شروط سربه‌راهی مسکن در سال جدید

بازار مسکن بعد از 4سال تورم مستمر و فزاینده، در وضعیتی قرار گرفته که رشد قیمت آن به‌مراتب کمتر از رشد تورم مصرف‌کننده است و حباب قیمتی آن به‌تدریج تخلیه می‌شود؛ اما تداوم این شرایط در سال جدید نیازمند تحقق شروطی است که اجرا نشدن آنها، احتمال بازگشت تنش قیمتی و رکود تورمی به این بازار را افزایش می‌دهد.
به گزارش همشهری، قیمت مسکن در شهر تهران از نیمه سال1396 وارد دوره صعودی شد و این وضعیت با شیب مقطعی اما تند تا اوایل سال1400 ادامه پیدا کرد به‌گونه‌ای که به‌طور میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران از 3.6میلیون تومان در میانه سال1396 به بالای 30میلیون تومان در انتهای سال1399 رسید؛ اما در ادامه از اوایل سال1400 با تعدیل انتظارات تورمی و ورود بازار به فاز انتظار برای تعیین تکلیف برجام، عملا شیب تورم مسکن به کمتر از شیب تورم مصرف‌کننده رسید و به‌نوعی هر ماه بخشی از تورم افسارگسیخته سال‌های قبل را از دست داد.

نگاه مسکن به اقتصاد کلان
مسکن در ایران به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای که به پناهگاه سنتی سرمایه نیز تبدیل شده، به‌شدت متأثر از تحولات کلان اقتصاد و تغییر انتظارات تورمی است و حفظ ثبات آن به مهار واقعی نرخ تورم، اصلاح رفتار مالی دولت، جبران کسری بودجه از محل‌های غیرتورمی، کمک به تولید مسکن شهری و همچنین سیاستگذاری کارشناسی برای خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی با ابزارهای مبتنی بر پس‌انداز نیاز دارد. در حقیقت، مسکن در اقتصاد ایران به‌واسطه استقبال قابل‌توجه صاحبان سرمایه، همواره در مقابل تحولات پایدار و حتمی اقتصاد کلان واکنش نشان می‌دهد و به‌دلیل همین واقع‌گرایی، چسبندگی قیمتی شدیدی نیز دارد. در این شرایط، هرگونه اصلاح پایدار در سازوکار بازار مسکن و تثبیت قیمت آن، مستقیما باید از مسیر اصلاح ساختار اقتصاد کلان پیگیری شود. در سال1401 دولت به‌دنبال کاهش نرخ تورم به محدوده 24درصد است به‌گونه‌ای که میانگین تورم ماهانه در این سال از 2درصد فراتر نرود. با توجه به اینکه در شرایط فعلی، تورم بازار مسکن تقریبا معادل یک‌سوم تورم مصرف‌کننده است، درصورت تحقق تورم 24درصدی در 12ماه پیش‌رو، می‌توان انتظار داشت کل تورم بازار مسکن در این سال از 10درصد نیز فراتر نرود. 
البته هم کاهش تورم 40درصدی فعلی تا محدوده 24درصد و هم پیروی بازار مسکن از این اتفاق، منوط به تحقق انتظارات تورمی از محل احیای برجام و اصلاح رفتار مالی دولت است که عملا منجر به تقویت ارزش پول ملی می‌شود و رغبت سرمایه‌های ریالی برای رسوب در حوزه مسکن را کاهش می‌دهد. بدون برآورده شدن این شرط، تخلیه حباب قیمتی مسکن از محل رشد کمتر از نرخ تورم مصرف‌کننده نیز با چالش جدی مواجه خواهد بود.

تخمین قیمت مسکن با دلار
سنجش تحولات بازار مسکن براساس نرخ دلاری مسکن حاکی از این است که در 10سال اخیر، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران تقریبا معادل 1200دلار بوده درحالی‌که این شاخص در 25سال گذشته با احتساب ثبات نسبی بازار مسکن از سال 75 تا 85، از 1100دلار فراتر نمی‌رود. این شاخص نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن باوجود همبستگی شدید به قیمت دلار، رشد بیشتری را تجربه می‌کند و به‌عنوان نمونه، درحالی‌که متوسط تغییر قیمت سالانه دلار در 25سال اخیر معادل 17.5درصد بوده، میزان رشد میانگین قیمت مسکن در این بازه زمانی به 23.2درصد رسیده است. به‌عبارت‌دیگر، مسکن در طول 25سال گذشته، سالانه به‌طور میانگین 5درصد بیش از دلار افزایش داشته است. براساس آمارهای بانک مرکزی، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران در بهمن سال گذشته معادل 33میلیون تومان بوده است. با فرض تغییر نکردن این قیمت تا ابتدای سال1401 و همچنین با توجه به قیمت حدود 27هزار تومانی هر دلار در بازار آزاد تهران، قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در ابتدای سال‌جاری به حدود 1230دلار می‌رسد که در مرز میانگین 10ساله قرار دارد. 
با توجه به این آمار و ارقام و با فرض اینکه میانگین قیمت مسکن در سال1401 در محدوده نرخ میانگین 10سال اخیر یعنی 1200دلار به ازای هر مترمربع ثابت بماند، در طول سال1400 یا قیمت دلار باید حدود 2.5درصد افزایش پیدا کند یا میانگین قیمت مسکن تهران باید 2.5درصد کاهش پیدا کند و به معیار 1200دلار برسد. البته این رقم فقط خط میانگین قیمت دلاری مسکن است که به‌نوعی می‌تواند معیار ارزش‌سنجی قیمت واقعی مسکن محسوب شود وگرنه در 10سال اخیر، قیمت مسکن در دامنه 670 تا 1450دلاری در نوسان بوده و این شاخص به‌تبع قیمت‌گذاری دلار در بازار آزاد تغییر کرده است. یک نکته مهم در بازار مسکن این است که قیمت این کالای سرمایه‌ای، به‌دلیل ذات معاملات آن، از قیمت‌های هیجانی و دستور بازار ارز تبعیت چندانی نمی‌کند و به‌عنوان‌مثال، همانگونه که در تابستان1397 به قیمت 20هزار تومانی دلار واکنش هیجانی نشان نداد، در ماه‌های اخیر نیز از افت نسبی قیمت دلار بانک مرکزی تبعیت نکرده است.