ادامه گفتاردرمانی در بازار اجاره

تقریباً 3سال از مطرح‌شدن راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای در وزارت راه و شهرسازی می‌گذرد؛ در طول این سال‌ها با وجود تنش بالای بازار اجاره، هیچ اقدام عملی برای ساماندهی این بازار انجام نشده است.
به گزارش همشهری، بازار اجاره ایران در سایه 2چالش عمده قرار دارد و به‌واسطه ساختار اقتصاد ایران، هیچ‌گاه مهلتی برای رفع این چالش‌ها فراهم نشده است؛ از یک‌سو مسکن به یک کالای سرمایه‌ای با تورم بالا تبدیل شده که قیمت آن با شتابی بیش از میانگین رشد درآمد خانوارها افزایش می‌یابد و از سوی دیگر در بازار اجاره سنتی، قیمت اجاره همواره تابعی از ارزش واحد مسکونی است و همین مسئله باعث شده قراردادهای اجاره با اعتبار یکساله منعقد شود.
در این وضعیت مستأجران که عمدتاً از اقشار کم‌درآمدتر هستند، همواره تحت‌تأثیر فشار و تنش قرار دارند و این مسئله روی کیفیت زندگی، بهره‌وری کار و وضعیت معیشت آنها اثرگذار است. اجاره‌داری حرفه‌ای از 3سال پیش با هدف رقابتی کردن بازار به کمک حمایت‌های کلان دولت در ساخت مسکن استیجاری مطرح شد؛ اما در طول این 3سال هیچ‌گونه اقدام عملی برای اجرای آن مشاهده نشد.

اجاره‌داری حرفه‌ای چگونه کار می‌کند؟
در قانون اجاره‌داری حرفه‌ای، دولت تسهیلات‌دهنده و تأمین‌کننده زمین به‌صورت اجاره 99ساله است و واحدهای ساخته شده در این قانون کاملاً قابلیت قیمت‌گذاری در دوره‌های بلندمدت را دارا هستند. در بخشی از اجاره‌داری، خانه‌هایی به شکل مسکن حمایتی احداث می‌شوند که هدف آنها کمک به توانمند شدن خانوارهای ضعیف از طریق کاهش هزینه سکونت است و در بخش دیگری از این موضوع، آن دسته از واحدهای مسکونی که فقط به‌دلیل تمایل نداشتن مالکان به قبول روابط قراردادی و مالی موجر و مستأجر خالی مانده، از طریق شرکت‌های حرفه‌ای به‌عنوان رابط حقوقی به بازار عرضه می‌شوند.
در مجموع، اجاره‌داری حرفه‌ای تلاش می‌کند بازار اجاره شهری کشور به‌خصوص در کلانشهرها را از حالت سنتی فعلی که در دوره‌های یکساله و کاملاً مبتنی بر خواست و تمایل بازار سرمایه‌ای مسکن تعیین قیمت می‌شوند، به سمتی ببرد که ثبات بیشتری داشته باشد و خانوارهای مستأجر به قیمت مصادره کل درآمد خود صاحب سرپناه موقتی نشوند. تجربه اجاره‌داری حرفه‌ای در بسیاری از کشورهای توسعه یافته اجرا شده و نتایج خوبی نیز داشته است به‌خصوص که در این فرایند، رابطه موجر و مستأجر به یک رابطه حقوقی با شرایط و قواعد مشخص تغییر می‌کند و اعمال هدایت حمایت‌های اثرگذاری دولتی به این فرایند نیز وجود دارد؛ اما تنش اقتصادی و نابسامانی بازار مسکن یکی از مسائلی است که تا حدودی می‌تواند برای اجرای این طرح در ایران چالش‌ساز باشد چراکه با توجه به سهم بالای جمعیت مستأجران در کشور و به‌خصوص تهران با سهم 44درصدی، امکان رقابتی‌کردن بازار از طریق عرضه واحدهای مسکونی دولتی به‌شدت سخت می‌شود و اجاره‌داری حرفه‌ای فقط به ساماندهی مسکن اقشار بسیار ضعیف شهری تقلیل می‌یابد.

تعلل 3ساله
از بهار 1397که معاونت وقت مسکن و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی وعده داد با 5برنامه در بازار مسکن و اجاره، وضعیت مستأجران را ساماندهی کند، تا امروز که بازار اجاره با تورم بالای 50درصدی مواجه است، سیاستی جز گفتاردرمانی برای بازار اجاره و مستأجران وجود نداشته است. بنا بر اظهارات اخیر محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، طرح اجاره‌داری حرفه‌ای که چند‌ماه پیش برای بررسی و تصویب به کمیسیون‌های تخصصی دولت ارائه شده بود هنوز در حال طی کردن مراحل نهایی است. در این طرح انواع مشوق اعم از اراضی دولتی با اجاره ۹۹ ساله، تسهیلات ارزان‌قیمت، معافیت‌های مالیاتی و... برای شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای مدنظر قرار می‌گیرد و این مسئله می‌تواند یکی از دلایل تعلل در نهایی کردن این طرح، آن‌هم بعد از 3سال باشد.
همچنین تأثیری که این نوع اجاره‌داری قادر است بر سبک زندگی و فرهنگ خانوارها داشته باشد، از مسائل دیگری است که به پیچیدگی بیشتر فرایند تصویب نهایی آن افزوده است. احداث واحدهای پرتراکم، کوچک و ارزان برای حل مشکل اجاره یکی از موضوعاتی بوده که در یک سال اخیر مطرح شده و به‌واسطه مغایرت آن با زندگی ایرانی - اسلامی به‌شدت مورد انتقاد قرار گرفته است. از سوی دیگر، سرمایه‌ای بودن زمین شهری و مسکن، باعث شده احتمال انحراف در اجرای قانون اجاره‌داری حرفه‌ای پررنگ‌تر شود چراکه ارزش حمایت‌های اعطایی به هر یک از پروژه‌های اجاره‌داری حرفه‌ای اعم از زمین، تسهیلات، معافیت‌ها و... به‌راحتی می‌تواند به چند هزار میلیارد تومان برسد و برای جلوگیری از انحراف این منابع در گذر زمان و ایفای درست تعهدات این شرکت‌ها باید نظام و سازوکار شفاف و درستی ایجاد شود.

دورنمای اجاره‌داری حرفه‌ای
اولین دغدغه‌ای که با اجرای طرح اجاره‌داری حرفه‌ای رفع می‌شود، طول دوره قرارداد اجاره است که از یک سال به 3تا 5سال افزایش خواهد یافت. حمایتی‌بودن قیمت اجاره با کمک دولت، دغدغه دومی است که برای مستأجران واحدهای ساخته شده در طرح اجاره‌داری حرفه‌ای مرتفع می‌شود و قادر است توانمندی مالی این خانوارها را به‌سرعت بهبود دهد. نکته سوم، رقابتی شدن بازار اجاره سنتی است که درصورت اجرای درست و وسیع اجاره‌داری حرفه‌ای دور از انتظار نیست و از این منظر، سایر خانوارهای مستأجر نیز به‌واسطه کاهش تقاضا در بازار، از عواید رقابتی شدن بازار بهره‌مند خواهند شد.
در این میان، تنها حلقه مفقوده اجرای طرح اجاره‌داری حرفه‌ای، مشخص نبودن توان دولت برای حمایت شرکت‌های متقاضی اجاره‌داری حرفه‌ای و میزان حمایت مدنظر دولت از این شرکت‌هاست که اگر قادر باشد در مجموع با ساخت مسکن حمایتی و جذب خانه‌های خالی موجود در بازار، تا 10درصد مستأجران موجود؛ یعنی حدود 850هزار خانوار را تحت پوشش قرار دهد، موفقیت طرح تضمین خواهد بود. با توجه به اینکه طبق اظهارات معاون مسکن و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی، شهرداری‌ها تمایل دارند وارد طرح اجاره‌داری حرفه‌ای شوند و قواعد شهرسازی، مجوزهای ساخت و برنامه‌ریزی برای توسعه شهری نیز بر عهده این نهادهاست، به‌نظر می‌رسد مشارکت دولت و شهرداری‌ها می‌تواند به اجرای سریع اجاره‌داری حرفه‌ای و حل‌وفصل ضربتی نابسامانی‌های بازار اجاره منجر شود.