متهمان نابسامانی بازار مسکن

رشد خزنده قیمت مسکن در شرایط رکود اقتصادی ناشی از چیست؟ پاسخ تلخ این پرسش از نظر هر یک از متولیان و فعالان بازار مسکن متفاوت است؛ اما واقعیت این است که بازار مسکن، یک جزء جدانشدنی از کلیت اقتصاد و پناهگاه سنتی دارایی‌های ریالی جامعه است و همه متهمان نابسامانی این بازار گرچه سهم غیرقابل انکاری در آشفتگی آن دارند اما نهایتاً باید دلیل اصلی نابسامانی این بازار را فراتر از اختیار و دایره عمل یک‌یک این متهمان جست‌وجو کرد.
به گزارش همشهری، سال‌هاست که افزایش قیمت دلار، کاهش تولید مسکن، رشد هزینه نهاده‌های ساختمانی، قیمت‌گذاری بی‌ضابطه در آگهی‌های اینترنتی، نادرستی مقدار و شیوه استخراج آمارهای رسمی، جهش قیمت زمین شهری و... به‌عنوان عوامل دخیل در نابسامانی بازار مسکن و جهش قیمت این کالا معرفی می‌شوند و هر یک از متولیان و فعالان بازار و حوزه مسکن، از نگاه خود سهم برخی این عوامل را پررنگ‌تر می‌داند؛ اما هیچ‌کدام پاسخ روشنی برای این پرسش ندارند که اگر هر یک از این عوامل، متهم اصلی جهش قیمت مسکن و به‌هم‌ریختگی بازار باشند پس چرا در دوره‌های رکود مانند سال‌های 1392تا 1396، این عوامل، قدرت تغییر جهت بازار را نداشتند؟

مسکن و «فیل در تاریکی»
 بیش از 4سال از آغاز جهش قیمتی بازار مسکن می‌گذرد و میانگین قیمت این کالای سرمایه‌ای در پایتخت تقریباً به‌اندازه افزایش قیمت دلار، رشد کرده است؛ اما حالا که چند ماهی از نزولی شدن قیمت دلار می‌گذرد، بازار مسکن به‌واسطه اثرپذیری از سایر عوامل، همچنان در روند صعودی قیمت باقی مانده است. در این وضعیت، وزارت راه و شهرسازی انگشت اتهام را به سمت نادرستی آمارهای رسمی بازار مسکن و شیوه استخراج آنها گرفته و چندین بار اعلام کرده که آمارهای مسکن به‌خصوص روایت‌های بانک مرکزی واقعیت‌های این بازار را منعکس نمی‌کند. حتی محمد اسلامی، وزیر سابق راه و شهرسازی، در اوایل سال 1399معتقد بود که قیمت مسکن با افت قابل‌توجهی روبه‌رو شده است. او در شرایطی که میانگین قیمت مسکن تهران متری 21میلیون تومان بود، آمارهای رسمی بازار مسکن را نادرست می‌دانست و به مردم توصیه می‌کرد برای خرید مسکن دست نگه ‌دارند.
از سوی دیگر، رئیس اتحادیه مشاوران املاک و برخی دیگر از متولیان حوزه مسکن نیز سایت‌های آگهی مسکن را یکی از مقصران بزرگ این نابسامانی می‌دانند و این فرضیه باعث شد برای مدت نسبتاً طولانی درج قیمت برای آگهی‌های بازار مسکن، اجاره و خودرو ممنوع شود؛ اما این ممنوعیت نیز نتوانست از رشد چند برابری قیمت‌ها جلوگیری کند. در این میان برخی از فعالان حوزه مسکن، اثرگذاری جهش نرخ ارز و نرخ تورم را موتور اصلی نابسامانی این بازار عنوان می‌کنند و برخی از کارشناسان نیز بیشتر با استناد به افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی، نگاه بازار به ارزش جایگزینی مسکن را دلیل محکمه‌پسندی برای رشد قیمت مسکن می‌دانند. 
تورم بالای زمین شهری و هزینه مجوزهای ساخت‌وساز نیز همواره یک پای ثابت جهش قیمت مسکن بوده؛ اما درمجموع به‌نظر می‌رسد باوجوداینکه همه این متهمان کم‌وبیش در وضعیت موجود بازار مسکن نقش دارند؛ اما عامل بسترساز برای تخلیه این اثرات، تغییرات کلان اقتصادی بوده و درصورت خنثی شدن این تغییرات مانند سال‌های 92تا 96، عملاً هیچ‌یک از این متهمان قادر به تغییر روند بازار مسکن نخواهند بود. حالا نیز به‌نظر می‌رسد در شرایط متزلزل اقتصاد و اوج بی‌اعتمادی نسبت به آینده اقتصاد، این نگاه بازار سنتی به آینده اقتصاد و برآورد دارندگان ریال از آینده تورم و ارزش پول ملی است که باعث شده تنور تورم بازار مسکن روشن بماند و نرخ اوراق امتیاز تسهیلات مسکن، به‌عنوان میانبری برای تأمین مالی خرید خانه وارد روند صعودی پرقدرتی شود و در یک دوره 4ماهه قیمت آن 3برابر شود.

پیش‌بینی آتیه بازار مسکن
رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه بازار مسکن تحت‌تأثیر مذاکرات هسته‌ای با افت قیمت مواجه شده گفته است: اگر سایت‌های آگهی مسکن، مراکز آماری و برخی غیرکارشناس‌ها باعث ایجاد تلاطم و تشنج نشوند، انتظار افت بیشتر قیمت خانه وجود دارد. مصطفی‌قلی خسروی می‌گوید: متوسط قیمت مسکن در تهران طبق آمار رسمی حدوداً متری ۳۲ میلیون تومان است اما میانگین قیمت‌های پیشنهادی در سایت‌های فروش به بیش از ۵۰ میلیون تومان می‌رسد و این یعنی هر کس، هر قیمتی که بخواهد برای خانه خود تعیین می‌کند و هیچ نظارتی هم روی آن وجود ندارد. او معتقد است: با کاهش قیمت دلار، قیمت طلا ، خودرو و مسکن هم پایین آمده و طبق بررسی‌های اتحادیه املاک، قیمت مسکن تهران در 2 هفته گذشته حدود نیم درصد افت کرده است. او طرفدار سانسور قیمت در سایت‌های آگهی مسکن است و به افراد (به‌زعم خود) غیرکارشناس هم توصیه می‌کند از مصاحبه‌های تنش‌زا در رسانه‌ها خودداری کنند تا رفتار واقعی بازار مسکن ادامه پیدا کند؛ اما درعین‌حال، انتظار ریزش شدید قیمت مسکن را نیز غیرمنطقی می‌داند و ثبات را بهترین اتفاق ممکن برای آتیه بازار مسکن عنوان می‌کند.

مکث
مهار بازار مسکن دست کیست؟
در دوره اخیر جهش قیمت مسکن، میانگین قیمت این کالای سرمایه‌ای بیش از 7برابر افزایش پیدا کرده است. نکته قابل‌توجه اینکه تورم نقطه‌به‌نقطه دلار در این بازه زمانی با میزان افزایش میانگین قیمت مسکن نزدیک بوده و اگر متهم گرانی مسکن، فقط دلاریزه شدن اقتصاد و قیمت‌گذاری بر مبنای ارزش دلاری باشد، اینک باید رشد قیمتی مسکن متوقف می‌شد؛ اما واقعیت این است که تغییرات قیمتی مسکن به‌عنوان پناهگاه دارایی ریالی، عامل بسیار قدرتمندتری از قیمت دلار، روند آمارها، شیطنت سایت‌ها در قیمت‌گذاری و... دارد و آن عامل قدرتمند، متقاضیانی است که بنا به تحلیل اقتصادی خود، برای خرید ملک و مسکن یا تحویل به احسن آن اقدام می‌کنند. جهش بیش از 7برابری میانگین قیمت مسکن شهر تهران از سال 96تاکنون در شرایطی بوده که میانگین درآمد خانوارهای تهرانی در این بازه زمانی کمتر از 2.5برابر رشد کرده؛ اما واقعیت این است که اکثر خانوارهای شهری، فقط متقاضی بالقوه مسکن هستند و جمعیتی محدودتر با داشتن منابع ریالی، متقاضیان بالفعل و سرنوشت‌ساز بازار مسکن به شمار می‌روند. به این گروه اقلیت که با نگاه سنتی به‌دنبال ایمن‌سازی ریال در مقابل تورم و کاهش ارزش پول ملی هستند، نسبت به کارشناسان و متولیان حوزه مسکن، استنباط بسیار ساده‌تری از تحولات اقتصاد کلان دارند و از مباحث روزمره اقتصاد نظیر جهش قیمت برنج، سیاست حذف ارز ترجیحی، کسری بودجه دولت، بلاتکلیفی مذاکرات هسته‌ای و... برای یافتن رویکرد خود در سرمایه‌گذاری‌ها کمک می‌گیرند و متأسفانه یا خوشبختانه چندان به گفتاردرمانی‌ها نیز اهمیت نمی‌دهند.