تورم را درنظر گرفت. در غیراین صورت می‌توان از همان بدو انعقاد قرارداد عنوان  کرد که نوسانات قیمت و تورم در موضوع توافقات صورت گرفته تغییر و تأثیری نگذارد.
   در قرارداد مشارکت در ساخت، باید میزان سهم مالک و سازنده مشخص و معین شود لذا به‌طور معمول تغییرات این سهم از حد وسط یعنی 50درصد صورت می‌گیرد. به‌طور مثال می‌توان توافق کرد سهم مالک یا صاحب زمین 55درصد و سهم سازنده یا شرکت پیمانکار 45درصد محاسبه شود. البته میزان درصد ذکر شده می‌تواند بنا بر توافق طرفین تغییر یابد؛ مثلاً به‌صورت 60درصد مالک و 40درصد سازنده یا بالعکس.
   برای پروژه‌های مشارکتی حتماً ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه در ابتدا محاسبه می‌شود. از فرمول‌های ویژه برای سود و ارزش ملک در این راه استفاده می‌شود.
   در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در تمام شرایط به‌ویژه میزان سود، با نظر دو طرف تنظیم می‌شود؛ اما شرایط عرف جامعه نیز در این حالت تأثیرگذار هستند.
   به‌طور معمول سازنده یا سازندگان مبلغی را به مالک زمین یا مالک ملک پرداخت می‌کند تا بتواند در طول انجام پروژه، محل اسکان برای خود و خانواده فراهم کند.
   توصیه می‌شود در قراردادهای مشارکت در ساخت شرط داوری درج شود و بهتر است داور یا حَکم مرضی‌الطرفین (با رضایت طرفین) از همان ابتدای انعقاد قرارداد مشخص و معین شود که در غیراین صورت طرفین می‌توانند اختلافات احتمالی که در آینده امکان بروز آن می‌رود از طریق مراجعه به مراجع قضایی حل و فصل شود.
   توصیه می‌شود در قراردادهای مشارکت در ساخت تعهدات هر دو طرف نسبت به یکدیگر به‌طور دقیق و واضح تعیین شود.
   تأکید می‌شود چنانچه درصدد اقدام به تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت با شرکت‌های پیمانکاری با مالکیت حقوقی را دارید در وهله اول باید برای جلوگیری از ورود خسارت و زیان احتمالی نسبت به عملکرد و فعالیت‌های شرکت مذکور تحقیقات لازم صورت گرفته و پس از حصول اطمینان از سلامت کاری شرکت نسبت به امضای قرارداد مشارکت اقدام کنید.
   شرکت‌های پیمانکاری حقوقی لازم است تمام مراحل عقد قرارداد را همراه با امضای رسمی و مهر شرکت با اعتبار لازم انجام دهند.
   اگر هر یک از طرفین قرارداد به مسئولیت‌ها و وظایف خود پایبند نباشند یا عمل نکنند، حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت برای آنها امکان‌پذیر است. ضمن اینکه می‌توان درصورت عدم‌انجام تعهد از سوی هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بالاخص سازندگان تضامین یا ضمانت اجراها یا وجه التزام برای جبران خسارات وارده درنظر گرفت.
   شرکت پیمانکار یا سازنده پروژه موظف است در بازه‌های زمانی یک ماه یا دو ماهه در قالب صورتجلسه یا گزارش رسمی، مراحل تکمیل کار را به اطلاع مالک یا شرکت‌های طرف قرارداد برساند.
   در قرارداد مشارکت در ساخت اگر یک فرد یا چند فرد به‌عنوان نماینده یا نمایندگان مالک زمین یا ساختمان وظیفه رسیدگی به فعالیت‌های شرکت پیمانکار را داشته باشند، نام آنها باید در قرارداد آمده باشد. شرایط جایگزین شدن نمایندگان به جای مالک اصلی نیز مواردی است که در قرارداد بهتر است نوشته شود.
   اگر حین انجام پروژه، مالک زمین یا ساختمان فوت کند، ورثه او باید مراحل ادامه پروژه را برعهده بگیرند.
   دقت کنید اگر زمان قرارداد مشارکت در ساخت به پایان برسد، اما پروژه ساخت‌وساز خاتمه نیافته باشد، حق فسخ قرارداد یا مطالبه ضرر برای هر دو طرف وجود نخواهد داشت، مگر اینکه قبلاً در بخش شرایط قرارداد مشارکت در ساخت، ضمانت اجرا و یا وجه التزام مشخص و معین شده باشد.

تذکر:
توصیه می‌شود در زمان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت تضامین یا ضمانت اجراهایی درنظر گرفته شود. دلیلش هم این است که درصورت عدم‌انجام تعهدات پیش گفته در تاریخ و مواعد توافق شده از سوی سازنده یا سازندگان، با استفاده از شرایط درج شده در قرارداد بتوان حدالامکان از ضرر و زیان احتمالی جلوگیری کرده یا با دارابودن اختیار فسخ قرارداد از کمند معضل پیش آمده رهایی یافت.
توصیه می‌شود اختیار پیش‌فروش واحدها که در قدرالسهم سازنده قرار دارد تا قبل از پایان مرحله سفت‌کاری به سازنده داده نشود و درصورتی که طرفین توافق بر پیش‌فروش داشته باشند، بهتر است نسبت به پیشرفت مراحل ساخت و میزان قدرالسهم سازنده از عرصه به وی اختیار پیش‌فروش واحدها اعطا شود.