تورم داغ مسکن تهران در تیرماه

بازار مسکن تهران، تابستان امسال را با یک موج تورمی گسترده آغاز کرده و برخلاف اغلب ماه‌های قبل، همه مناطق 22گانه تهران با افزایش قیمت یک تا 12درصدی مواجه شده‌اند.
به گزارش همشهری، 2روز پیش، آمارهای رسمی از جهش 8.3درصدی میانگین قیمت مسکن شهر تهران در تیرماه خبر دادند. حالا بررسی آمارهای جدید بانک مرکزی نشان می‌دهد که در اتفاقی کم‌سابقه، این جهش قیمت در همه مناطق 22گانه تهران رخ داده و برخلاف دوره‌های قبل، حتی یک منطقه نیز با کاهش قیمت مواجه نشده است.

2روایت از تحولات بازار مسکن تهران
به‌واسطه اختلاف در شیوه آمارگیری بانک مرکزی و مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن تهران، طبق معمول، نتایج گزارش‌های 2مرجع با تفاوت‌هایی روبه‌روست؛ اما نکته مهم این است که در هر دو گزارش، روند تغییرات بازار نزدیک به هم بوده و هر دو از تکانه‌های تورمی بازار مسکن در نخستین ماه از فصل تابستان1401 حکایت دارند. براساس گزارش بانک مرکزی، در تیرماه امسال 10هزار و 294معامله خریدوفروش مسکن در تهران به ثبت رسیده که این تعداد 1609معامله بیش از برآوردهای مرکز آمار ایران است. همچنین بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن تهران در تیرماه را با 5.8درصد افزایش نسبت به ماه قبل 41.7میلیون تومان اعلام کرده درحالی‌که در گزارش مرکز آمار ایران میانگین وزنی این شاخص 44.8میلیون تومان اعلام شده بود. تفاوت در قیمت اعلام شده از سوی 2مرجع نیز ناشی از شیوه آمارگیری و توجه به میانگین حسابی و وزنی قیمت است؛ اما تفاوت در درصد تغییرات قیمت 2مرجع بیش از اینکه ناشی از تغییر در محاسبات باشد، می‌تواند به تلاش مرکز آمار برای اصلاح محاسبات قبلی و جلب نظر مخاطبان به‌منظور معرفی خود به‌عنوان مرجع انتشار آمار حوزه مسکن باشد. به‌خصوص که در تیرماه امسال، مرکز آمار ایران برای نخستین بار گزارش تحولات ماهانه مسکن تهران را زودتر از بانک مرکزی و با فرمتی نزدیک به گزارش‌های معمول این بانک منتشر کرده است.

نقشه تکانه‌های تورمی مسکن در تیرماه
در نخستین ماه از فصل تابستان1401، همه مناطق 22گانه تهران با رشد قیمت مواجه شده‌اند. بانک مرکزی میزان تغییر میانگین قیمت مسکن تهران در این ماه را 5.8درصد اعلام کرده است. طبق آمار، میانگین قیمت به‌ترتیب در 11منطقه (19، 9، 13، 16، 17، 5، 15، 2، 10، 7، 8) با رشد 12.4تا 6.1درصدی(بیش از میانگین شهر) و در به‌ترتیب 11منطقه(6، 21، 11، 12، 22، 8، 4، 14، 1، 3، 20) با رشد 5.7تا 0.9درصدی قیمت(کمتر از میانگین) مواجه شده است.
براساس گزارش بانک مرکزی، بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا نشان می‌دهد: در تیرماه 1401سهم واحدهای تا 5سال ساخت به 30.1درصد رسیده که 3.4درصد کمتر از تیرماه سال قبل و حدود 30واحد درصد کمتر از ابتدای دهه 90است. همزمان با کاهش سهم نوسازها از معاملات مسکن تهران، سهم واحدهای با عمر بالاتر که قیمت کمتری دارند و بیشتر با قدرت خرید متقاضیان جور هستند، افزایش یافته است. همچنین بررسی توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران حاکی از این است که در تیرماه نیز منطقه 5بیشترین سهم از معاملات مسکن پایتخت معادل 14.6را به‌خود اختصاص داده و مناطق 2و 4به‌ترتیب با سهم 9.2 و 8.8درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. همچنین از منظر توزیع معاملات براساس بالاترین و پایین‌ترین میانگین قیمت، منطقه یک به‌عنوان گران‌ترین منطقه پایتخت با میانگین قیمت 83.7میلیون تومان در صدر قرار گرفته و در مقابل عنوان ارزان‌ترین منطقه تهران با میانگین 20.8میلیون تومان به منطقه 18 اختصاص یافته است. بررسی توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران براساس مساحت، قیمت میانگین و ارزش نهایی نیز نشان می‌دهد که در تیرماه امسال، سطح زیربنای 54.2درصد از کل واحدهای مسکونی معامله شده کمتر از 80مترمربع بوده و 56.7درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت شهر تهران اختصاص داشته است. همچنین 50.9درصد از معاملات مسکن تهران به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 3میلیارد تومان اختصاص داشته که به‌نوعی می‌تواند نرخ مبنا برای میانگین قدرت خرید موردنیاز برای حضور متقاضی در بازار مسکن قلمداد شود.

روند صعودی تورم اجاره
در بازار مسکن تیرماه، باوجود اینکه مصوبه سران قوا، افزایش قیمت بیش از 25درصد در تهران و بیش از 20درصد در سایر نقاط شهری را ممنوع کرده و رأی به تمدید خودکار قراردادهای اجاره داده است، بازهم شاخص کرایه مسکن اجرای رشد قابل‌تأملی را تجربه کرده است. طبق گزارش بانک مرکزی، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در تیرماه 1401نشان می‌دهد این شاخص در شهر تهران 47.4درصد و در کل مناطق شهری 52.3درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافته است. رشد ماهانه این شاخص در تیرماه در شهر تهران و کل مناطق شهری معادل 4.5درصد بوده است.