رشد 5درصدی قیمت اوراق مسکن

 افزایش سقف وام مسکن با ایجاد یک اثر روانی بر بازار اوراق تسهیلات مسکن، حجم تقاضا را افزایش داد و به رشد قیمت این اوراق منجر شد. با این حال تحلیلگران خبره بر این باورند که افزایش سقف وام مسکن زمانی می‌تواند در بلندمدت مؤثر باشد که قدرت پرداخت اقساط این وام‌ها برای عموم مردم مهیا شود.
به‌گزارش همشهری، به‌دنبال افزایش شدید قیمت مسکن، سقف وام مسکن افزایش یافت تا از این طریق قدرت خرید تقویت شود. هرچند سقف وام مسکن تا حداکثر 480میلیون تومان افزایش یافته، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد این رقم فقط کمتر از 25درصد از ارزش یک واحد مسکونی متوسط در مرکز شهر تهران را پوشش می‌دهد. با این حال، افزایش اخیر سقف وام مسکن، در مبادلات روز گذشته، قیمت اوراق تسهیلات مسکن را در فرابورس تحت‌تأثیر قرار داد.

رشد قیمت اوراق تسهیلات مسکن
به‌دنبال ابلاغ مصوبه افزایش سقف وام مسکن دیروز قیمت اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس با افزایش مواجه شد. این برای نخستین‌بار در ماه‌های گذشته است که قیمت سررسید‌های مختلف این اوراق به‌صورت دسته‌جمعی رشد می‌کنند. متقاضیان وام مسکن باید با خرید این اوراق و ارائه آن به بانک عامل وام خود را دریافت کنند. اعتبار هر برگ از این اوراق 500هزار تومان است و با شرایط جدید متقاضیان وام مسکن به‌طور مثال در تهران باید 960برگ از این اوراق خریداری کنند؛ یعنی تعداد اوراقی که باید متناسب با ابلاغیه جدید توسط متقاضیان خریداری شود، افزایش یافته است. با این شرایط، روز گذشته قیمت اوراق تسهیلات مسکن در اغلب سررسید‌ها با 5درصد رشد مواجه شد. به‌طور مثال قیمت اوراق تسهیلات مسکن فروردین1400 با 5درصد رشد به 63هزارو360تومان و قیمت اوراق تسهیلات مسکن اردیبهشت 1400 با همین میزان رشد به 63هزارو500تومان رسید. قیمت این اوراق در روز‌های گذشته در محدوده 55 تا 60هزار تومان برای ماه‌های متوالی در نوسان بود.
تحلیلگران بر این باورند که علت رشد قیمت این اوراق اثر‌گذاری خبری یا روانی ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار بوده که حتی به رشد قیمت اوراق تسهیلات مسکن سایر بانک‌ها نیز منجر شده است؛ به‌طوری‌که در مبادلات دیروز قیمت 2سررسید اوراق تسهیلات بانک ملی نیز با رشد 8درصدی مواجه شد. تحلیلگران می‌گویند برای اینکه افزایش سقف وام مسکن تأثیر واقعی بر تقاضای اوراق تسهیلات مسکن داشته باشد، باید حقوق و درآمد قشر متوسط جامعه نیز متناسب با سطح تورم افزایش پیدا کند تا طبقه متوسط توانایی بازپرداخت اقساط وام مسکن را داشته باشد. هم‌اکنون متقاضیانی که 480میلیون تومان وام مسکن در تهران دریافت کنند باید تا محدوده 9میلیون تومان اقساط وام مسکن را پرداخت کنند که به‌نظر می‌رسد پرداخت چنین مبلغی از عهده خانواده‌های طبقه متوسط خارج است.

عوامل مؤثر بر قیمت اوراق تسهیلات مسکن
علیرضا توکلی‌کاشی، کارشناس بازارهای مالی درباره عوامل مؤثر بر تقاضای اوراق تسهیلات مسکن به همشهری گفت: تحقیقات ما با استفاده از داده‌های 10ساله نشان می‌دهد قیمت اوراق تسهیلات مسکن تابع 2عامل است؛ یکی از عوامل مؤثر بر قیمت این اوراق، تفاوت نرخ اوراق تسهیلات مسکن با نرخ بهره سایر وام‌هاست؛ یعنی با توجه به اینکه نرخ بهره این اوراق از نرخ بهره سایر وام‌ها ازجمله وام‌های بانکی کمتر است، مبلغ اقساط آن نیز کمتر بوده و همین صرفه اقتصادی باعث می‌شود تقاضا برای آن افزایش یافته و طبیعتا قیمت آن نیز رشد کند.
او با بیان اینکه نرخ سود تسهیلات مسکن مرتبط با این اوراق هم‌اکنون 17.5درصد است، افزود: سود وام‌هایی که هم‌اکنون بانک‌ها پرداخت می‌کنند حدود 25درصد است؛ یعنی نرخ بهره اوراق تسهیلات مسکن در مقایسه با وام‌های بانک‌های تجاری 7 تا 8درصد کمتر است و این نشان می‌دهد استفاده از این اوراق برای متقاضیان به‌صرفه است.
او تأکید کرد: هرچه نرخ بهره اوراق تسهیلات مسکن از نرخ بهره سایر وام‌ها کمتر باشد، تقاضا برای این اوراق بیشتر شده و قیمت آن نیز بیشتر افزایش می‌یابد.
توکلی‌کاشی درباره دومین عاملی که بر تقاضای اوراق تسهیلات مسکن اثر دارد، گفت: تحقیقات ما نشان می‌دهد دومین عاملی که بر سطح تقاضای اوراق تسهیلات مسکن اثر دارد، قدرت خرید تسهیلات بانکی است که حتی اثرگذاری آن از عامل اول، یعنی نرخ سود تسهیلات هم بیشتر است.
او در توضیح این موضوع اضافه کرد: اگر قدرت تسهیلات مسکن به‌واسطه افزایش قیمت املاک کاهش یابد، متقاضیان هیچ انگیزه‌ای برای دریافت تسهیلات نخواهند داشت؛ بنابراین تقاضا کاهش یافته و قیمت اوراق تسهیلات نیز کاهش می‌یابد؛ مثلا در شرایط حاضر که قیمت یک آپارتمان 50متری در تهران حداقل یک‌میلیارد تومان است، اگر سقف تسهیلات مسکن 100میلیون تومان باشد، طبیعی است که هیچ شخصی تمایلی به استفاده از وام مسکن نخواهد داشت، اما چنانچه سقف وام مسکن به 400میلیون تومان افزیش یابد، طبیعی است که با افزایش سقف تسهیلات، قدرت وام نیز افزایش یافته و افراد بیشتری تمایل پیدا می‌کنند تا با استفاده از تسهیلات خانه بخرند. افزایش تمایل افراد به خرید خانه سبب افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت‌ها هم در بخش املاک کوچک‌مقیاس و هم قیمت اوراق تسهیلات مسکن خواهد شد.
این کارشناس بازار‌های مالی با بیان اینکه سقف وام مسکن باید متناسب با قیمت مسکن باشد، توضیح داد: اگر سقف وام مسکن به عددی برسد که بتواند واقعا در بازار مسکن تقاضا ایجاد کند، تعداد متقاضیانی که در صف خرید قرار می‌گیرند زیاد می‌شود و این بلافاصله بر قیمت تأثیر می‌گذارد و قیمت اوراق تسهیلات مسکن را حتی تا 100هزار تومان هم افزایش می‌دهد؛ همانطور که در اواسط سال1393 نیز شاهد آن بودیم.
او افزود: به‌جز افزایش سقف تسهیلات، عامل مهم دیگری که باید به آن دقت کرد، قدرت بازپرداخت اقساط نزد متقاضیان است. هرچند افزایش سقف تسهیلات عامل بسیار مؤثری در افزایش سطح تقاضای خریداران املاک محسوب می‌شود، اما باید توجه داشت که اقساط این تسهیلات نیز باید در حد توان متقاضیان باشد.

تأثیر وام‌های جدید در خرید مسکن
این کارشناس بازار‌های مالی در پاسخ به این پرسش که با توجه به وضعیت بازار مسکن، آیا این پتانسیل وجود دارد که وام‌های جدید مسکن به افزایش سقف قدرت خرید مسکن برای متقاضیان منجر شود، گفت: موضوع مسکن موضوع پیچیده‌ای است. از اواسط سال1396 قیمت مسکن متناسب با تورم چند برابر افزایش یافته است. نکته‌ای که وجود دارد این است که حقوق و درآمد قشر متوسط جامعه متناسب با سطح تورم افزایش پیدا نکرده؛ بنابر این هرچند افزایش سقف تسهیلات مسکن پتانسیل افزایش تقاضا را ایجاد کرده، اما به‌دلیل مبلغ بالای اقساط، احتمالا به افزایش تقاضای مؤثر نخواهد انجامید.
در شرایط فعلی که سقف تسهیلات در بیشینه‌ترین حالت به 480میلیون تومان رسیده، متقاضیان باید ماهانه بیش از 8.5میلیون تومان قسط پرداخت کنند و حقیقت این است که پرداخت این مبلغ در توان بسیاری از خانواده‌های قشر متوسط نیست؛ به همین دلیل پیش‌بینی می‌شود تقاضای اوراق تسهیلات مسکن به‌زودی فروکش کند. او افزود: افزایش سقف وام مسکن زمانی می‌تواند مؤثر باشد که قدرت پرداخت اقساط این وام‌ها برای مردم مهیا باشد. اگر متقاضیان نتوانند اقساط این وام را بپردازند طبیعتا خیلی از این وام استفاده نخواهند کرد.
توکلی‌کاشی توضیح داد: در 11سالی که از عمر انتشار اوراق تسهیلات مسکن می‌گذرد در مقاطعی که سقف وام افزایش یافته، قیمت اوراق نیز تحت‌تأثیر قرار گرفته و افزایش یافته است.
او ادامه داد: در شرایط فعلی هنوز قدرت خرید مردم با توجه به رشد تورم ترمیم نشده است؛ بنابر این با توجه به این موضوع من احتمال اینکه وام‌های جدید در افزایش قدرت خرید مسکن اثر‌گذار باشد و تقاضا برای وام‌ها افزایش پیدا کند را کم می‌دانم.

راه‌حل چیست؟
توکلی‌کاشی در پاسخ به این پرسش که راه‌حل افزایش سطح قدرت خرید مسکن چیست، گفت: این موضوع به کل اقتصاد بازمی‌گردد. بحث اصلی تورم است و برای حل مشکل باید ریشه ماجرا یعنی تورم درمان شود. تا زمانی که تورم درمان نشود، افزایش سقف وام مسکن هم کمک خاصی نمی‌کند. او با ذکر مثالی توضیح داد: افزایش سقف وام مسکن مانند تزریق خون به بیماری است که در حال خونریزی است. به جای تزریق مداوم خون باید جلوی خونریزی گرفته شود. او افزود: در طول سال‌های گذشته سقف وام مسکن به‌طور مداوم افزایش یافته است و از 20میلیون در سال1390 هم‌اکنون به 400میلیون تومان رسیده است و با توجه به روند تورم و رشد قیمت‌ها پیش‌بینی می‌شود که سقف وام تسهیلات در سال‌های آینده به ارقام چندمیلیارد تومان هم برسد، اما این افزایش سقف تسهیلات، راهگشای مشکل مسکن قشر متوسط نخواهد بود. این کارشناس بازارهای مالی درباره ابزار‌های مواجهه با تورم گفت: در بسیاری از کشور‌هایی که تورم را کنترل کرده‌اند، ابزار‌هایی برای مصونیت از تورم در اختیار مردم قرار گرفته است. مرور تجربه اروگوئه در زمینه مبارزه با تورم بسیار راهگشا خواهد بود. این کشور با یک برنامه مدون و با استفاده از ابزارهای مالی توانست تورم خود را از سطوح بالای 50درصد به کمتر از 5درصد برساند، اما در ایران چنین ابزارهایی تعریف نشده به همین دلیل مردم برای اینکه از تورم مصون بمانند به سمت بازار‌هایی مانند طلا و ارز و مسکن هجوم می‌برند. او با بیان اینکه بخشی از افزایش قیمت در بازار مسکن ناشی از تقاضای افرادی است که دنبال مصون کردن خودشان از تورم هستند، ادامه داد: اگر ما بتوانیم مسئله تورم را حل کنیم، مسکن از گزینه سرمایه‌گذاری خارج شده و به‌دنبال آن رشد افسارگسیخته آن متوقف خواهد شد و به‌دنبال آن راه‌هایی همچون افزایش سقف تسهیلات مؤثرتر عمل خواهند کرد. او تأکید کرد: حقیقت این است که در 30سال گذشته، رشد قیمت مسکن بسیار بیشتر از نرخ تورم بوده و علت اصلی آن نیز افزایش شدید قیمت زمین در مناطق شهری بوده است. سهم زمین که زمانی کمتر از 10درصد در قیمت املاک مؤثر بود، هم‌اکنون به بیش از 50درصد رسیده است. علاوه بر این، سهم خانه‌های استیجاری در شهر تهران از 20درصد در سال1358 به بیش از 50درصد در سال1399 رسیده است. این موارد به‌خوبی نشان می‌دهد که ملک از ریل خود خارج و به ابزار سرمایه‌گذاری تبدیل شده است. توکلی‌کاشی با بیان اینکه صرف‌نظر از تورم در بسیاری از کشورها دولت‌ها با ساخت مسکن جدید تلاش می‌کنند جلوی سفته‌بازی را در بازار مسکن بگیرند و خود به‌عنوان عرضه‌کننده عمده مسکن اقدام کنند، ادامه داد: در بسیاری از کشور‌ها دولت‌ها مسکن جدید می‌سازند و املاک جدید را با اقساط بلندمدت و در حد توان مردم، در اختیار ایشان قرار می‌دهند. برای حل اصولی مشکل مسکن، باید ریشه اصلی بیماری اقتصاد ایران، یعنی تورم را درمان کرد.